關于長租公寓融資工具解析

杜肖蘭

【摘 要】 近兩年，長租公寓產業取得了長足發展，對于經營長租公寓的企業來說，需要經過融資才能獲得更好發展。基于對當前長租公寓主要融資工具的了解，本文探究了這些融資工具的應用現狀，同時探究了這些融資工具可能帶來的問題，在此基礎上提出針對可能產生風險的應對措施，深度保證長租公寓融資的安全性。

【關鍵詞】 長租公寓 融資工具 政策制度

引 言

在當前經濟形勢下，長租公寓的融資工具類型廣泛增加，這些融資工具能夠為企業帶來大量資金。由于這些融資工具的運行體系和原理有很大不同，同時不同的融資工具存在的風險類型也有很大不同，為保證行業運行的穩定性，需要對這些內容進行全面深度分析。

一、長租公寓當前主要擁有的融資工具類型

當前長租公寓融資工具主要有4種：（1）銀行貸款融資。我國在2017年全面開放對融資住房的銀行貸款，到目前為止，產生的融資意向已經突破萬億，但是由于長租公寓屬于新興產業，很多銀行雖然有投資意向，但是實際的投資量并不高。可以說當前的銀行貸款融資規模并不大，企業以及產業需要更多依賴其余的融資工具，不過可以預見的是，在今后的發展中銀行貸款融資量將會持續提升。（2）公司信用類債權。目前，證監會已經為長租公寓的開發建設專門開辟了綠色通道，以加快企業的融資。這說明在我國當前的發展中，證監層對長租公寓企業持支持態度，并且相較于銀行貸款，這種融資渠道能夠在短期內獲取更多的資金，充分提升這個產業的發展速度。（3）資產證券化。長租公寓產業有向資產證券化方向發展的趨勢，在應用傳統證券的同時，當前也已經推行REITs試點工作，并且在實踐過程中取得了良好的效果。另外在該過程中，也開發出了多類型的融資證券，提高整個行業的融資速度。（4）股權融資。在當前的長租公寓行業中，股權融資已經獲得了爆發式增長，但是在這種融資渠道的初期發展階段，由于企業往往無法提供有效的抵押項目，導致股權融資的規模仍然較小。

二、長租公寓融資工具存在的風險

（一）過度融資風險 在相關政策的扶持下，長租公寓能夠獲取大量的融資，在這種融資體系中，企業乃至行業會涌入大量資金，這會導致行業發生過度融資風險，尤其是在短期融資體系中，這種過度融資風險的發生幾率更高。從長租公寓融資數據上來看，當前銀行投資意向已經達到萬億級別，同時企業發行的融資債券每年也能夠達到千億級別，對于長租公寓行業來說，很難在短期內消化數額龐大的資金。融資渠道的擴寬，會使各類長租公寓企業抓住機會，在新時期同時開發更多項目，最終容易導致過度建設現象的發生。

（二）機構運營風險

當整個長租公寓產業發生融資過度現象之后，長租公寓開發企業將會主動獲取更多房源，并吸引租戶進行房屋租賃，而對于資本運營機構來說，只有在企業能夠回收成本的情況下才能讓金融機構獲取收益，但是房源數量提升時，又需要在保證入住率的情況下才能夠讓企業收回運營成本。以某企業為例，意圖在全國范圍內獲取房源，以讓企業獲得更高經濟收益，通過對租金獲取以及各類成本的研究，發現企業要獲取收益，房屋的入住率要高于70%，而在當前的房屋應用中，要達到70%的入住率在一些區域中極其困難。另外在整個產業的運行過程中，當企業倒閉后，必然會將損失傳遞給企業的競爭對手，這些因素對于資本運營機構來說都具有極大的運營風險。

（三）資金挪用風險

對于長租公寓開發企業來說，在獲取融資后很難保證其做到專款專用，最直接的表現為，企業方面可能以房屋建設、企業運行等理由進行多次融資，在獲取融資后，會將這些資金用于獲取住宅土地等，這種情況對于企業的運行和發展來說，雖然能夠在短期內獲得更好發展，但是對于投資者來說，當前的這種發展模式無疑讓其面臨更高的資金風險。另外在長租公寓開發企業應用這些資金獲取住宅土地的過程中，其業務必然會向房地產企業方向發展，這種情況會導致長租公寓開發企業本身面臨更多的運行風險，容易引發大規模經濟體系垮塌現象。

（四）違約風險

長租公寓開發企業在發展中，由于政策方面的原因，導致企業發行的信用債券數量和規模大幅提升，尤其是在2018年，這種現象體現地更為明顯，這對于投資者來說顯然不是好消息，企業乃至行業飛速擴張，企業的償還能力無法被全面有效保證，所以在高速發展后期，各類投資渠道有很大可能會減少對長租公寓的投資量，另外在長租公寓的開發過程中，企業方面也可能由于一些原因導致面臨財務風險，這些風險普遍出現后，投資者必然會降低對行業投資的資金量，潛在的違約風險可能產生。

三、長租公寓融資工具的風險規避策略

（一）建設多層融資模式

目前長租公寓開發企業主要有兩種運營模式，一種為重資產運營模式，另一種為輕資產管理模式，這兩種運營模式當前依靠的融資工具有很大區別。對于前者，融資主體為政府或國有企業主導下的融資體系，對于后者融資主體通常為長租公寓開發企業，同時不同的管理方式中，融資需求的特點也有很大不同。但是無論為哪種運營模式，都有能夠相匹配的融資模式，為了降低資本運營機構面臨的風險，并防止發生過量融資問題，在今后的融資體系中，需要建成多層融資模式，即讓企業同時在多種不同的金融運營機構中進行融資，實現對風險的有效分散，也能夠讓整個產業規避金融風險。

（二）發展REITs融資體系

我國當前雖然已經針對長租公寓展開了REITs的試點工作，但是當前在這種模式的應用中，相較于國外成熟的REITs系統有不小差距，存在的主要問題為交易過程復雜，并且對整個體系進行了重復征稅，這在很大程度上降低了投資者的收益，在這兩個問題的共同作用下導致我國當前只能開發類似REITs的工具。所以在今后的REITs模式發展中，最基礎的工作在于降低對該體系的征稅額度，讓該體系能夠吸引更多的投資者，同時對當前的交易流程進行優化。

（三）引導住房公積金等資本參與到長租公寓中

要保證長租公寓行業能夠長期進行低成本融資，一個重要措施為融入長期資本，具有代表性的為住房公積金、養老資金等資本。對于這類資本來說，對長期獲益方面要求更高，這種情況與長租公寓行業的獲取收益方式相同，所以在今后完成REITs體系的建設后，可以應用這些長期資金完成對REITs體系的擴容。需要注意的是，在這些資本的引入過程中，政府部門需要將這些資本進行有序投入，防止短期內大量的資金投入行業中，形成過度融資風險。

結 論

綜上所述，我國長租公寓融資模式較為集中，這種方式帶來的融資風險包括過度融資、機構運營風險、資金挪用和違約。這對產業的發展顯然不利，要解決這些問題，可以通過建設多層融資體系、發展REITs融資系統、引導長期投資注入長租公寓產業達成目的，在讓行業獲取更多資本的同時，有效規避各類可能產生的問題。

【參考文獻】

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