不動產統一登記房產與土地存量數據整合方法—以云南省陸良縣為例

石曉玲 李世成 周 瑞

云南省地礦測繪院，云南昆明 650218

關鍵字：不動產登記；數據整合；地籍調查；整合方法

陸良縣不動產統一登記工作在2016年4月1日正式啟動，據不完全統計，在此之前，該縣一共有2.5萬份左右的土地登記資料和4.5萬分左右的房產登記資料。在正式進行登記之后，要按照“邊整合、邊應用、急用先行”的登記原則進行工作，使其資料能夠在最短的時間內登記完成，能夠不對后期的工作造成不便。從開展到2017年5月這段期間，就權籍地圖整理來說，縣城建成區12.25km2范圍內已經完成整合，與此同時，還完成了不動產單元2.8萬個房地一體存量數據整合，這些在需整合總量中占63%左右的比例，有效地加快了陸良縣不動產統一登記工作的腳步，為以后日常登記工作的順利開展起到了一定的支撐作用。

1 整合存量數據的目的

不動產登記存量數據的整合，只是對已發布、零散、不統一格式、不同媒介的房地產登記信息進行有效的梳理。并嚴格按照不動產登記數據庫的標準進行不動產登記數據庫的建立，其主要目的是能夠為不動產登記先寫基礎管理平臺提供準確的數據支撐。

2 數據整合的主要內容

陸良縣數據整合主要是以4項工作內容進行開展。

2.1 分析與整理

本文對現有的城市土地登記調查數據和土地登記數據進行了分析和整理，并在此基礎上形成了不動產統一登記的產權圖。通過土地底圖對整合區域內的住宅用地和住宅圖形數據進行計算和整合，現有數據的整合具有一定的空間基礎。

2.2 進行“落宗”處理

整理房屋所有權登記數據和登記檔案，對房屋所有權信息進行有效提取，在此基礎上完成房屋所有權登記信息和房屋及宗地圖形的“落宗”處理，這樣能有效的明確同一宗地土地登記與房屋登記的信息。

2.3 建設不動產登記數據庫

在完成登記信息落宗后，要進行不動產登記庫的建設，此外，還需要在數據庫中導入房地產統一登記制度，以便更好地完成后續工作（房地產統一登記、數據交換）。

3 合理有效的利用已有資料

（1）作為唯一一個擁有土地使用權權屬登記信息的部門，其老舊的土地登記數據庫和土地登記檔案僅有土地權屬信息的記錄，而沒有明確的記錄空間圖形信息，所以，為了更加精確的確定宗地的空間位置，就要整合原始信息數據，以便獲取有效發布場所的空間圖形信息。

（2）作為唯一一個擁有房屋所有權權屬登記信息的部門，其老舊的房屋登記數據庫和房屋登記檔案僅有房屋權屬信息，而沒有明確的房屋的空間圖形信息，所以，為了更加精確的確定房屋的空間位置，需要整合原始的信息數據，以獲取發行機構有效的空間信息。

（3）根據對陸良縣的土地登記宗地圖形數據統計可知：在陸良縣的土地登記系統中登記過的宗地，根據宗地號，基本上都能夠找到對應的宗地圖形，并且宗地的大致情況都與登記信息相差無幾。

（4）在2009年進行過第二次土地調查之后，陸良縣為了更加精確土地登記的數據，對當地進行了地基調查，并做出城鎮地籍數據，至此，二調城鎮地籍數據成為土地登記的首選數據來源。

（5）為了確保宗地的正確性，該縣在土地權利登記的過程中使用的城市地籍數據是在2009年二調城鎮地籍數據對土地權登記的過程中，調查和補充的一些零散土地調查數據，這不僅僅向土地部門提供了正確的土地地籍調查數據和居民地圖，同時也更新城市地籍的普通地圖的數據。

4 整合存量數據的方法

4.1 規范空間數據

4.1.1 轉換坐標

為了建立不動產登記矢量圖層和影像圖層，需要將不同部門、不同調查規模、不同坐標系的空間圖數據和圖像數據需要統一為“2011陸良坐標系”。

4.1.2 整理和存儲基本的地圖數據

行政區域：根據土地利用變化的最新年度數據，利用行政區域和行政區域邊界層基本信息對其坐標進行交換，并根據房地產登記數據庫標準的要求，對屬性信息進行改進和存儲。

地籍區：以農村集體土地所有權確權的主要信息為依據，從中提取地籍數據庫的注冊和認證區和地籍區層，并對其進行坐標轉換，結合城市地籍測量劃定塊附近的微調和地籍地籍區，并根據需求的房地產登記數據庫的“標準”，完善屬性信息和整理倉庫。這一層是在數據集成過程中唯一能夠確定地籍子區域的依據。

圖像數據：陸良縣2011年獲得的正射影像，該縣不僅將其進行了坐標轉換，還將其納入房產登記數據庫，作為后期的參考資料。

4.1.3 整理權籍底圖數據

（1）確定整理原則。①進行土地登記的，以土地登記時的登記居住用地邊界地址為準，不經修改的土地登記數據庫應使用的結果。土地現狀發生了變化，即使拆遷等地上附著物已經丟失，也仍然按照現行有效登記狀態編入權籍底圖。②在2009年，由于簽發證書而重新開展的分散的居民區將直接提取調查數據，并將其排列到正確公民的權籍底圖中。③未出具證明的居住證的土地，根據2009年第二次宗地調查，已現場重新驗證，驗證準確。④在實地核查過程中，對近年來新增加的宗地進行了測繪與調查。

（2）統一格式與系統。MAPGIS、ARCGIS、CASS等格式都為地籍調查數據的數據格式，對于地籍調查來說其數據格式是多種多樣的，為了更好的完成數據調查工作，就需要統一數據格式。而不同的時期與坐標系測量的數據又有一定的差別，為了獲得更加準確的數據，應將坐標系統統一為2011年陸良坐標系。

（3）宗地比對。為了使陸良縣房產登記更加準確，要對不同的宗地地形進行比對，以統一的整理原則為依據，留下需要的，剔除無效的。目前在底圖中記錄的信息是地籍調查時的信息，因此，在后續的工作中，對于這些已經認證的土地，要根據實際情況進行有效的信息整合。

（4）實地信息核實。在2009年度遷出后，為了修訂更加準確的住宅及其他地形圖及地籍，當地有關部門對沒有經過審核而進行更改宗地及新居補充調查。

（5）拓樸檢查。仔細檢查空間拓撲關系，對其中出現的宗地重疊，及時發現相交界址線，面、點、線不套合等錯誤，及時消除。

（6）屬性整理。不同時期不相同的執行標準，造成了地籍調查數據屬性記錄也不相同，所以，就要根據新的數據標準，對數據庫數據進行重新規范。

（7）不動產單元號編號。在土地地籍圖和地籍子區內，根據統一不動產代碼規則，對不動產單位號進行編號，另外，在土地注冊資料庫內，保留注冊土地的資料，以便與土地注冊資料相結合。

（8）整理房屋自然幢。在房屋測繪結果中只會有房產分戶圖，所以，要想對自然幢的空間地形進行整理的話就要利用權籍地圖中的“房屋層”。

4.2 規劃非數據空間

針對土地登記數據庫和房屋登記數據庫進行的數據規范化，就是非空間數據的規范化。

（1）對數據的有效性進行認真分析，防止出現同一土地或出現多個房屋數據記錄的情況。

（1）篩選與集成有效的屬性信息，對有效信息進行保留，無效信息進行剔除，根據需求不同，進行不同的不動產信息登記記錄，屬性的相同性是進行數據集成的首要條件，要根據其不同的屬性放入不同的表格，不屬于同種屬性的數據在該表格中應被刪除。

4.3 關聯房地數據整合

4.3.1 土地登記信息落宗

根據落宗的土地數量，相應的土地上可以找到對應的底圖，土地登記信息需要記錄可以依照的相應的登記標準導入房產登記數據庫，這樣就可以完成土地信息的“落宗”處理了。完成“落宗”之后，可以根據相對應的屬性字段關系進行軟件設置，這樣軟件后期就可以根據相應的信息進行自動匹配，從而使工作效率得到有效的提高。

4.3.2 房屋信息落宗

為了能夠實現“圖屬一體”的管理，陸良縣不動產登記管理部門，在進行整合工作時，以“幢”為基礎，結合房產測繪數據，對應房屋信息，構建矢量圖形。具體的方法是：以居住區為基礎，進行自然幢與邏輯幢的建設，并根據每一幢房屋的不同屬性進行不同的信息錄入；以“層”為基礎，進行戶圖形的構建，并根據不同的屬性錄入不同的信息；根據不同房屋的登記信息，查找對應的矢量“戶”圖形并記錄到相應的矢量“房屋”屬性信息中。

4.3.3 制作宗地圖及分戶圖

根據整合的土地登記信息與房屋登記信息，制作發證。

4.3.4 補充調查

對于有些無法通過內業判定的信息，需要去到房屋所在地進行信息的實地采集、調查和勘測，以確保所有土地登記信息都可以準確無誤的放在特定的底圖之上。

5 結語

通過以上方法開展的陸良縣不動產存量數據整合，不僅構建了權籍底圖還實現了每一套房屋數據的空間實體化管理，有力地支撐了陸良縣不動產日常登記工作的開展。

（參考文獻3篇，刊略，需者可函索）