政府不再壟斷住房供地意味著什么

趙秀池

把更多的非房地產企業用地、集體建設土地和宅基地充分利用起來建設租賃住房，會有效增加住房供應。

近日，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。

當政府不再是居住用地的唯一提供者，對我國房地產市場會產生什么影響？

——集體建設用地上的租賃住房供應將增加

根據我國的土地管理法，我國的土地制度是城鄉二元結構，即城鎮土地歸國家所有，農村土地歸集體所有。政府一直是城鎮土地的唯一供應者。

二十世紀90年代以來，我國針對城鎮住房制度進行了住房制度改革，由過去的低租金福利住房制度向住宅商品化推進。城鎮土地采取的是招拍掛、價高者得的土地利用方式。如果是城中村的集體建設土地，則需要收歸國有，再通過招拍掛的方式上蓋物業，供應商品住房。

隨著我國土地制度供給側的不斷改革，未來政府將不再是城鎮土地的唯一供應者。集體建設用地也可以建設租賃住房供城鎮居民居住。我國農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點已在北京等13個城市展開。以北京為例，未來五年北京將有1000公頃集體建設用地用于租賃住房建設。去年大興區已完成33公頃集體土地租賃住房供地。在發生火災事故的新建二村也將建設集體宿舍，打造“打工者之家”。

——非房地產企業依法改建的租賃住房供應會增加

未來非房地產企業有望將依法取得工業、商業土地使用權作為住宅用地，用于建設職工福利房、保障房、租賃住房，以解決職工的后顧之憂，為中低收入家庭提供更多的住房保障。

從2009年開始，廣東省在國土資源部的支持下開展了以舊城鎮、舊工廠、城中村改造為主要內容的“三舊”城鎮低效用地再開發試點。2013年又增加了浙江、江蘇、上海等省市試點。未來“三舊”用地會更多的用于保障房、政策性住房、普通商品住房、租賃住房的建設。

去年住建部等9部委發布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中也指出：積極盤活存量房屋用于租賃。鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等，按規定改建為租賃住房。可以預計，未來非房地產企業依法改建的租賃住房住宅供應會不斷增加。

——閑置農宅和宅基地使用權流轉將提供更多居住空間

農村宅基地是用于農民建設住房的土地，既關系農村社會穩定，也關系到社會經濟發展全局，歷來是黨和國家關注的重點。黨的十八大報告指出，要依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權;黨的十八屆三中全會提出，要賦予農民更多財產權利;國家“十二五”規劃指出，要完善農村集體經營性建設用地流轉和宅基地管理機制;國家“十三五”規劃又指出，要維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，并支持引導依法自愿有償轉讓、激活農村要素資源，增加農民財產性收入;黨的十九大報告指出，農業農村農民問題是關系國計民生的根本性問題，必須始終把解決好“三農”問題作為全黨工作重中之重。要深化農村集體產權制度改革，保障農民財產權益。

宅基地作為農民的生活必需品，歷來執行的是一戶一宅制度。隨著城鎮化步伐的不斷加快，很多農民進城務工，使不少農宅出現閑置。北京市農研中心2014年對北京6個山區區縣的32個村開展的調研結果顯示，26個村有閑置農宅，閑置宅基地面積占到5.3%。隨著城市化的加速，閑置農宅有增加之勢。如何促進閑置農宅和宅基地有效流轉，讓其發揮應有作用，又能增加農民財產性收入，確實值得引起關注。

未來根據宅基地“三權分置”的原則，有望賦予宅基地更多的權利，包括適當放寬宅基地使用權的流轉，允許宅基地或農宅與城鎮住宅和土地一樣可以進行抵押，獲得貸款融資;進行出租用于養生養老，或發展農家院旅游等，提升宅基地和農宅的價值，使農民獲得一定收益，增加農民的財產性收入。

——增加租賃住房供應促進租售并舉住房制度形成

把更多的非房地產企業用地、集體建設土地和宅基地充分利用起來建設租賃住房，會增加房地產市場中的住房供應，促進租售并舉住房制度的形成，也是貫徹十九大“多主體供應、多渠道保障”精神的重要舉措。

非房地產企業改建的租賃住房、直接入市的集體建設用地上建設的租賃住房和農宅一般租金較低，低成本租賃住房供應的增加，會降低城市住宅租金水平;高房價下租房劃算，隨著租售并舉制度的建立，政府對承租人不斷賦權，會使更多的人選擇租房居住。多元化的租賃住房供應，會使居民有更多的選擇權，使人們的住房問題得到更好的解決，得到更多的獲得感。

——多主體供地促進房地產市場平穩健康發展

政府不再作為居住用地唯一供應者，意味著多主體供地時代的來臨。未來隨著城市中心區功能與產業的調整，一些老工業區棚戶區用地、淘汰落后產能用地、退二進三產業用地等非房地產企業用地有望調整改造為住房用地，增加住房供應;城市近郊區大規模的農村集體建設用地直接建設租賃住房，會有效增加租賃住房供應;農村閑置農房和宅基地使用權流轉，使城市人口到農村旅游休閑、養老養生成為可能。

多主體供地對于住房供不應求的大中城市意義更加重大。因為，這些熱點城市人口眾多，有大量的外來人口，隨著人口不斷增加，住房供不應求愈演愈烈。多主體供地提供的大量租賃住房，會使更多人得到很好的租住體驗，住房市場供求關系有望實現平衡，房價波動幅度也將越來越窄。endprint