基于房地產企業全面預算管理的探討

鄧泉瑛

摘要：隨著集團公司規模的不斷擴大，全國各地的開發項目增速迅猛，對項目管理的難度日益增大。如何在保證效率的前提下，提高對下屬子分公司的管控能力，成為目前急需解決的問題。本文通過探討如何管理房地產企業的全面預算，指導集團公司如何建立該行業的全面預算管理體系，以提高集團公司的整體管控水平。

關鍵詞：房地產企業 全面預算管理

一、全面預算管理概述

全面預算管理是一個集合體，它涵蓋了企業的戰略活動和經營活動。

（1）戰略活動是外部經濟環境分析和戰略目標的制定，它考慮的是政府、市場、供應商、行業、對手和客戶。

（2）經營活動包括了經營計劃和財務預算。經營計劃根據公司的經營目標，將目標分解為具體的項目計劃——土地拓展計劃、項目開發計劃、成本費用計劃、建筑材料采購計劃以及銷售計劃。財務預算則是經營計劃的量化表現形式，它包括銷售收入預算、成本費用預算、利潤預算和現金流量預算、全程監督預算執行情況，匯總編制相關經營數據報決策層審批。

（3）完整的全面預算管理是一個閉環體系。在這個信息系統的平臺上，通過一定的組織架構，制度和流程安排，各層級人員能夠做到充分及時的溝通、協調，將企業的戰略規劃、年度預算、預算控制、預算分析落到實處，根據預算的實際執行情況及時做出滾動調整，并結合考核指標對預算責任單位的執行情況做出評價。

全面預算管理要求各部門按照集團的戰略規劃和經營計劃協同統一，由于預算是從上至下、從下至上經過反復協商討論最終達成的。各預算生成單位在制定預算過程中通過提出的預案將己方代表的意見和意志結合企業的總目標表達出來，這些意見最后量化為具體指標。這些指標也是他們為保證企業整體目標的實現做出的承諾。

企業管理中心應根據集團的戰略規劃對戰略進行分解，并細分為長期目標、三年中期目標以及年度目標。用地發展部應按照戰略規劃和各階段目標，積極開展土地拓展工作，為實現集團戰略目標提供充足的土地儲備；銷售中心、成控中心、集團采購中心應合理制訂銷售計劃、成本計劃、采購計劃以支持集團戰略目標的實現；財務中心應為公司業務提供足夠的資金支持和制訂有效的資金分配計劃，以使資金效率最大化。

各相關部門以全面預算管理為依托，建立各部門溝通協作平臺，以做到“六個統一”。

二、全面預算管理體系的實施

（1）以監控項目利潤率為目標，進一步細化成本管控科目，推行三級節點管控制度。

（2）針對反饋不及時，利用信息化預算管理系統，減少人為干預，對預算執行不到位的節點亮紅燈。

（3）一般的預算都是年初編制完成的，在年度執行過程中很少會根據實際執行情況進行修正，也會造成預算不準確。要解決這些問題，首先應該在預算編制時就要考慮從戰略層面落到運營層面乃至操作層面的內在邏輯連貫性，歷史數據和經營活動中的外部數據結合，并建立月度、季度滾動預測節點管理機制，定期回顧預算執行情況的從業務到財務的預算模型。

三、全面預算管理是企業精細化管理可量化的工具平臺

（1）管理數據平臺：存儲項目全周期的各個專業計劃的預算數據，這里有計劃進度系統，營銷管理系統，成本費用管理系統以及財務管理系統。同時該平臺也可以抽取各專業系統的實際發生的數據，與預測的數據進行多維度的比較，形成管理報告。

（2）數據共享平臺：各專業部門可在有權限的基礎上，跨部門即時了解各種業務數據，杜絕手工傳遞或者更新帶來的誤差，達到即時量化共享協作作用，滿足管理分析的即時查詢各專業數據的要求。

（3）模擬經營平臺：在這個平臺上可模擬各種指標如價格、銷量、開發進度等方面的變化對經營狀況和損益的影響，即時分析項目收益，協助管理層獲取較佳經營路線。

四、全面預算管理關注的核心指標

第一類：持續發展，依靠的是生產資料，對于房地產公司就是土地以及基于土地建設的房地產項目而產生的貨值。

第二類：經營收支情況，公司成長的基礎。

第三類：運營效率的問題，這里主要體現的是工期、現金流回籠，以及員工的激勵制度。

第四類：公司作為上市公司應該承擔的社會責任。

五、全面預算管理的實施過程

房地產行業的特征非常明顯。①大都需經歷長的開發周期，一般需要2-3年，甚至更長；另外涉及外部因素也很多，需要面對較長時間內的風險和不確定性。②開發過程投資金額大。③銷售方面因國家政策和金融政策影響，在銷量和售價的波動也是非常明顯，給企業造成很大的把控難度。

以上歸納的房地產行業特點決定了企業在全面預算的執行和控制方面的基本思路，主要表現為：①以項目開發的總預算為主線；②重點控制項目開發的進度；③在開發過程中以動態成本控制為核心；④輔以合同管理和現金流管理為手段的全面預算管理體系。

項目是公司業務發展的基石，也是日常管控的主體。大多數項目的回報與現金流，投資安全、資金成本等都是事關項目成敗的關鍵點。為了保證項目的利潤率以及現金流，從項目土地的取得到項目結算、交付買家整個項目的全生命周期，建立項目的總預算并分解到各年度。配合工程節點的監控以達到目標的實現。

項目的開發分為三個階段：第一是投資決策階段，主要是針對土地的評估測試已確定是否符合集團的目標而取得土地。第二是項目啟動階段，通過召開項目的啟動會，確定整體設計方案、銷售總預算和成本總預算并細化至各年度、月度，最后由財務中心計算出項目的毛利率、凈利率及現金流回正時間，匯總形成項目預算總表。第三是實施階段，也是最重要的階段。通過細化施工圖編制組團預算，明確各組團預算和工程計劃節點，根據預算總額及施工節點進行合約規劃管理，具體分解目標成本和預算成本指標，將其落實到具體的責任部門和責任人。運用“合約規劃”加強合同管理。另外要減少和控制工程變更引起工程量的變化和承包商的索賠造成的建設成本超出預算。

房地產是資金投入量較大的企業，現金管理對企業的生存和發展具有重大意義。現金的收入支出情況決定和影響著企業資金的周轉狀況。是企業資金的總樞紐。企業全部的現金收支必須納入預算范圍，預算一旦通過，任何人等不可以隨意更改，包括總經理。在預算執行過程中，做到沒有預算不開支，杜絕一切超預算開支現象。對在實際支出時出現的超預算情況，必須報請預算委員會批準。期末對預算執行情況進行檢查考核，對未報批的超預算開支要追究當事者責任。

全面預算管理的目標除了用在預算的編制、執行、控制和考核外，還有一個更重要的作用就是為績效評價提供依據。

2017年，中國的房地產市場在宏觀經濟形勢下，兩極分化會更趨明顯，強者更強，弱者越弱。全面預算管理和薪酬激勵制度的有效實施是支撐公司目標實現的保障。通過表述清晰的預算目標和薪酬激勵辦法，使員工能夠清楚了解企業的未來發展規劃和自己努力的回報，讓他們能夠始終保持高昂的戰斗力和士氣，努力實現公司的戰略目標。endprint