農村房地產發展的思考

楊麗

三農問題即是農民、農村、農業問題。其中，農村問題集中表現為農村面貌落后，經濟不發達。發展農村房地產有利于改變落后的村容村貌，改善村民生活質量，而且如果農村房地產開發規劃合理，落實到位，隨著集中住房的落成和小區化的管理模式的開展，三農問題便會迎刃而解。其次，發展農村房地產有利于加快農村城鎮化，解決就業問題，振興農村經濟，加速城鄉一體化進程及縮小城鄉差距。最后，發展農村房地產有利于完成現階段保障性住房的目標，穩定社會發展。根據房地產行業“十二五”規劃，201 1年-2012年兩年保障性住房總量原定為1300萬套。然而，目前已經公布的地方建設計劃，與目標還相距甚遠。而開發農村土地，發展農村房地產事業將大大緩解保障性住房的建設用地壓力。但現階段農村房地產的開發卻發展緩慢，因此有必要研究阻礙農村房地產發展的原因以及其發展對策。

1農村房地產開發現狀分析

1.1村民對農村房地產缺乏支持

2010年在農村地區3000余份的調查問卷結果得出：45%的村民對于農村房地產發展模式并不了解，而55%的村民則道聽途說，并沒有深入認識。此外在當前勞動密集型企業多，外來人口多的經濟背景下，城郊或城中村的村子里面形成了較大的房屋出租市場，所以對大部分村民來說現在已經很少進行農務勞動了，租房收入是村民們主要的生活收入來源。因此村民都不希望房屋土地被征收來開發房地產項目，從而斷其收入。另外，祖屋鄉情的情結也是阻礙農村房地產發展的重要因素。

1.2農村的建設規劃不合理

由于政府相關部門及農村基層沒有具體的規劃，或者在規劃中存在很大的主觀隨意性，致使農村的建設欠缺合理性。具體表現為村中道路基建雜亂，衛生環境差等，這會使房地產開發商的投資興趣減弱。另外，村中功能性分區不明朗，村民房屋建設布局不合理，致使空心村大量遺留，造成土地資源的極大浪費。

1.3不同農村發展不一，兩極分化較明顯

農村發展水平與離市中心距離成反比。據筆者實地調查發現，臨近市中心的村等已經完成改制，其房地產、商業地產、工業地產等規劃完善。對比較偏遠的郊區尚未有發展農村房地產意向。

2阻礙農村房地產開發的原因剖析

2.1村民受其教育程度的限制和傳統觀念的影響較大

筆者調查統計，約80%的村民初中畢業及以下。限于教育程度，農民對發展房地產的意義認識不足。另外，在農民的觀念中，土地是他們的“傳承之寶”，土地對他們來說是無比重要的，因此，“守地”、安逸生活的思想以及其知識水平阻礙著他們對農村改造的接受意愿。

2.2征地補償沒有合理性的標準

補償問題是農民關于征地問題最關心的問題之一。資金補償是當今征地補償的主要補償方式。很多偏遠郊區卻把資金補償作為唯一補償方式，按照相關法律法規實行一次性賠償，賠償金額以土地“原產值”為基準。此方式沒有考慮土地的市場價值以及失地農民往后的生活保障問題。然而，在城市中心的農村，補償方式通常不單一，除了資金補償外，通常還會考慮農民失地后的生活保障問題，如為農民購買社會保險等。但總的來說，征地補償都無法滿足農民永久失地造成的損失。另外，補償制度缺乏透明與監督，農民無從得知補償的標準以及相關措施的落實情況。在相關補償落實的工作中，缺乏監督制度，農民幾乎無法直接參與到相關措施的討論與監督中，從而，很多農民的切身利益無法得到很好的保障。

2.3土地流轉制度不明確不健全，導致土地資源浪費

在現行法律法規下，宅基地屬于集體土地，宅基地的申請者必須是該集體人員，并且使用權的轉讓也限制在了該集體人員的內部。這是造成土地資源沒有得到充分利用的重要原因。筆者實地走訪調查得知，在很多城郊，一個村里面分成“新村”與“舊村”。所謂的舊村就是上幾輩留下的大面積的舊房子、土地等，這些都是村民們舊的宅基地，而現在已人去樓空，變成了“空心村”，舊宅基地就一直處于閑置狀態，嚴重浪費土地資源。究其原因有：首先，村民不懂如何能更有效地利用并且也沒有足夠的資金去開發空閑土地；其次，限于宅基地使用權流轉的限制，宅基地無法流轉給真正“有需要”且能“有效”利用它們的人。

3農村房地產開發的相關建議

3.1提高村民及基層干部的認識水平

政府和村委對村民應做好有關農村房地產開發政策的宣傳及教育，可針對村內每戶的青年勞力，讓他們明白農村房地產開發的意義，使其帶動家中其他成員的理解；對基層干部進行必要的相關知識培訓，提高其行政意識，增強法律觀念，加強措施落實力度。

3.2開創多元的賠償方式

如何補償失地農民的損失，令其不至于失去土地后生活水平下降，則是發展農村房地產事業的重要前提。目前我國存在的征地補償方式比較單一，導致失地農民利益沒有得到應有的補償和保障。此外，失地農民安置意愿與政府征地政策之間存在較大差距，現存補償方式也加深農民群眾與相關政府的矛盾。因此，筆者認為若在政府征地轉制的過程中，應發展多元化的補償方式，除貨幣賠償外，還應加入培訓其技能，安置再就業，或為其購置合理的社會保險等方式。

3.3完善相關法律制度

根據現階段的《土地管理法》與《物權法》規定，農村集體所有的土地不得進入市場，特別是宅基地只能在村集體內部流轉，尚不允許城市居民或者村莊以外的其他居民購買村莊的農民住房而農村集體土地只有被改制，征為國有后才能進入市場。如此一來大大減少了土地的利用率和農村房地產項目的效率。因此，應改善和健全立法制度，允許村集體在一定程度上自由交易土地資源，盡量減少地方政府對農村土地的自由流轉進行過多的行政干預，而更多的是起到監管的作用，如村集體與開發商的交易中政府應加以監管，從而保證農民的合法權益不受侵害。

3.4建設農村房地產項目的金融體系

資金問題是發展農村房地產最為核心的問題，因此需進一步健全金融體系。首先，對從事農村房地產項目，改造農村環境的企業，政府可作出政策性支持，如賦稅優惠，簡化融資手續，甚至放寬其融資方式如發行債券等。其次，積極引導大金融機構進入農村金融市場，同時鼓勵并支持中小型金融機構形成新的農村金融組織，如民間私營機構，有地方政府參股的當地大企業等為農村房地產開發提供融資平臺。

4結語

雖然農村房地產的建設面臨著很多難題，如社會人文的矛盾，土地流轉制度與現實市場要求的不同步等，但只要在實踐工作中不斷總結經驗和勇于創新，相信我國農村房地產事業的進程必定會上一個新的臺階，農村面貌會煥然一新，農民總體的生活環境和生活質量也會得以提高。endprint