一份法院發布的物業糾紛白皮書

寧韜

物業是現代城市發展起來的一項重要的社會服務內容，伴隨著國內房地產市場的活躍態勢，物業服務行業也迅猛發展。城市居民的日常生活方方面面都要跟物業公司發生聯系。處理好業主和物業公司之間的關系，是實現社區和諧治理的一項重要內容。近期，北京市第一中級人民法院通過總結近三年來審理的該類案件的情況，發布了該院《涉物業糾紛審判白皮書》，不少亮點內容、扎實的維權提示值得社會公眾廣泛關注。

據了解，北京市第一中級人民法院近5年共審理各類涉物業糾紛案件1373件，案件量呈逐年遞增的趨勢，尤其引人注意的是，今年以來，涉眾物業糾紛明顯增多。而從案件類型上看，傳統的涉物業服務費糾紛依然占據大部分比例，高達此類案件總比的73.59%。物業企業作為原告身份參與訴訟的達到全部案件的90%，且由于舉證能力、專業化法律顧問參與等因素，也導致物業企業整體勝訴率較高。

通過審理大量的涉物業糾紛，該院發現，近年來此類糾紛呈現出的一個突出變化：業主維權意識明顯增強。用該院長年專門審理此類案件的王法官的話說，“前些年，所謂的涉物業糾紛，幾乎全部是物業公司起訴業主追繳物業費的，而這些年，類型明顯增多，比如業委會要求物業公司移交賬目、交付經營性收入，物業服務的安全保障義務，物業服務合同效力認定，等等，案件主體從單一的業主與物業企業糾紛，向業主委員會與物業企業糾紛以及其它群體性糾紛發展。可以說前些年的物業糾紛法律關系比較簡單，事實比較清楚，案件審理起來非常快，而現在的涉物業糾紛往往牽扯合議庭更多的精力，對于法官如何認定各種法律關系，怎樣平衡、考量各方的合法利益都提出了新的挑戰。”

此外在以涉物業糾紛為代表的群體性糾紛案件中，社會力量介入時間先后對化解矛盾至關重要。而司法審判的程序性和化解群體性糾紛的時效性有時會存在矛盾。一旦糾紛訴至法院，矛盾經過無數的訴訟流程更加尖銳，法院審理時再調解起來難度非常大。在部分案件中，業主通過物業企業降低物業費的方式與物業企業達成調解后，又拒絕交納下一年度的物業費，造成物業企業再次訴訟時明確表示拒絕調解。

針對涉物業糾紛近年來呈現出的特點，北京市第一中級人民法院通過區分涉物業案件的難易程度，構建了“繁簡分流”的差異化審判機制，推動涉物業糾紛審判工作的高效率，并以繁簡分流為基礎，對非簡單的涉物業案件實施專業化審判工作機制，推動涉物業糾紛案件裁判基準的統一。此外，該院依托專業化人才資源，強化調查研究，全面提升涉物業糾紛案件審判的能力水平，出版了《物業糾紛新型典型案例與專題指導》一書。與中國政法大學合作開展對小區物業管理法律問題的專題研究，研究成果刊載于著名民法學家柳經緯教授主編的《房地產法制專題研究》中，力促在專業化審判的基礎上更加精細化。

針對涉物業糾紛業主勝訴率較低的問題，該院特別提出了一些有針對性的建議：

首先，業主應當強化法律意識，加強舉證能力，理性維權。對此，該院民二庭的李法官舉例說道：“如在房屋質保期內，要注意對房屋問題的報修留存相關書證以及視聽資料等證據，注意及時通過物業企業尋找開發商以期在質保期內得到妥善維修。對于漏水等疑難爭議問題可嘗試通過政府相關部門介入，尋找中立第三方進行相關鑒定，以明確問題和責任，并在日后可能發生的訴訟中提供依據。”

其次，符合業委會成立條件的小區應當積極促進成立業主委員會，有效發揮業委會作用。有數據顯示，全北京成立業主委員會的小區只占全部小區總數的1/7，大部分小區均未召開業主大會，成立業委會。業主委員會應當由能代表業主利益的業主組成，應當根據法律、法規的規定行使職權。對于物業企業所提供的物業服務應及時予以審查、監督，對于損害業主利益的行為，應及時采取解除物業管理合同或提起訴訟等措施加以維護。

再次，物業服務合同究其本質仍是合同，因此，對于人身、財產損害問題應盡量在合同中作特別約定，以便發生糾紛時，厘清合同權利義務，避免爭論不休。

最后，根據域外物業管理中的成熟經驗，雖然聘請對物業管理方面有專長的律師作為法律顧問會增加一定的成本支出，但能夠有效地對物業服務合同的簽訂及履行進行審查和監督，為業主委員會提供必要的法律幫助，有條件的小區或者業委會可以考慮聘請專業的法律顧問提供物業法律知識方面的服務。

當然營造物業環境的和諧，除了廣大業主的努力外，物業企業也應明確自身定位，明確自身是為小區業主提供物業服務的企業，而非“管理企業”。對于欠交物業費的業主，物業企業應避免采取斷水、斷電等措施，避免把矛盾擴大化。同時應著力提升服務質量，按照物業服務合同約定內容達標完成服務事項，避免爭取“蠅頭小利”而縮減物業成本開支，物業服務過程中的各項收支應做到有據可查——物業收費標準的依據，小區內共有物業、樓梯和電梯廣告等收益，以及員工工資、培訓、公共設施維護維修等支出費用均應向業主公開透明，避免為涉物業糾紛的產生埋下隱患。

物業問題關系到每一個業主，與百姓民生息息相關，法院作為解決社會矛盾的最后一道防線，在糾紛的化解問題上必將發揮應有的作用。但我們也應看到，物業糾紛的解決也需要社會各界，特別是相關物業協會、社區，包括每一位社區公民的共同努力。希望全社會在提升社區基層治理，實現社會和諧穩定的道路上形成合力，共同建造我們美好的生活環境。