關于我國農村宅基地使用權流轉問題的若干思考

邢成存

摘 要 我國現行的法律禁止農村宅基地使用權的流轉，但實際上，農村宅基地的使用權存在隱性流轉的情況，并且在很多地方已經成為公開的秘密。隨著社會的發展，農村宅基地使用權的流轉存在合理性，但是宅基地使用權的流轉必須有相關的配套措施保證其有效運行，以防引發社會矛盾。

關鍵詞 農村 宅基地 使用權 流轉

一、農村宅基地使用權概述

（一）農村宅基地使用權的概念

農村宅基地使用權是為農民的生活提供保障的基本制度，農民對宅基地擁有使用的權益，可以在宅基地自建住房，自由地處置和支配房屋及其配套設施，享有宅基地的用益物權。

（二）農村宅基地使用的特點

首先，宅基地具有人身依附性。農民可以根據生存的需要依法申請宅基地并建設住房及附屬設施，上級組織通過審核之后向本村村民批準宅基地，非本村村民及城市居民無權獲得農村宅基地的使用權。

其次，宅基地使用權具有無償性。宅基地是農民安身立命的基本設施，政府無償提供給農民宅基地用于滿足基本生存需要，體現了宅基地使用權的無償性、公益性和福利性。

再次，宅基地使用權在時間上沒有限制。國家級法律并沒有要求宅基地使用權是受時間限制的，只要農民申請到宅基地就可以自建住房并傳承給后代，沒有被依法收回是可以長久使用的。

另外，農民是宅基地使用權及所有權的集合體。農村宅基地的所有權歸農村集體組織，農民是組織的一員，即享有宅基地的使用權也可以享有宅基地的所有權。

二、農村宅基地使用權流轉的現狀

（一）農村宅基地閑置嚴重，利用率低下

農村基礎設施、教育、醫療等方面的不足，導致大量的農民進城務工和經商，造成農村宅基地的大量閑置，宅基地使用權的流轉嚴重滯后。同時，由于宅基地無償使用、無限期使用以及收回無補償或補償少的情況，造成進城的農民不愿放棄農村的宅基地，集體就無法收回宅基地進行整體規劃開發，使得農村的宅基地利用率低下。

（二）農村宅基地使用權隱性交易嚴重，違規交易矛盾重重

城市居民為了滿足住房的需求可能在就近的農村選擇開發住宅用地。但是，國家不允許城市居民享有農村宅基地的使用權，因此，在缺乏法律保護下，一旦雙方發生經濟糾紛就會失去約束，造成雙方的經濟損失，引發重大的矛盾。

（三）農村宅基地使用權的流轉缺乏健全的法律制度

首先，國家并沒有出臺明確允許農民進行宅基地使用權流轉的規章制度，缺乏對農民宅基地使用權流轉支配方面的保護。其次，某些地區以沒有法律規定為由，禁止農民進行宅基地使用權的流轉，降低了農村宅基地的流轉使用效率，嚴重阻礙了農村宅基地使用權轉讓制度的形成，不能為國家在關于農村宅基地使用權流轉方面積累實踐經驗，從而不能形成有效的、統一的制度體系。

三、針對農村宅基地使用權流轉的幾點思考

（一）更新觀念，培養自由平等的市場經濟理念

農民要更新觀念，降低對農村土地的依賴，通過現代化的方式發展生產，提高經濟收益，并讓土地作為生產要素參與到市場的流通中去，提高土地的附加值，促進農村經濟的發展。

（二）在規章制度的允許下城鎮居民才可以獲取農村宅基地使用權

目前，我國正在大力推行新農村建設，要建設小康社會就必須縮小城鄉差別，對此，政府應該制定相應的制度，允許城鎮居民有償獲得農村宅基地的使用權。通過這種方式可以在一定程度上增加城市對農村的投資，能夠激發農村經濟發展的活力，有利于提高農民的收入，改善農民的生活水平。同時，為了保障農民的權益，保證農民享有宅基地所有權及使用權，必須對城鎮居民的買賣行為進行強有力的約束，使其在有效的監管下運行。針對城鎮居民，土地使用權是有償的、有期限的，使用方式是固定的，買賣價格是控制在一定范圍的。通過相關規定和監管，保障農村土地市場的穩定性，保障農民的根本利益。

（三）農村可采取多種有效的方式進行宅基地使用權的流轉

農村宅基地使用權的流轉一般表現為買賣、出租、抵押、繼承等幾種方式。買賣的方式在農村比較常見，通過買賣，農民可以及時獲取豐厚的利益以解燃眉之急。繼承的方式多為長輩過世之后將土地的使用權交給后代。抵押的方式一直沒有在法律層面得到認可和推廣，但是，農村經濟的發展也需要融資，農村房屋的抵押也是比較常見的融資手段，通過房屋抵押來緩解資金困難。但是，農村房屋抵押必須在遵循相關規章制度下操作，從而維護農村集體的根本利益。

（四）建立健全農村宅基地使用權流轉的法律法規

現行的農村宅基地使用權的流轉政策存在重大的隱患，隱性交易造成的經濟糾紛以及社會矛盾逐漸顯露出來。為了保障農村集體及農民個人的根本利益，國家和政府必須出臺相應的法律法規，對農村宅基地使用權的流轉進行規范，讓農村宅基地使用權流轉行為在法律的規定下進行規劃、審批、流轉、監管，保障各個環節的協調統一，有序開展。

四、結語

目前，關于農村宅基地使用權的流轉問題存在不同的看法，部分人群持完全開放的看法，還有持完全禁止的看法，但是根據我國農村實際的發展需要，應該進行合理的宅基地使用權的流轉，這種方式不僅適應市場經濟發展的規律，還能提高農村經濟發展的活力。總之，農村宅基地使用權的流轉需要在國家的有效監管下有序地開展，不僅惠及農民，也對國家的經濟發展具有重要意義。

（作者單位為東營市國土資源局河口分局）

參考文獻

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