科學(xué)合理推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控

□溫懷德 戴軍

當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策雖多，但實(shí)際效果有待考察。著眼于短期效應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策雖有一定的調(diào)控作用，但其副作用已經(jīng)彰顯。過去一個(gè)階段，中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策大致可以劃分為以下三類：

第一類：供給干預(yù)。主要包括：一是提高開發(fā)門檻。不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)商拿地條件、信貸難度、稅費(fèi)成本等，部分開發(fā)商因資金壓力被迫降價(jià)回籠資金，一些中小開發(fā)商甚至被市場淘汰。這有利于房地產(chǎn)市場提高行業(yè)集中度，也有利于降低后續(xù)樓盤爛尾可能性，提高新房品質(zhì)。但在大城市住房供不應(yīng)求的背景下，上述優(yōu)點(diǎn)也會成為缺點(diǎn)。中長期看，該政策將削弱市場供給尤其是中低端市場供給，致使新房市場日趨豪宅化，并不斷推高整體房價(jià)。二是限房價(jià)。限制新房價(jià)格能控制統(tǒng)計(jì)意義均價(jià)，但低于預(yù)期的價(jià)格尤其是低于周邊同類品質(zhì)二手房的價(jià)格，會刺激居民搶購。居民一旦獲得限價(jià)房的購買資格就意味著獲得暴利。搶購之風(fēng)一旦形成就會導(dǎo)致新房難買，形成對二手房的外溢需求，進(jìn)而刺激整個(gè)市場上行。三是限地價(jià)。開發(fā)商土地競價(jià)達(dá)到限定價(jià)格后，開始競房價(jià)、競配建、競自持、競建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等。這類政策能夠控制名義地價(jià)，進(jìn)而避免出現(xiàn)地王，以及由此帶來的對區(qū)域房價(jià)體系的心理沖擊。但實(shí)際上，該政策既不能解決大城市土地供應(yīng)相對不足和土地實(shí)際成本過高的問題，也不能緩解對未來房價(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，因此不能控制房價(jià)上漲。四是限領(lǐng)預(yù)售證。為了調(diào)節(jié)統(tǒng)計(jì)意義上的新房市場均價(jià)，一定時(shí)期部分樓盤會被限制領(lǐng)取預(yù)售證。該措施直接加劇樓市供給緊張，在市場供不應(yīng)求時(shí)無異于飲鴆止渴。五是限網(wǎng)簽。部分城市在特定時(shí)期對部分新房源進(jìn)行網(wǎng)簽限制，目的也是為了調(diào)節(jié)統(tǒng)計(jì)意義上的市場均價(jià)。但結(jié)果卻是：一方面，不透明的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)和房價(jià)數(shù)據(jù)很可能會誤導(dǎo)高層決策部門；另一方面，限網(wǎng)簽不僅會誤傷部分剛需居民，而且會更加堅(jiān)定另一部分居民對樓市火爆的預(yù)斷。

第二類：需求干預(yù)。一是限購。嚴(yán)格的限購能夠直接限制部分需求，壓制房價(jià)上漲趨勢。但在未來很可能取消限購政策的情況下，這部分需求并未真正消失，而是被積壓起來。一般而言，限購措施越是嚴(yán)格就越是彰顯了樓市供不應(yīng)求的態(tài)勢。因此，一些人不惜通過假離婚、假結(jié)婚的不道德手段或者注冊空殼公司的手段獲取購房資格，進(jìn)而產(chǎn)生額外需求，同時(shí)也加劇了社會道德下滑風(fēng)險(xiǎn)。二是限貸。限貸政策（包括提升按揭利率）同樣能夠直接壓制部分需求，甚至誤傷部分剛性需求和改善性需求。限貸與限購搭配一直是需求干預(yù)政策的核心，往往能夠迅速改善房地產(chǎn)供求關(guān)系，限貸限購時(shí)間越長越可能出現(xiàn)供過于求現(xiàn)象，進(jìn)而壓制房價(jià)。然而，市場冷卻和供過于求，往往也使得開發(fā)商短期內(nèi)減少拿地，或延緩已有項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，當(dāng)然此時(shí)地方政府也不愿意多供地，致使?jié)撛诠┙o無法有效增加。被積壓的需求和并未增長的潛在供給，反而使中長期出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。因此限購限貸政策一旦放松或撤銷，房價(jià)很快就會大漲。三是限售。為壓制部分新房需求，規(guī)定投資者購買新房后一定期限內(nèi)不得出售，主要打擊高杠桿投機(jī)需求和短線投機(jī)需求。該政策適合與限房價(jià)政策搭配，可在一定程度避免投資者短線炒作限價(jià)房，但這對剛性需求、改善需求、囤房投資需求、低杠桿投機(jī)需求影響不大。限售政策屬于一刀切政策，限制了二手房供應(yīng)，限售期限越長對二手房供應(yīng)量限制越大，進(jìn)而促使部分需求不得不轉(zhuǎn)向新房市場。該措施在壓制供給的同時(shí)，未必能顯著壓制需求，總體調(diào)控效果存疑。

第三類：輿論引導(dǎo)。政府每一種政策措施出臺往往都會伴隨著輿論引導(dǎo)，希望以此促成政策目標(biāo)。然而，樓市變化常常與媒體引導(dǎo)的市場預(yù)期不一致，如此一來，居民就會懷疑媒體的公信力，甚至反向解讀調(diào)控政策，最終導(dǎo)致輿論引導(dǎo)失敗。如果調(diào)控政策本身不是科學(xué)合理的，那么相信輿論引導(dǎo)的居民反而會深受其害。

總的來看，不當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)調(diào)控政策往往會扭曲供求關(guān)系，可能刺激房價(jià)進(jìn)一步上漲。如今，迫切需要逐漸退出扭曲市場供求關(guān)系的短期調(diào)控手段，轉(zhuǎn)而建立符合國情、遵循市場規(guī)律的房地產(chǎn)長效機(jī)制。