拆遷安置房小區物業管理的問題與對策

王珊

摘 要：隨著我國經濟的快速發展，城市化的水平也在不斷提高，其中涉及到很多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經濟穩定和諧發展的需要妥善的解決問題，拆遷安置問題中有很多難題，例如居民原生活習慣，拆遷安置過程中應進行公平，拆遷安置需要資金來源，拆遷安置后的問題解決等，都是很難解決的，專業的物業管理公司的發展是社會發展的主要趨勢，在拆遷安置小區的物業管理上，存在著商品化小區物業管理有很大的區別，所以現在的物業公司也有很大的考驗。

關鍵詞：拆遷安置房；小區物業；管理；問題；對策

一、拆遷房物業小區管理問題

1.業主的依賴和抵觸心理難

對于不同的商品房業主，安置房在區域范圍內業主，一般都是遷地的農民，所以心理文化建設方面有很大的不足，文化能力很低，習慣也十分的懶散，由于政府的大力支持，內心依賴性很大，過去的安置房小區內用戶拆遷問題主要是由政府來解決居住的問題，使得住戶十分的被動，與商品房業主對房屋基本上是不同的，其中主要包括購置的小區戶型、地理位置、結構等相關內容，使得安置房業主的情緒很低，或者出現抵觸和過激的行為，認為政府虧欠他們，所以任何的補償都認為是合情合理，在繳納費用的時候十分的勉強，也拒絕配合物業工作。

2.業主意識薄弱

還有就是業主的整體素質偏低，缺乏法律和法規意識，使得違規裝修十分嚴重，為了維護小區的規劃或維護房屋和公關設施難題，業主之間的鄰權觀念缺乏，在進行裝修的時候沒有充分的考慮過鄰居的利益及感受，導致業主的公共意識很差，安置房也住在拆遷一起主要在院落居住方式，當安置入住以后，小區中的住戶缺乏物業管理的理念，更無法正確的衡量管理費用相關問題，在管理上存在著管理難喝管理費用難收的情況，業主遵守約定的意識十分的淡薄，思想還停留在不還錢而享受服務的理念上，有償服務意識還不夠，而且物業費用繳納率很低。

3.環境保護和周邊環境維護能力差

對于很多的業主都是農村的，小農意識很深，會把小區綠化用地開墾成菜地，種植農副產品，使得小區規劃混亂，環境出現惡化，這樣對小區的建設十分不利，安置業主的關系網十分的復雜，所以客觀上有宗族關系，這也是鄰里矛盾主體，由于附近都是宗族親戚，還有有院落居住時解決矛盾的方式，糾結新朋，形成群眾鬧事的情況，激化矛盾和沖突。

二、市場化條件下拆遷安置房小區物業管理經費及途徑

1.政府補貼

對于拆遷安置房物業管理的現在情況來說，只是依靠物業公司收取商品房的物業管理費，但是這樣是不能滿足小區的正常營運的，所以政府應該成為拆遷安置房的倡導者和引導者，有效的解決拆遷安置房在使用中遇到的問題，物業管理收不抵支的情況有很多的原因都是政府導致的，政府有責任幫助物業管理企業來解決相應的問題。

2.分級收費

對于不同的收入者來說，應該采用不同的收費方法做好拆遷安置房的物業管理工作，對于拆遷居住的群體收入有很大的差別，對物業的需求也是不同的，所以物業服務的項目和收費標準也是不同的，對于特殊群體的物業管理服務費用應相應的減少，而且這筆費用需要政府來承擔。

3.明晰房屋產權人和使用人的權益

對于拆遷安置房的房屋產權問題應進行明確，對于房屋產權不同，居住者的身份、權益也是不同的，物業收費也有很大的區別，應該理清拆遷安置房物業管理的復雜性，并且采用靈活多樣的政策和方法，還有就是物業管理的重要內容就是使房屋保值增值。

4.規范經費使用

根據拆遷安置房的特點，應該協助政府做好相關的管理工作，對于拆遷安置房共用部位和公用設施進行嚴格的檢查，對于入住家庭的住房、人口變動情況進行核查登記，以保證小區內的安全。

5.有償服務收入

對于物業管理公司可以在保拆遷安置住房社區內進行商業經營服務項目，開展物業管理企業的商業經營行為，對特定物業服務進行有償服務的收入，對于大多數的拆遷安置住戶來說都有必須消費的項目，有效的保障拆遷安置房物業管理企業的資金來源。

6.新業務的拓展

還可以利用信息平臺、公共資源等，通過對小區公共用房出租、收取停車費、廣告費等，進行小區物業管理，以便于來彌補小區管理經費的不足，可由有效的環節物業公司的資金壓力，并且可以在一定程度上，產生客觀的盈利潛力，形成信息和資金的良性循環。

三、安置房物業管理對策

1.落實好惠民政策

拆遷安置的小區是城市化發展的關鍵部分，所以政府在有關政策上會大力的支持，一般情況下政府主要通過財會撥款的方式來減少小區業主的費用，小區物業應該根據相關的政策，給業主帶來切實的優惠，但是在實行的時候應該用好相應的策略，培養管理意識的前提下，使得業主了解到市場化發展的狀況，為以后常態化發展奠定基礎。

2.主體協調以及配合工作開展

（1）加大宣傳力度

為了可以更好的做好拆遷安置房改造工作，物業服務公司不能使用常規的方法開展工作，應該根據業主規約和村民公約的方式進行工作，并且制作專項宣傳畫，在小區安置房內進行發放，并且解答業主的疑問，現在對于大部分的安置房都是結合相關的宣傳法律和法規等解決歷史遺留問題，盡可能的發揮出社區的作用安置房所在的社區是政府和居民的重要溝通橋梁。

（2）做好細節 體現服務

拆遷安置房小區工作要求服務公司比較做好相關的細化工作，并且拋棄安置房小區內有關物業服務標準的細化問題，結合實際情況開展現場講解，強化服務宣傳理念，讓業主感受到物業的好處，享受到物業的服務。

3.公共意識中完成規劃

對于溫馨的小區環境應該根據業主和物業來營造，安置房小區業主在入住前，都是獨門獨戶的，有著過去的領地居住方式，但是住到小區內，業主由于居住方式的改變，但是生活習慣還保持著原來的狀態，業主的公共環境意識十分的淡薄，所以想要營造好的環境是比較困難的，所以應該增加小區基礎性硬件措施，各部位都加設衛生設施，并且大力宣傳，在小區內的主要位置張貼溫馨提示牌，宣傳愛護小區衛生環境建設的理念，并且加大保潔力度，不讓垃圾堆放過夜，并且開展多管齊下的衛生保潔工作，以此來不斷的改變小區內環境衛生狀況，讓業主認同服務工作，這樣業主就會自覺的遵從小區內的規章制度。

結語：

我國正在向著城鄉一體化進程發展，所以對于拆遷安置工作是十分重要的工作，廣大的農民在平等參與現代化管理進程的前提下，做好現代化成果的分享工作，這也是一項重要的惠民政策，為拆遷居民安置提供重要保障，但是還是有部分人進入城市后有很多問題，對此我們也提出相應的應對措施，來加強拆遷安置房小區管理工作，讓居民真正的居民化，力求實現城鄉共同繁榮。

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