新形勢下住房租賃企業的機遇和挑戰

王露 吳紅艷

我國經濟社會快速發展，在城鎮化和人口集聚的推動下，一線城市及部分重點二三線城市，一方面房價持續上漲，購房熱情越來越高，一方面租賃需求不斷增加，租金也水漲船高。目前我國住房租賃市場潛力巨大卻發展滯后，體制規章不夠完善。2016年6月《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱“若干意見”）出臺，各地積極落實“房子是用來住的、不是用來炒的”市場定位，大力培育發展住房租賃市場，上海、廣州、武漢等地相繼開展試點。我國住房市場將邁入新時代，全民買房進入到租售并舉，住房租賃企業將面臨新的機遇和挑戰。本文對比新形勢下住房租賃市場政策與以往政策的不同，分析我國住房租賃企業面臨的機遇和挑戰。

一、“若干意見”和以往政策的區別

與以往政策不同，住房租賃市場“若干意見”呈現新特點：

1.定位不同，轉“次”為“主”。以往住房租賃政策主要作為完善市場體系、促進房地產市場健康發展的配套政策，唱的是“配角”。如2001年提到“有必要發展房屋租賃市場，用來改善市場體系”；2009年在擴大內需、減輕居民和企業負擔的框架下規范住房租賃市場的發展；2010年則提到發展住房租賃市場，是促進房地產市場健康發展、保護民生的重要手段；2014年在新型城市化國家政策背景下，住房租賃市場是健全住房供應制度的重要組成部分；2015年提出支持住房租賃市場，完善公積金支持和稅收優惠等制度。2016年“若干意見”延續新城鎮化的政策框架，建立租購并舉的住房制度，將其作為針對租賃市場的主要政策，不是服務其它政策的配套措施，唱的是“主角”。

2.手段不同，由“點”到“面”。以往住房租賃政策力度小、效果弱，大多作為相關政策，點到為止，缺少詳細而全面的措施。培育住房租賃市場是系統工程，需要地方政府在財政、稅收和企業管理等方面給予政策支持。“若干意見”從供求關系和市場秩序等方面提出了多項措施，而以往政策相對簡單。

二、新形勢下住房租賃企業面臨的機遇

1.引導住房租賃需求，租賃企業挖掘潛力。

一是落實租購同權，釋放租賃需求。目前大部分城市福利和公共服務的獲得與房屋產權有關，如購房可以落戶，而租房不能，“租買不同權”抑制了大量的租賃需求。“若干意見”提出非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關規定申領居住證，享受義務教育、醫療等國家規定的基本公共服務，如廣州、沈陽、鄭州、南京等提出“租購同權”，杭州提出“租購同分”等。落實租購同權將使承租人享有租售同權的待遇，消除上學、就醫等問題的擔憂，有助于釋放部分租賃需求，擴大租賃市場規模。

二是拓寬支付渠道，刺激租賃需求。目前，北京、上海、深圳等城市住房租金高達5000元/月，對于中低收入者、就業不久的青年人及進城務工人員而言，難以獨立承擔高房租，不僅造成“群租”，也壓制了部分租房需求。“若干意見”針對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。拓寬租金渠道將使承租人有效發揮公積金支付功能，提高租金支付能力，刺激住房租賃市場需求。

相比主要發達國家30%～60%的家庭租房比例，我國城鎮家庭租房比例不到10%。發展住房租賃市場，釋放租賃需求潛力，需要住房租賃企業廣泛參與，提供更專業的服務和更優質的產品，住房租賃企業將大有作為。

2.住房租賃增加供給，政策支持租賃企業。

一是激勵住房租賃供應。目前房價上漲，租賃回報率低，回收期長，投資者參與住房租賃市場的積極性不高。“若干意見”為住宅租賃企業的快速發展提供政策支持：首先是多種方式增加租賃住房有效供應，如鼓勵中介機構通過租房、買房等方式集資建房，開展住房租賃業務；支持房地產開發企業利用已建成住房或新建住房發展租賃地產等。其次是金融稅收支持降低住房租賃企業的資金成本，如支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品，穩步推進房地產投資信托基金等；支持個人委托住房租賃企業和中介機構出租住房，對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用優惠稅率等。

二是增加租賃住房房源。目前租賃住房需求者以就業不久的青年人、進城務工人員等中低收入群體為主，為減輕房租負擔，其租賃需求以中小戶型為主，而市場上中小戶型及適合租住房屋相對較少。“若干意見”通過鼓勵新建租賃住房和允許改建房兩種渠道來增加租賃房源。

渠道、金融、稅收等方面的政策支持為住房租賃企業提供了保障，有利于住房租賃企業降低投資成本，增強投資信心，認清形勢，迅速布局，搶占發展先機。

3.租賃市場環境逐步改善，助力租賃企業穩健發展。

一是完善住房租賃法規。目前住房租賃市場以散租為主，出租人和承租人常常個人對個人，私下簽訂合同或口頭約定，承租人容易遭遇頻繁搬家、租金上調、設施簡陋、服務缺失、中介失信等問題。“若干意見”提出加快建設住房租賃信息服務與監管平臺，完善住房租賃企業、中介機構和從業人員信用管理制度，對嚴重失信主體實施聯合懲戒。通過信息化監管，凈化市場環境，降低交易成本，保障承租權益，幫助出租人專心經營，承租人安心租住。

二是穩定住房租賃合同。目前租賃合同違約普遍，雙方權益無法保障。“若干意見”要求出租人保證住房和室內設施符合要求，合同期限內無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。通過穩定租賃合同，增強承租人的安全感和穩定性，獲得租金穩定、租期長久和標準化物業服務的住房，部分購房意愿將會轉向租賃市場。

租賃市場發展依賴于環境建設。完善住房租賃法規，規范市場秩序，建立良好的環境，有利于穩定租賃關系，提升承租人長期租房和住房租賃企業投資經營的信心，租賃企業將走出更穩健的發展道路。

三、新形勢下住房租賃企業面臨的挑戰

隨著我國住房租賃市場快速發展，租賃企業合作、整合與并購也會頻頻發生，住房租賃企業挑戰與機遇并存。

1.住房消費觀念轉變需時漫長，市場預期存在不確定因素。

“若干意見”提出研究租金減免和稅收問題，消除“租買不同權”。傳統住房消費觀念認為“有房才有家”，租房沒有“家”的感覺，購房有成就感和安全感。根深蒂固的住房消費觀念轉變并非一朝一夕，租售同權落實也非水到渠成，如果租房是短時期過渡，最終需求仍會轉向購買住房。住房租賃企業如何通過租金價格制定，提供適合需求的住宅產品和市場進退機制來穩定承租人，降低空置率，保持合理的居住率，如何宣傳引導住房消費觀念轉變，是難點也是挑戰。

2.住房租賃細則有待完善，落實依賴地方政府。

“若干意見”定調住房租賃市場，但缺乏詳細的實施細則。如為住房租賃機構提供資金支持，但沒有貸款利率優惠、期限等具體規定；允許商業改住宅增加房屋供應，但沒有前提條件和詳細說明；規范監管租賃市場，但沒有具體違規行為的監督和處罰規定。

住房租賃市場因地制宜，政策執行和落實最終歸于地方政府，不僅要投入大量的人力、物力和財力，還可能失去部分土地出讓和稅收收入，如何提高地方政府的積極性？制定實施細則，是發展租賃市場的關鍵，也是住宅租賃企業面臨的政策風險和外部挑戰。

3.住房租賃行業百花齊放，經營戰略至關重要。

一是租賃企業多元化，租賃市場競爭激烈。目前住宅租賃市場相對分散，尚未形成規模，租賃企業類型多元化，市場上有地產開發類、中介服務類、酒店運營類及互聯網創業類企業，各具優勢。住宅租賃企業如何找到市場切入點，明確市場定位，走向專業化、培育品牌化，在競爭激烈的租賃市場突出重圍，也是不容忽視的問題。

二是綜合天時地利，合理選擇經營模式。目前住房租賃企業經營模式主要分為重資產和輕資產。重資產模式可進可退，資金實力雄厚的企業持有物業并以租賃的方式獲取資產溢價收益，后期也可出售物業換取投資回報。輕資產模式不持有物業，以轉租獲取租金價差或獲取服務管理報酬，前期投入資金相對少，但經營風險和違約風險較大。無論是重資產或輕資產，關鍵在于“資金”管理。住房租賃總體投資比較大，投資回收期比較長，物業折舊等運營成本比較高，維持穩定且合理的空置率比較難，這些制約因素考驗住宅租賃企業的運營能力，恰當選擇經營模式至關重要。