構建房地產市場調控長效機制

□ 溫懷德 戴軍

房地產業一頭牽連著地方政府財政收入，一頭牽連著金融、建材、家電、市政建設等數十個行業的發展。房地產事實上就是國民經濟的支柱產業。建立起房地產市場調控長效機制有利于房地產市場穩定發展。

推出合理的房地產稅制度

首先必須認識到房地產稅并不能完全抑制房價上漲。在開征房產稅的城市，不論是西方的多倫多、紐約、洛杉磯、悉尼、溫哥華、倫敦、墨爾本等國際大都市，還是國內上海、重慶等地，房產稅均未能有效控制房價上漲。從現實看，若房地產稅致使房價下跌（或量價齊跌），則房地產稅稅收也下跌。然而，一個被期望致力于取代土地財政的稅種，其設計出來絕對不可能越征越少，致使地方政府財政收支失衡。無論將來房地產稅稅制如何，房地產稅都應設計為穩步增長的稅種。

當然，合理的房地產稅能夠在一定程度抑制房價上漲幅度。第一，使投資者持有房產成本上升，進而可能迫使投資者出租多余住房甚至出售多余住房，對租賃市場和二手房市場形成價格壓力。第二，投資者持有房產成本上升以及房租價格承壓，租金更難覆蓋利息支出，將抑制貸款投資行為。第三，將為地方政府開辟重要而穩定的稅源，使地方政府擺脫廣受詬病的“土地財政”，這有利于確保土地供應充足尤其是確保保障性住房土地供應，進而抑制房價上漲。

合理的房地產稅稅制內容主要包括以下方面：第一，建議基準稅率為當地平均租金的20%-40%。基準稅率過低既無法影響房地產租售市場，也無法成為地方政府主要收入來源。同時基準稅率也不宜太高，例如接近或高過平均房租，否則樓市一旦形成拋售潮房價大跌，房地產稅稅收大跌，地方政府將難以擺脫土地財政。第二，征收覆蓋面應相對較廣，包括新房與存量房，但對自住房（或規定面積以內住房）或特定人群進行不同程度減免征收。第三，充分利用住房信息全國聯網的優勢并進一步完善住房信息系統，識別住房性質，根據自住、出租、空置、普通、享受等不同類型制定不同稅率。第四，根據住房取得方式確定計征辦法，對商品房以外形式的自有住房應制定差異化的計征辦法。第五，各地根據經濟發展水平可以上調或下調稅率，例如發達地區稅率可相對更高，而欠發達地區租賃市場不成熟則可相對更低，人口流出形勢嚴峻的欠發達地區甚至可以暫時免征。第六，若把房地產稅作為降間接稅、增直接稅改革的內容，那么還可允許居民在繳納房地產稅的同時抵扣若干個人開支項。

此外，還需正確認識房地產稅相關合法性：一方面，居民對土地并不擁有產權，不應在花費巨大代價“租用”土地的同時還要交納產權稅。破解此問題的做法應是土地使用權到期后，在無條件自動續期基礎上，明確不收取任何費用，使房產所附著的土地事實上成為百姓財產。對于商品房以外形式的有產權住房，建議其在進行市場交易前根據取得方式補繳一定土地款，進而可以在存續期以市場評估價征收房地產稅。另一方面，在現有土地制度下即便有房地產稅收入，地方政府收取土地出讓金仍是合理合法的。因為城市土地收儲過程復雜、成本較高，在土地出讓過程中收取出讓金也是合理的，而伴隨著通貨膨脹，城鎮化過程中的拆遷安置成本還將攀升，土地出讓金還可能繼續上漲。當然，地方政府應優先考慮充足平價的供地，而非土地收益最大化。

以供求為基礎改善土地供應機制

在房地產市場供不應求情況下，房地產稅可能很大程度上轉嫁給租住戶，即租金上漲。因而以供求為基礎改善土地供應機制，是發揮房地產稅功能的重要基礎。具體建議：第一，加強土地供應彈性。加大土地收儲力度，根據房地產市場供求關系的變化情況動態調整土地供應計劃。觀察房地產市場供求狀況應依據實時去化周期，以及土地價格、人口流動、需求結構、潛在供應等變化趨勢，避免出現越是供不應求，越是怕出地王，土地供應越是緊張的惡性循環。第二，加強土地供應效率。盤活閑置土地，整治低效用地，監控土地開發過程，確保土地高效開發，避免變相捂盤。第三，完善和推廣重慶地票制度。重慶在不突破耕地紅線的前提下，把農村建設用地變為城市建設用地，城區累積增加供地約20萬畝。第四，在遵守耕地紅線前提下，各地耕地政策需避免一刀切。大城市主要任務是帶動工商業發展，不是農業。對于土地供求關系緊張、城市空間有限、人口不斷流入的大城市，建議與人口流出的中小城市建設用地指標進行置換，前者獲得建設用地、減少耕地，后者復墾相應數量土地、增加耕地，并從前者那里獲得合理經濟補償。第五，借鑒學習北京與雄安新區的做法，城市功能向周邊衛星城鎮疏解。第六，積極構建城市群和次級城市群（區域級）。第七，適時調整行政區劃。

建設完善的住房租賃市場

房租上揚威脅低收入家庭和外來務工人員的居住權利，也迫使年輕人提前購房，而且助長投資者“以租養貸”的投資行為，強化投資者囤房、炒房動機，加劇樓市投資需求和恐慌情緒。因此，建設一個供應充足、租金穩定的住房租賃市場，租住合法權益不受侵害等是建設房地產長效機制的核心內容。第一，在出臺房地產稅的前提下應逐漸取消限購，允許有多余資金的居民購買多套住房，并用于長期出租，緩解政府建設租賃住房的壓力。第二，建設大量公租房。政府應以公租房為住房保障體系的核心，逐漸減少乃至放棄有產權的保障房。有產權保障房，既不能保障大多數普通居民居住權，也無法完全避免尋租行為，還很可能加劇社會分配不公平。而且，政府從公租房取得的經濟和社會收益很可能大于其他類型保障房。第三，鼓勵發展專業化、規模化住房租賃公司。第四，鼓勵開發商已經自持的住房用于統一裝配和出租，但不建議繼續實施開發商在拿地時的競自持率的政策，該政策總體而言既不能增加政府土地出讓金，也不能抑制租賃市場的房租價格，更不能降房價。第五，積極推進空置率較高的商服用房改建為租賃住房，并享受居民住宅的水、電、氣價格標準。第六，鼓勵城市及周邊農村集體經營性建設用地入市并享受同等權利，建設適合普通市民居住的租賃住房。第七，完善租賃市場的專門法律法規，保障租賃市場充分競爭，保障房東取得合法收益，保障租賃住房的安全性，保障租住戶各項權益，包括子女就近接受教育、不被隨意驅趕、不被隨意漲租、不被隨意扣押金等。

取消各類樓市行政干預措施

房地產長效機制一旦建立，限購、限貸、限房價、限地價、限網簽、限預售證、限售等等行政干預措施均應予以取消。上述政策直接限制市場主體買賣行為，對市場經濟原則形成傷害，得不償失。歷史教訓表明，著眼于短期的樓市調控政策往往扭曲樓市供求關系，不利于維護房地產市場穩定發展。嚴厲的行政干預措施下，住房需求只是被延遲和積壓而已。干預措施實施越久，地方經濟增長和財政壓力就越大，尤其是在經濟劇烈下滑時期這種壓力尤為突出，因而干預措施遲早可能會取消。一旦干預措施取消，房地產市場往往很快轉換為供不應求。因此，在房地產長效機制尚未構建實施之前，上述調控政策切勿貿然退出，否則潛在的供求緊張關系會再次顯性暴露出來，樓市又將迎來新一輪上漲。