重塑閉環管控、管理提升雙軌長效機制的戰略研判

摘 要 商業房企集團職能崗位對經理級以上的要求素來嚴格，以管理提升設計研創為契機，切實解決好企業設計中存在的重難點問題。房地產公司的執行層面應緊緊圍繞解決組織內部及外部“策略執行、模塊提升、精細管理、卓越研創”四大問題，強化落實研創機制、樹立品牌形象、實施專項突破、夯實管理基礎、構建卓越體系，從而形成持續改進閉環管理和管理提升雙軌長效機制。

關鍵詞 戰略 管理職能 實踐 組織形式

一、商業地產管理背景解析

眾所周知，商業地產區別于以居住功能為主的住宅、以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產扮演著城市區域商業市場的社區經營載體，其管理落地模式通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等諸多板塊的有機統合，在企業內部則表現為經營模式、設計功能和營運方法的管控和決策引導。隨著新零售、新體驗、新業態、新營運的商業市場規則的改變，適應這種變化并在市場中保持經營優勢，從而開發出優質商業物業，就成為衡量商業房企在管理策略中的重要競爭技能之一。其中，商業開發部作為商業房企的重要設計及創意中樞，有管理設計智庫及產業創新的雙重特色。

二、強化設計工作落實機制，著力解決模塊化設計問題

首先，在管理層面應針對房地產商的組織形式重塑工作團隊。在動員培訓過程中，商業地產管理者應敏銳意識到管理提升、模塊化建設是研發轉型升級、實現設計質量提升的重要途徑，是推進組織“聚核鑄強”戰略思路、實現“邁向卓越”商業標桿戰略目標的基本要求，必須把提升模塊化設計管理水平放到更加突出的位置，以管理提升促進轉型升級，真正使房地產各種類型的產品體系走上創新驅動、內生增長的內涵式發展道路。

其次，在執行層面進一步加強管理的各項提升要求。在具體操作方法上，管理層可以在總結經驗的過程中增強組織能力，并開展《世界房產卓越設計智造體系：模塊化產品迭代實踐與方法》的總結工作，系統性地提煉“卓越設計制造體系綱要”，體現商開部在研創領域管理提升的最新成果和經驗分享。

再次，在設計研發工作中落實閉環管理模式。商業地產設計研發部制訂了《全面開展研發管理提升活動方案》《研發管理提升活動整體工作計劃》《研發管理提升活動關鍵過程》等工作方案和計劃；編發了《全面開展研發管理提升活動工作指南》《管理提升重點項目管理落實手冊》《管理提升活動推進落實手冊（一級管控目錄）》等研發目錄。落實過程：將設計的三個階段（概念、設計、深化）、六個環節（提資、簽發、評審、約談、隨訪、抽檢），細分為分項工作步驟，確立關鍵過程；策劃每一個研發關鍵過程的輸入、輸出、保障措施、工作要求等關鍵要素；針對每個環節，制訂工作方案，按月下發日程安排，與日志反饋對應。將工作內容具體到各個環節的每天，形成了“日事畢、短能耗”的工作閉環。采取工作統計、日程跟蹤、巡場走查、進度督辦、集中抽試、結果公示、績效反饋、銷項排名等方式，對公司二級架構的區域公司各項目單位管控工作落實情況進行三次重效落實。

最后，工作落實到區域公司及項目基層。管理層可在公司內部組織以“管理診斷、雙創研發、遞進建設”為重點的“管理提升活動”。職能部門和各項目專業共完成多篇研發報告。在此基礎上，管理提升活動領導組織專門時間完成團建拓展活動體系，開展商業項目開業后評價等評價管理咨詢工作，在管理提升活動中成立“研發專家創新工作室studio”，“工作室”由業內頂尖項目專家、經濟學家、創新冥想家、設計專家、技術工程師等組成，下設數控規劃、參數量化設計、新媒體介入性研究、processing“彌散流”科學、正反饋信息技術等世界商業創新工作組。各國專家在生產一線發揮了“咨詢服務、攻克難關、培養隊伍”的重要作用及頂尖業態的創新攻關。

三、實施重點項目專項突破，著力解決價值鏈網絡優化問題

首先，強化“研發創新-市場實踐”價值鏈兩端。在商業研創方面，商業地產管理者應完善《重點研發管理辦法》《鼓勵和加強技術及業態創新的指導意見》《戰略品牌項目管理辦法》等技術創新制度，優化研發管理制度體系，加緊實施“研發重點項目突破計劃”，加強專業化的設計管理團隊，加快重點研發商品化進程。

在市場方面，通過強化“一地一策、一品一檢、一點一管、一事一議”提升管理策略、適時推出研發項目、加快薄弱設計層面開拓、實施供應商渠道下沉等措施，房產公司為形成完善的商業產品系列做長足的準備，商業系列產品的管理拓展穩固了商業產品的市場競爭力和創新驅動力。通過不斷的復盤競爭，盈利能力不斷增強。在國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院聯合舉辦的“2017中國房地產百強企業研究成果發布會”上，商業地產市場占有率作為非常重要的參評因子對商業地產進行影響指數研究，告訴我們在城市化進程中，商住辦公的類型邊界正在消融，新型的業態不斷更迭，商業房企在變幻莫測的市場中要穩健性和運營效率并重，閉環管控與管理提升都在改變房企的競爭結構和市場地位。

其次，強化“品質提升”價值鏈“智造”環節。產品是企業的生命線，商業地產尤其如此，以品質提升作為管理提升活動的突破口，構建“標準動作”“責任落實”“全流程管控”和“質量評估”等四位一體的推進機制，提高了管理活動的有效性。一是固化標準運作機制。通過內部強交圈及外部強學習雙軌制打造吾悅產品線A-B+等4項高品質提升重點項目。二是固化責任落實機制。落實各個層面的設計質量主體責任，加強與世界頂尖設計團隊協調、聘請當地政府智庫專家支持、完善高校知名學者科研咨詢和集團領導問責等責任鏈體系建設，確保品質提升各項措施按期、按質、按量實施到位。三是固化過程控制機制。設計質量管控、技術和各專業小組加強過程控制及會簽制度，嚴格組織各個階段的自我績效驗證/評價工作，商鋪產品缺陷庫的建立規避了從設計到落地的研發風險，從而可以穩固同類產品的市場占有率，從客群分眾方面把市場業態再次細分，對客戶進行靶標式的精準判斷，進一步提高了客流量及提袋率。endprint

最后，強化全價值鏈降成本低內耗工作。房地產企業內部要推進年度設計成本優化管理工作計劃為主線，將研發設計、材料采購、降低產品缺陷率、控制差旅費用、管理創新、優化低邊利產品結構這6個方面作為成本優化工作的突破點，運用精益成本管理、麥肯錫工作法、價值工程等方法，努力減少或消除企業價值鏈中不增值的環節。房地產研發小組以區域公司為立足點，完善考核制度，分解工作目標，落實具體措施，實現降本增效，超額完成年度目標。

四、重塑商開部管理基礎，著力解決精細化管理問題

首先，提高研創職能管理精細化水平。各個專業小組以專項提升

項目為載體，細化措施，以點帶面，提升職能管理水平。2017年以來，《中國商業地產行業發展趨勢與投資決策分析報告》數據顯示，2016年四季度末，全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價分別為3522元/平方米、6552元/平方米、

5277元/平方米和742元/平方米。四類用地價格環比增長率分別為0.94%、0.39%、0.69%和1.45%，同比增長率分別為5.16%、3.90%、4.85%和6.03%。通過對各項管理制度進行全面梳理、修訂，共完善重要規章制度180個，優化了全流程制度體系；筆者借鑒萬達、旭輝、萬科、融創、凱德、中糧、華潤等同行業一流企業的制度進行對標，開展內部控制體系建設，優化業務流程，編制和發布內部管理崗控制手冊，目的是要提高企業的經營效率、增強企業的風險控制能力；加強信息化建設，實施和應用客戶關系管理系統、法律事務管理信息系統、生態管理信息化系統等信息化項目，強化了企業的信息化管控能力。

其次，提高研創生產管理精細化水平。深化并執行標準化作業流程，商業房產公司應在設計研發等主要“智造”領域開展“標準動作”管理工程，提高企業管理系統化、規范化、標準化水平；導入卓越績效與團隊績效模式，增強企業管理持續改進、追求卓越的能力；引入先進的管理體系，運用先進的管理體系和方法推進管理提升活動，夯實企業精益生產管理基礎，為管理提升活動注入新的活力。

最后，提高基礎管理精細化水平。著力把管理提升活動落實在專業團隊及項目團隊中，積極構建管理標準和工作規范，切實解決生產研發管理短板和瓶頸問題。商業市場調研表明，各商業項目前期設計滯留期超過1年必須進行品質提升，以管理提升項目為載體，以提高效率、消除缺陷、持續改進、創新業態為指導，強化“領導作用、工具方法、專家參與”等支撐要素，不斷優化基礎管理體系。推進基于精細化管理的執行體系建設，增強項目各個管理部門貫徹決策、落實制度、執行計劃和實現目標的能力，通過行之有效的考評機制，督促落實各項工作的具體實施，形成精細化管理的良性循環。

五、構建卓越智造體系，解決組織高績效運營問題

從戰投部土拓開始，進行房產公司戰略統合。商開部結合商業主題和企業實際，在基礎管理、管理模式等重點領域，學習研究先進管理理念和方法工具，挖掘提煉房企管理運營的實踐方法和經驗，著力構建“商業地產卓越管理體系”（Future-land Operating System Planning），商業房企應積極創建具有自身特色的管理模式。商業卓越管理體系成為建立管理提升工作標準和長效機制的重要載體。

房地產公司商業卓越管理體系來源于三個方面：一是優良的管理傳統，發揚企業在商業地產管理領域的優良傳統；二是豐富的工作實踐，并積極響應國家發改委“一帶一路”發展計劃，把實踐中的案例、工具和方法轉換為企業商業研創管理體系的核心模塊；三是先進方法，學習明星地產的設計行業優秀企業的成功經驗，合縱連橫，聯袂公司物業、公司實業、公司金融、公司科技等新型產業，借鑒國外著名咨詢機構的物業標準等國外先進管理標準進行提升，背靠國家品牌發展計劃的扶持，為企業對標先進、明確方向、持續提升提供管理基準和工具、方法。

商業地產管理者以設計研創為主，以管理提升重點項目為載體，閉環長效雙輪加速驅動，在此基礎上，系統總結管理提升活動中的優秀實踐經驗，形成精益生產實操案例，在公司內部《新系天下——商業卓越生產制造體系的實踐與方法》一書的出版發行，為進一步構建新城企業卓越運營體系打下了實踐基礎。

六、結語

2017年是商業地產的“新銷售元年”，時至今日，商業地產品牌的發展策略是三線城市布局、二線城市拓展、一線城市試水，是初步的三步走謀局，包括商業輸出管理模式的協同增長。此外，商業地產管理者還應積極探索“輕資產”模式，實現管理模式輸出，嘗試輕資產運營；在重塑閉環管控、管理提升雙軌長效機制的創新管理思路下對“策略執行、模塊提升、精細管理、卓越研創、質量管理、成本管理、產銷協同、健康安全和環境、持續改進”等商業核心要素進行重新評估，并形成“商業卓越管理體系綱要”。這有助于為今后的房地產管理內外部協同發展提供更大更強的引擎。

（作者單位為東華大學旭日工商管理學院）

[作者簡介：周琦（1983—），男，山東青島人，東華大學產業組織創新與管理控制博士研究生，從事城市空間發展研究、商業地產與土地開發咨詢、房地產公司戰略發展、景觀規劃設計類型學研究。]

參考文獻

[1] 江合春.地產景觀設計管控[J].園林，2016（11）：73-75.endprint