浙江房地產業的“結”與“解”

□楊博野

房地產業的關注度和重要性，再怎么強調都不為過。始于2016年9月30日的這一輪房地產調控，已經持續了整整18個月。然而，國內外各種復雜因素交織，各類主體訴求不一致，導致浙江房地產業出現了5個“結”。在當前的形勢下，盡快解開這5個“結”顯得愈加迫切。

五大主體均在關注房地產業

自商品房誕生以來，房地產業在中國就注定是個角兒。漲，房地產萬眾矚目；跌，房地產也萬眾矚目。

房地產業作為國民支柱產業，中央政府十分關注。根據海通證券首席宏觀經濟學家姜超測算，全國三分之一的經濟活動與房地產有關。2016年6.7%的GDP增長中有2.4個百分點是由廣義房地產行業拉動起來的，對GDP增長貢獻率高達36%。

房地產業作為社會民生產業，居民消費者十分關注。吃穿住行，是最基本的日常消費。房地產是生命周期中最大的消費項目。根據中國家庭金融調查（CHFS）和美國消費者金融調查（SCF）數據，中國家庭的房產在總資產中占比高達69%。

房地產業作為周期性大市場行業，企業十分關注。2017年商品房銷售額高達13.7萬億元，與全年出口總額相當，約為網上銷售額的近2倍、社會消費品零售總額的三分之一。其中浙江省2017年商品房銷售額高達1.2萬億元，約為社會消費品零售總額一半。這么大的體量，哪個企業會輕言放棄？

房地產業作為金融優質資產，銀行等金融機構十分關注。截至2017年底，人民幣房地產貸款余額達到32.25萬億元，占金融機構境內人民幣貸款余額的30.4%。全年新增房地產貸款5.56萬億元人民幣，占同期各項貸款增量的40%。投向房地產行業的信托資金余額為1.7萬億元，占全國信托資產總額的9%。房地產還是很多結構性融資產品和金融衍生品穿透后的底層資產。

房地產業作為地方財政收入大戶，地方政府十分關注。目前與房地產有關的稅種共10個，其中5個是專門針對房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，全部都是地方稅種。2017年房地產5稅加上土地出讓金約占全國地方財政收入的47.7%，同比提高7.1個百分點。其中浙江省2017年房地產5個稅種收入為1047.1億元，占全省地稅收入的32.0%；國有土地使用權出讓收入為5710.4億元，與全省一般公共預算收入基本持平。同時，房地產業還是目前融資綜合能力最佳的國有資產。從體量、變現能力、估值準確性、市場接受度等各方面考慮，目前還沒有任何其他國有資產能撼動房地產的融資地位。

五個“結”剪不斷理還亂

當經濟體存在“帕累托改進”空間時，五大主體共同前進，“結”不怎么能感覺到。但當改革進入“深水期”，制約經濟持續向好的結構性、深層次問題突出，防范重大風險就位列“三大攻堅戰”首位了。當前，“帕累托改進”逐漸走向“卡爾多改進”，改革和調控利益開始出現此消彼長，各種關系相互交織，“結”的感覺已越來越明顯。

房地產行情好的時候，中央政府希望降溫，地方政府則希望提高土地出讓收入，此乃一結。根據房地產企業反映，杭州去年的天花板地價就是今年的樓面起步價，且土地出讓款占房價比例已達到60%。今年1-3月，浙江土地出讓金收入位居全國省（區、市）首位。4月24日和5月4日，臨安共8宗宅地出讓，樓面起步價近1萬元/平方米，相當于2017年臨安房價的85%左右。

房地產行情好的時候，中央政府希望控制地方政府債務，地方政府希望繼續用土地向金融機構融資，金融機構也希望在符合中央政策的前提下繼續提供資金給地方政府，此乃二結。2017年浙江省發行地方政府債券1991.37億元，其中新增債券803.0億元，置換債券1188.37億元，而2017年國有投資為11540億元。地方的融資需求存在較大的缺口。

房地產行情好的時候，房地產企業希望提高房價，地方政府希望通過限價把壓力傳導給房地產企業以完成調控目標，此乃三結。除了限購、限貸、限售以外，重點城市地方政府還先后出臺限溢價率、競自持比例，限房價、競地價，“網簽+物價局審核房價”、樓盤結頂后才發放住房貸款等多種措施，壓縮房地產企業利潤空間和支撐周期，防止“地王”再次出現變成輿論熱點，穩定房價相對于2016年10月價格不上漲，從而完成房地產調控目標。然而，土地市場卻沒有降溫的跡象。今年4月錢江新城住宅地塊樓面價達到43930元/平方米樓面價（還需開發商自持16%），余杭塘棲鎮地塊樓面價13308元/平方米。房地產企業捂盤惜售不肯為限價買單。

房地產行情好的時候，房地產企業希望通過其他方式保持利潤，居民消費者希望買到限價房，地方政府希望規范市場行為，此乃四結。當前，杭州奧體板塊某精裝樓盤限價3.5萬元/平方米，周邊二手房5萬元/平方米，限價相當于打7折。限價的正面作用尚未鞏固，一二手房出現價格倒掛，也出了“關系戶”“倒房號”等現象。今年3月，杭州市政府不得不出臺搖號政策。但30%的套利空間和相對透明的搖號政策，吸引了一批原來不太想買、甚至根本不想買房的家庭也加入到搖號大軍“打新股”。

隨著越來越多的高價地塊入市，房地產企業想解除限價，地方政府想加快出讓土地，中央政府想穩定房價，金融機構想抵押物不貶值，居民消費者想買得起、買得到房子，此乃五結。現階段如果解除限價，短期內雖然供應量會大增，但房價也將出現報復性暴漲，居民消費者對政府調控政策的預期將進一步弱化。現階段如果不解除限價，開盤上市的項目數量會繼續減少，市場將可能出現供不應求的房荒現象，甚至不排除可能出現住宅斷供，而上市的高價地塊項目，很可能將面臨虧損。部分房地產企業可能會出現資金鏈斷裂，并將波及杭州土地市場和金融機構。在當前清理地方融資平臺、規范地方融資行為、防范化解重大風險的背景下，地方政府將陷入進退維谷的局面。

解“結”的關鍵還是要從供給側入手，保持樓市的穩定

限購、限貸、限售、限價等一系列調控政策已經持續了整整18個月，其宗旨在于盡快扭轉市場預期。但以杭州為代表的浙江房地產市場卻并沒有出現預期改變的跡象。房地產調控政策“打補丁”仍在持續，五大主體在各個結之間的張力越來越緊。各級政府面臨著巨大的政策選擇難題，可選擇的政策工具也不多，解結的時間越來越緊。

要想解結，必須把握當前房地產形勢。杭州市每年18000戶的拆遷家庭、亞運會的召開、信息經濟的領先地位，種種紅利不斷鞏固和加強房地產需求側。因此，解“結”的關鍵在于供給側。

要想解結，必須以時間換空間，位于供給側的中央政府、地方政府和房地產企業三大主體需協同發力、統籌推進。具體來說，即中央政府應建立起財權、事權和支出責任相匹配的財政管理體系，減少地方政府對土地出讓收入的依賴；地方政府保持限價政策不放松，確保消費者的政策預期不動搖，逐步降低未來土地出讓價格，減少房地產企業拿地成本；房地產企業在保持總體財務平衡目標的同時，加大住宅項目供應，按照限價出售當前的高價地塊項目和未來的低價地塊項目。如此，房價將可能逐漸平穩，金融機構風險得到化解，剛需和改善型消費者買得起房子，投機者不得不離場。尤為重要的是，通過市場化的調控手段，實現了房地產企業有利、政府有為、市場有效的目標。

考慮到當前國內外經濟政治形勢更加錯綜復雜，要實現從供給側入手平穩有效地解“結”，必須做到“五個確保”。即確保中央政府宏觀調控能力不明顯削弱、確保地方政府可用財力不明顯下降、確保居民宏觀稅負水平不明顯提升、確保金融機構風險敞口不明顯增加。具體來說就是要健全地方財稅體系和地方發債制度。

一方面，需加快健全地方政府債券市場。自2012年地方政府債券試發行以來，截至2018年3月，全國未到期地方政府債券余額為14.9萬億元，其中大部分是置換債券。2015-2017年末由各級地方政府發行的地方政府債券中置換債券規模為10.85萬億元，占73.6%，而新增債券為3.39萬億元，占23.0%，與地方政府投資需求缺口較大。與美國相比，三年新增債券不及美國市政債（州及以下地方政府債券）發行量的一半，而全國一般預算收入約為美國財政收入的三分之二。未來應在逐漸完善地方政府投資體制的同時，不斷強化地方政府發債的法定性、自主性和市場性，通過債券市場更加公開、透明、高效地融資。

另一方面，需加快完善地方財稅體系。加快消費稅、契稅、房產稅、房地產企業增值稅、房地產交易印花稅等地方稅收領域的改革，探索在交易環節按房產持有期限的累退稅制，建立健全建設用地二級市場，降低地方政府對于土地財政收入的依賴性和投資沖動，強化各級政府的目標一致性。

按上述思路，以2017年數據進行政策模擬。假設全省土地出讓凈收益率約為三分之一，按照土地出讓價格下降10%計算，2017年浙江省土地出讓收入則將減少570億元，土地出讓凈收益減少190億元。如果浙江房地產直接涉及五類稅的稅率提高10%，稅收收入可增加約100億元。據估算，2016年浙江省政府債務率約為75%，地方政府債券新增100億元仍可維持90%的債務率。而10%的土地成本下降對于房地產企業來說也可以實現限價約束下的財務平衡。綜合來看，雖然土地出讓凈收益減少190億元，但債券收入和稅收收入新增200億元，實現中央政府收入不影響、地方政府收入不減少、房產價值不下跌、房價不上漲、房地產企業不虧損、居民宏觀稅負不增加的五大主體共贏目標，也為浙江實現穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險目標打好堅實的制度基礎。