加強房產測量中的問題探討和研究

吳鵬飛 石家莊石房房產測繪所

房產測量工作是的房屋產權人進行法律保護的重要依據，同時也是房產產權登記和產權轉移的法律憑證。房屋測量工作直接關系到購房人的切身利益。同時，我國物權法的頒布，也對房產產權進行了詳細的界定。因此，針對房產測量工作中出現的相關問題得到合理的處理具有重要意義。其次，房地產測量還是城市建設、規劃和管理的重要依據。房地產測量要按照國家相關部門制定的測繪標準和相關的信息與資料，通過對房地產的測量來頒發房屋產權和土地使用權證的原始資料。房地產測量是進行城市土地資源開發利用的基礎資料，房地產的測量數據具有嚴肅性。因為它與人們的生活密切相關，關系到房屋產權人的切身利益，所以在房地產測繪技術上要采取必要措施，保證房產測繪數據的準確性。

一、我在房地產測量過程中存在的主要問題

1.因為房地產測量的數據的準確性直接關系到人們的切身利益。所以，在實際使用過程中房產測量手段要保證方便與準確。目前我們國家的房產測量主要使用棱鏡進行測量。應將棱鏡的重心安置在房產的焦點位置，這樣在房產測量過程中能夠進一步保證測量的數據的準確性與方便性。

2.實際使用中測量部門要對測量儀器進行鑒定

在實際測量過程中存在著測量中的偏心測量問題。測量人員在測量數據時，通常將棱鏡的后背位置直接面向儀器。這樣容易造成棱鏡中心測量的數據，不是在房產焦點處得到的數據。從而使測量的數據具有偏心測量的問題。在實地測量工作中，所有的部位都測量到是測量工作中的難點。有些建筑物存在的斜邊、弧度等特殊部位，它就給測量工作帶來困難。其次，在實地測量的建筑物由于建筑物的裝修，也會給測量工作帶來了困難。測量工作一定是在建筑未改動之前得出的數據是為準確的測量數據。

3.在房產測量工作中陽臺的面積測量存在的問題

隨著建筑物的不斷進步，房產中陽臺的存在變得必不可少。但是在房產測量過程中對陽臺的測量往往存在著不夠精確的現象。在行業標準中也缺少行之有效的測量技術和標準。在陽臺數據測量過程中是測量數據存在差異的重點區域，目前要改變誤差現象就要應用技術改進，才能進行標準化的陽臺測量，保證和維護建筑商以及消費者的合法權益。相關的國家測量技術標準，要依照國家最新版的行業標準進行測量。在陽臺測量中，首先，要考慮到陽臺有沒有存在承重柱，測量結果通常是陽臺一半的面積計算在房產的面積當中，實際面積要刨除承重柱占用的房屋面積。其次，如果沒有承重柱的要使用投影面積的測度方法，陽臺的建筑面積進行測算。

4.樓梯面積的測量過程中存在問題

在房產建筑過程中樓梯作為房屋建筑的永遠性的結構。應當考慮到房產的測量過程中，在實際測量過程中通常采用的處理方法是：一層采取二分之一面的，其他樓層均采用原始面積。但是，實際的面積測量過程中，什么樣子空間屬于樓梯間。在國家相關的規定中沒有明確規定，在實際測量中就影響了房地產行業對樓梯的測量工作，從而導致現實中糾紛的發生，電梯通道這個中空部位算不算做房產測量的部分在實際應用中經常引發糾紛爭議。

為了維護消費者和建筑上雙方的合法權益，對于電梯所在用的中空部分的。數據測量的相關標準，國家要針對此問題進行相關的規定。從而能減少問題的發生，對維護雙方的權益均有利。

5.對分攤面積的測量工作中的問題探討

在房產測量過程中不可避免地存在著同層住戶有公用面積，因此稱之為分攤面積。分攤面積是房產測量工作中的重要部分，在實際的房產材料過程中，對共同分攤面積要進行認真的考察。從而決定什么樣的面積是為分攤面積，要遵循相關的規范。但是在實際測量過程中往往忽視了部分消費者的分攤面積的權益，測量的標準沒有按照國家相關的技術規范。因為房產測量部門的測量數據可觀與標準，一般情況下，對于房屋建筑的分攤面積測量比較簡單，通常采用簡單平均數，就能計算出各種戶的分攤面積。但是對于功能較多的建筑或者結構比較復雜的建筑就要進行加權，從而導致了房產測量過程中對分攤面積權益不清等現象的發生。

6.實測數據的不唯一性，就算理論排除儀器測量誤差、人為誤差，但是建筑施工誤差是實際存在且避免不了的，實測中受墻體位置偏移及抹灰厚度等因素的影響，完全相同戶型的兩戶，其實測數據總會有差別，使得同一戶型的套內建筑面積也是有差異的。如果按實際測量尺寸進行計算，出具報告，無論是開發商還是業主都不能理解和接受，甚至是管理部門也不能夠理解和接受。因此，按實量數據進行測算面積的這種做法目前是行不通的。因此也就只能與設計圖對比實際測量數據，在誤差范圍內，就以設計圖為依據，按墻中線進行繪制房屋平面圖。

二、小結

當前房地產行業發展迅速，因此提高房產測量技術，進而保護建筑商和消費者的合法權益顯得十分重要。在本文筆者重點分析了幾個當前房產測量的技術，并分析了其優勢和弊端，也進而提出了解決方案。房產測量十分重要，目前有很多發展不完善之處，相信隨著社會經濟的發展和時代的進步會逐漸完善。