科學合理推進房地產調控

□溫懷德 戴軍

當前房地產調控政策雖多，但實際效果有待考察。著眼于短期效應的房地產調控政策雖有一定的調控作用，但其副作用已經彰顯。過去一個階段，中國房地產市場調控政策大致可以劃分為以下三類：

第一類：供給干預。主要包括：一是提高開發門檻。不斷提高房地產開發商拿地條件、信貸難度、稅費成本等，部分開發商因資金壓力被迫降價回籠資金，一些中小開發商甚至被市場淘汰。這有利于房地產市場提高行業集中度，也有利于降低后續樓盤爛尾可能性，提高新房品質。但在大城市住房供不應求的背景下，上述優點也會成為缺點。中長期看，該政策將削弱市場供給尤其是中低端市場供給，致使新房市場日趨豪宅化，并不斷推高整體房價。二是限房價。限制新房價格能控制統計意義均價，但低于預期的價格尤其是低于周邊同類品質二手房的價格，會刺激居民搶購。居民一旦獲得限價房的購買資格就意味著獲得暴利。搶購之風一旦形成就會導致新房難買，形成對二手房的外溢需求，進而刺激整個市場上行。三是限地價。開發商土地競價達到限定價格后，開始競房價、競配建、競自持、競建設標準等。這類政策能夠控制名義地價，進而避免出現地王，以及由此帶來的對區域房價體系的心理沖擊。但實際上，該政策既不能解決大城市土地供應相對不足和土地實際成本過高的問題，也不能緩解對未來房價繼續上漲的預期，因此不能控制房價上漲。四是限領預售證。為了調節統計意義上的新房市場均價，一定時期部分樓盤會被限制領取預售證。該措施直接加劇樓市供給緊張，在市場供不應求時無異于飲鴆止渴。五是限網簽。部分城市在特定時期對部分新房源進行網簽限制，目的也是為了調節統計意義上的市場均價。但結果卻是：一方面，不透明的網簽數據和房價數據很可能會誤導高層決策部門；另一方面，限網簽不僅會誤傷部分剛需居民，而且會更加堅定另一部分居民對樓市火爆的預斷。

第二類：需求干預。一是限購。嚴格的限購能夠直接限制部分需求，壓制房價上漲趨勢。但在未來很可能取消限購政策的情況下，這部分需求并未真正消失，而是被積壓起來。一般而言，限購措施越是嚴格就越是彰顯了樓市供不應求的態勢。因此，一些人不惜通過假離婚、假結婚的不道德手段或者注冊空殼公司的手段獲取購房資格，進而產生額外需求，同時也加劇了社會道德下滑風險。二是限貸。限貸政策（包括提升按揭利率）同樣能夠直接壓制部分需求，甚至誤傷部分剛性需求和改善性需求。限貸與限購搭配一直是需求干預政策的核心，往往能夠迅速改善房地產供求關系，限貸限購時間越長越可能出現供過于求現象，進而壓制房價。然而，市場冷卻和供過于求，往往也使得開發商短期內減少拿地，或延緩已有項目開發進程，當然此時地方政府也不愿意多供地，致使潛在供給無法有效增加。被積壓的需求和并未增長的潛在供給，反而使中長期出現供不應求現象。因此限購限貸政策一旦放松或撤銷，房價很快就會大漲。三是限售。為壓制部分新房需求，規定投資者購買新房后一定期限內不得出售，主要打擊高杠桿投機需求和短線投機需求。該政策適合與限房價政策搭配，可在一定程度避免投資者短線炒作限價房，但這對剛性需求、改善需求、囤房投資需求、低杠桿投機需求影響不大。限售政策屬于一刀切政策，限制了二手房供應，限售期限越長對二手房供應量限制越大，進而促使部分需求不得不轉向新房市場。該措施在壓制供給的同時，未必能顯著壓制需求，總體調控效果存疑。

第三類：輿論引導。政府每一種政策措施出臺往往都會伴隨著輿論引導，希望以此促成政策目標。然而，樓市變化常常與媒體引導的市場預期不一致，如此一來，居民就會懷疑媒體的公信力，甚至反向解讀調控政策，最終導致輿論引導失敗。如果調控政策本身不是科學合理的，那么相信輿論引導的居民反而會深受其害。

總的來看，不當的房地產調控政策往往會扭曲供求關系，可能刺激房價進一步上漲。如今，迫切需要逐漸退出扭曲市場供求關系的短期調控手段，轉而建立符合國情、遵循市場規律的房地產長效機制。