關于建立宅基地與房屋一體化登記數據庫方法的探討

劉衛萍 周華平

江西省地礦測繪院，江西南昌 330030

1 我國當前的農村宅基地現狀分析

首先，分析農村宅基地的建設現狀，因為農民生活水平不高，所以缺乏對于農村宅基地建設的統一規劃和大體部署安排。在建設的過程中，往往保持著一種隨意的態度，并且在建設期間，由于缺乏對于耕地環境的保護意識，所以，農村宅基地的建設現狀呈現出一種嚴重浪費土地，以及建新不拆舊的集體建設現象。由于我國當前人口嚴重增加，并且處于建設用地工區緊張的社會情況之下，如果在農村宅基地建設中還存在這樣嚴重浪費資源的現象，就會使我國城市化進程日漸緩慢，并且嚴重限制著城市和農村的發展。那么針對于這種現象，應該及時采取措施解決農村宅基地現狀的問題，此時就進行盤活利用，統籌利用資源的方法。

由于我國傳統文化觀念下的粗放式放牧種田現象，導致了許多農村地區都存在著一戶多宅、空心村的現象。即使由于我國最近幾年的工業化技術的不斷發展使農村發展進程加快，按照國家法律要求開展出了一系列的新農村建設試點。但是相對于很多落后地區來說，還仍然使用著原本的自發隨意形式的建設基地，這就造成了浪費資源的現象，并且宅基地建設的布局混亂，成了農村的城鎮化建設發展的絆腳石。因為農村內部的道路不通暢，使農民將宅基地建設的范圍更加不規范，使農村宅基地呈現出了一種攤大餅的擴張方式。

由于原有的農村土地私有化的思念根深蒂固，這就使得許多農民還保持著一戶多宅的現象。大多數農民都習慣于將建設著的宅基地作為自己的私有財產而占用，所以就算許多建筑遭受破壞，而不能讓人居住，農民也還會占據著這個地方不向村集體主動退回。

部分農民對于自身的違法占地及未批先建的行為和做法都覺得是可以接受的。但是按照我國法律規定，農村在使用和建設宅基地的過程中，應該首先由鄉或者鎮的人民政府審核和調查。經過人民政府的批準后才能夠建設和使用宅基地，但是在現在的社會環境之中，由于農民的知識和法律意識淡薄，并且政府和法律規定的條款還不是很明確，這就使得許多農民鉆了法律的空子，導致農村宅基地建設的隨意性。

2 建立登記房體一體數據庫結構

自從2015年3月1日起，我國國家法律就頒布了《不動產登記暫行條例》。對于該項條例，對我們生活之中的不動產登記機構以及登記程序和信息等各項規定，都作出了標準的法律條款。這項規定以自我的所有權物品為基礎，通過益物權與擔保物權的相互融合，使不動產登記需要統一以土地所有權登記為基礎，才能夠建立不動產統一登記房體一體數據庫的結構。國家法律頒布的建設用地使用權與房屋所有權，這兩種權限之間是相互獨立而又統一的。作為建設用地使用權是通過在國家所有的建設用地上，使用以及產生效益的用益物權。而房屋所有權是對于此房屋所有的權限人對于本房屋占有、使用以及處分的權利。這兩種權限的獨立統一、相輔相成，共同組合了我國房屋土地受益人應得的權利，這也要求我們要建立完備的房體一體化數據庫結構和體系，這樣才能夠更加精準地描述益權物與擔保物權之間的相互關系。但是由于社會發展的不平衡性和不均衡性，導致了許多城鎮和地區仍然還存在著數據庫結構不健全的現象，以下是影響數據庫結構不健全的幾個重要因素。

2.1 地籍和房產數據結構不一致

由于我國還有很多經濟落后，甚至是貧瘠的地方。那么對于房產管理的主要業務涉及的范圍也就會有缺陷。在涉及房產初始登記、變更登記、房產交易轉讓以及抵押的過程之中，地籍管理部門的主要業務有：獨立調查、登記以及統計的三項職能。但是在當前的大多數地區的住房以及租房交易過程中，在土地使用權限上并沒有說明地籍和房產數據。

2.2 整理的內容存在弊端

針對于目前我國國家在房產以及國土數據的結合中，在業務的處理流程上只存在著一種順序的連接關系。但是在現實生活中的房產交易的過程中，并沒有實現真正的圖形以及屬性數據的融合，但是對于房屋和地籍的分離，就會給相關部門對于房屋的維護數據造成一定的弊端。那么如何能夠真正地實現房地一體的政策呢？要首先具備良好的數據結構，然后將數據進行分析、綜合和關聯的過程，這樣就能夠通過房地一體的唯一值進行查找。

2.3 適應不同房地對應關系的需求

在適應不同房地對應關系需求的過程中需要考慮的就是要具體情況具體分析。例如，在進行分割登記房屋時，就應該需要在數據庫上設計，需要考慮各種類型的對應關系和變量的變化。因為平面圖形的信息數據采量都是根據面狀地物的形式和形狀來記錄和存儲的，所以在進行不同房地對應關系需求的數據計量過程時，就應該要通過目標標示碼來將屬性與圖形之間的關聯字段表達出來。這樣才能夠實現每間房屋的圖形信息和屬性字段相符合統一，能夠解決百姓對于不同房地對應關系的要求和潛在需求。

3 對于建立宅基地與房屋一體化登記數據庫方法的融合探討

針對于文章以上內容所論述的農村宅基地的調查數據顯示和現狀分析來看，通過對農村房屋登記數據的基礎上來說，只有使農村房屋宅基地與房屋一體化登記數據庫相互融合，才能夠促進發展農村宅基地與房屋登記數據庫納入不動產進行統一發證平臺做好數據準備和工作準備的發展。新時期下，隨著經濟發展和改革的進程不斷加快，這就是我們應該關注實施農村宅基地和農房統一發證的政策和方針，實時關注農民的依法使用土地的權益，維護農民合法權益不受侵害，這在一定程度上也能維護社會的和諧和穩定。作為能夠建立城鄉統一的市場方針的政策來說，建立宅基地與房屋一體化數據登記庫的方針能夠促進完成改革宅基地制度的完善和發展過程。實現農村宅基地、農房審批、發證三個步驟同時發生，為實現防體一體化的政策和方針奠定堅實的基礎。

3.1 工作任務和要求

對于能夠建立宅基地與房屋一體化登記數據庫方法的工作安排，就是一個能夠統一基礎數據平臺為數據計量基礎，通過使平面信息圖與錄入的基本數據相一致，這樣，通過新增補測變化，修改錯誤更正等各種各樣的方式和方法，能夠將農村宅基地房屋的現狀分析和已有的地籍調查數據相比較和排查，建立完整、準確的房地一體的權利登記數據庫。通過分析基礎數據的過程，這樣才能夠確定調查宅基地范圍和地區。一是對偏遠以及落后的農村和城鎮進行地籍調查數據的排查過程，能夠準確的了解到農村宅基地數據庫以及現有農村房屋登記數據的詳細比較數據分析。二是能夠通過農村房屋登記發證數據錄入的過程，能夠將已發放的農村宅基地的房屋數據進行準確的了解和分析，通過登記發證數據中的房屋代碼、建筑面積、權利人和平面圖的數據，統一的錄入房地的基礎數據庫。三是在建立房地統一的基礎數據庫的過程中，應該充分利用我國現在日益發展的科學技術，通過利用互聯網+的方式，按照國家頒布的法律標準中房體一體化的要求，在完善和發展原有地籍數據庫的基礎之上，實現農村現有宅基地房屋和數據檔案庫中屬性信息的一體化存儲和應用。

3.2 數據處理以及數據庫接邊、并庫工作要求

通過利用數據建庫的方式能夠對于房屋和房產等圖層進行不動產單元編號，這樣能通過網絡的方式更加準確的了解我國房地產的現有狀況，并且我們應該嚴格遵守每個不動產及地產資源都應該具有唯一的代碼要求，通過利用建庫軟件，對已經錄入的地產信息進行拓部修改的數據存儲和分析。并且在數據庫入庫結束后，要對數據入庫的進信息進行分地區的存儲和選擇，通過不同地區和鄉鎮進行建庫，這樣能夠保證地籍子區和鄉鎮之間的數據沒有重復的現象發生。

4 結語

本文主要通過論述農村宅基地與房屋一體化登記數據庫方法的探討，主要研究了當前我國農村宅基地建設存在的缺陷和漏洞，并且對當前建庫方法的發展和完善提出了一些建議。通過針對已有宅基地的調查數據和已有農房發證數據兩者相比較的情況和分析，這樣可以仔細排查房地一體中存在的弊端，能夠在最大限度上根據原有的數據，減少實地調查的工作任務，為國家的經濟發展和城鎮化建設貢獻一份力量。