新常態背景下房地產開發企業的發展策略

楊衛瓊

（貴州鋁廠有限責任公司，貴陽550058）

1 引言

在房地產經濟迅速發展下，我國房地產規模快速壯大，本文對新常態下房地產開發企業的發展策略進行研究。房地產經濟存在地區發展失衡，房價過分抬高，人民買房困難，房屋質量差，購房糾紛多等問題，導致房地產開發企業出現資金短缺，企業結構復雜混亂問題，嚴重影響房地產企業健康、良好的發展。因此，在新常態背景下，為改變房地產經濟發展現狀，房地產開發企業應制定新的發展策略，從創立商業新型發展模式，構建企業新組織框架，轉變營銷策略與方法等方面出發，加強企業管理，提高企業競爭力，促進企業發展，為房地產經濟的可持續發展做出貢獻。

2 新常態背景下對房地產開發企業的影響

新常態是指新常態經濟，其運用發展加快增長，用社會的全面發展代替GDP增長，用價值機制代替價格機制為市場中的核心機制，把改革目標定為社會主義可持續發展，屬于社會主義的市場經濟學。在新常態背景下，房地產高速增長的時代結束，房地產企業發展也隨之下滑，過去運用寬松的貨幣政策刺激經濟，泡沫經濟應運而生，現今政府降低了增長目標，兼顧經濟、民生、就業等共同發展，房地產市場交易量萎縮，房地產企業面臨資金緊張的困境[1]。資本市場的收購急劇增加，而房地產企業集中度高，導致企業并購重組現象加重，增加企業經營風險，影響企業健康發展，但同時也促進房地產開發企業加快適應新常態經濟的發展，促使房地產企業步入多元化時代。

3 房地產開發企業的基本問題

3.1 資本運作問題

在房地產開發過程中，企業只有對資本進行有效控制，才能更好地管理企業資金鏈。目前，企業對資本的運作還存在缺陷，并且房地產行業有周期長與領域廣的特點，導致投標體系不健全，阻礙資本運作順利展開。一般情況下，房地產開發企業正常經營，融資渠道通暢，經營負債得到有效控制，其資金流動能夠正常運轉。房地產屬于資金密集型行業，其開發過程中，營銷方案并未全面展開資金控制，而企業房產項目主要責任人在銷售時，對資金控制理念未給予重視，主要表現是經營方法錯誤或營銷策劃欠缺，從而影響資金運作工作。長期以來，房地產開發企業控制資金力度弱，資金鏈頻頻出現問題，資本運作靈活度差，從而阻礙房產項目的順利實施，最終阻礙企業正常發展。

3.2 企業結構混亂問題

目前中國房地產開發企業的組織結構主要為兩種形態，一種是職能型模式，企業設置專業職能不同的部門，同時進行企業開發項目的各種業務，每個項目在現場設置專員經理，具有公司層面強而項目層面弱的特點[2]。第二種則是項目經理責任模式，所有項目部或公司配備各類專業技能人員，進行獨立運作，項目經理負責全部，具有公司層面弱而項目層面強的特點。而現今房地產開發企業組織結構混亂，無視企業法人的治理機構規范，決策層與經營層混亂，職能型與項目經理責任模式混淆，未具備完善的體制機構與監督機制，未學習先進的管理技能，管理層次較多，企業內部的溝通渠道阻塞，增加企業運作成本，導致企業運轉效率低下，房產開發項目擱置，企業發展受到嚴重阻礙。

4 新常態下房地產開發企業發展策略

4.1 創立商業新型發展模式

新常態背景下的房地產開發企業，應積極實行新的發展模式，打造內生能力。企業應根據本身資源、結構和能力，以平臺的思維進行轉型、升級、調整和優化創新，尋找新型商業模式，實現多元化發展。首先優化企業產品布局，通過創新產品與提升品質，進而提高產品競爭力，優化布局，精確出擊。增強對房地產開發市場細分的需求研究，精確出手，實現精確發展，打造良好口碑，挖掘市場新需求。其次，優化運營新模式，重視現金流通，穩中求變。在房地產開發企業的核心業務中，嚴謹慎行，推陳出新，革故鼎新，提高商業用地、旅游項目用地的持有物業比例，加快互聯網運營，創新商業發展新模式。最后，提高產品服務新模式，對實體商業進行小型化，平臺服務進行多元化、大型化。豐富社區功能，對戶型功能做好配套設施，搭建生態系統，打造生態環境，創新服務形式，在住宅與商業的房地產建設中，提高軟實力，實行人性化關懷，進行人性化管理，提供人性化需求，增加產品附加值，適應時代發展，打造房地產開發企業新發展。

4.2 建設企業組織新架構

建立企業組織新架構應先建立完善的人力資源建設，房地產開發企業的快速發展不僅要資金雄厚，而且需要各種高素質專業技能強大的人才作保障，人力資源建設需要引進專業人才，更需要學會運用人才。因此，房地產開發企業應完善績效考核，薪資規劃與鼓勵機制，提高員工積極性與責任感，營造企業良好氛圍，增強團隊合作，為員工創造能充分施展個人才能的環境，增強企業人員凝聚力與向心力，重視在職員工培訓工作，激勵員工發展創新思維，適應房地產行業競爭需要。企業還應加快組織架構的調整與建設，規范企業法人的治理機構，規范現代企業管理機制，決策層與經營層管理明確，建設完善的體制機構、監督機構和責任制度，學習外國先進的管理技能，縮小與國際企業之間的差距，在國際大環境下搶占先機。企業還應開通內部的溝通渠道，有利于減少企業運作成本，提高房地產開發企業運轉效率，促使房產項目能順利進行，促進企業發展。

4.3 轉變營銷策略與方式

房地產開發企業應轉變營銷策略與方式，建立營銷手段新形式。建設快速的營銷方式，提升線上銷售與線下銷售效率，營銷策略將更加重視渠道，房地產銷售是以渠道為主，這個定律難以改變，眾籌、電商和O2O等模式會作為房地產開發企業發展內容的常態化，掌握渠道，依據市場價格積極調整房產價格，才能得到更快的營銷速度。提升企業銷售能力，搶占市場份額，為減輕庫存壓力，企業需搶占銷售份額。房地產營銷量取決于房價指數、產品力和銷售力，住宅產品實力相當，難以拉開距離，價格戰已經成為過去式，現今，銷售能力與水平是營銷策略的重要手段，銷售實力應迅速強化，銷售隊伍與銷售方式也應迅速提高。企業還應從獨斷運營轉變為股份制，房產企業員工成為股東，增加員工信心，提高員工工作積極性，加強員工認真負責的態度。例如，公司對企業股份制進行改造，讓每個員工都有機會成為股東，建立成為股東的標準機制，對員工工作態度，完成工作效率，員工出勤率等提出具體要求。公司還可以建立獎懲制度，對工作表現良好的員工進行表揚獎勵，對違反公司規定的員工進行通報批評并懲罰，規范公司準則，提高員工自律性。

5 結論

本文通過對房地產開發企業發展策略的研究，進而分別從創立商業新型發展模式，建設企業組織新架構，轉變營銷策略與方式三個方面進行分析。研究結果表明，房地產開發企業資本運作問題，企業結構混亂問題仍然存在。因此，未來還需進一步加強對新常態下房地產開發企業發展策略的研究，促進房地產行業發展。