2016年我國房地產上市公司的財務績效評價

劉鶴

摘要：文章以2016年深滬兩市排名前六的房地產上市公司的財務報告為基礎，選取了相應的財務指標，用主成分分析方法對目前我國的房地產上市公司的財務績效進行了分析和評價。

關鍵詞：房地產；財務績效；主成分

一、近兩年我國房地產上市公司的基本情況

房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，有著重要的地位和作用。而且房地產上市企業是房地產行業的代表，通過對房地產上市企業的分析，能反映整個行業的基本面貌，能揭示其經營過程中存在的一些問題，能預測未來的發展前景。

根據我國房地產研究組的介紹，房地產行業在2015年穩步回升，情況良好。主要是因為房地產上市公司調整了其產品結構使得業績有所提升，而且他們越來越重視對公司市值的管理，通過一些資本運作手段比如并購重組、分拆業務上市等提升企業的市值，并通過一些合理的激勵手段促使經理人更賣力為其服務，對房地產上市公司的健康發展起到了很好的調節作用。2016年，房地產市場發展雖然保持良好的趨勢，但是各個企業的盈利能力呈現了下滑狀態，我們應該對主要的幾個龍頭企業進行分析，以了解整個行業的整體發展狀況。

本文以排名前六的深滬兩市房地產上市公司作為樣本對其2016年年末的財務數據進行分析，選取的方法為主成分分析方法，用SPSS和EXCEL軟件完成基本數據處理。

二、選取財務指標主成分

本文從營運能力、償債能力、盈利能力、成長能力這四個方面對企業進行數據分析。選取了存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率、流動比率、現金比率、產權比率、凈資產收益率、總資產收益率、營業利潤率、凈資產增長率、凈利潤增長率、主營業務增長率這12個財務指標作為分析的起點。本文的原始數據均來自于深滬兩市公開的上市公司2016年年末的財務報告。首先，對原始數據進行處理，設存貨周轉率為X1、流動資產周轉率為X2、總資產周轉率為X3、流動比率為X4、現金比率X5、產權比率為X6、凈資產收益率為X7、總資產收益率為X8、營業利潤率為X9、凈資產增長率為X10、凈利潤增長率為X11、主營業務增長率為X12。表1中公司的各項財務指標數據來自和訊網。

利用SPSS可以方便地計算出特征值和特征向量，并計算出累計貢獻率和主成分。基于主成分分析法對6家房地產上市公司2016 年年末的8個財務指標數據進行分析，我們從SPSS的輸出結果中得出，其中前3個主成分的累積貢獻率達到90.228%并且特征值大于1。所以，選取前3個主成分就可以基本包含全部指標具有的信息。

從SPSS的輸出結果成份矩陣，可以得到，第一個主成份F1中，營業利潤率、總資產收益率、現金比率三個指標的因子載荷量占的比率較大，所以得出結論，第一個主成分F1反映的是盈利能力主成份；第二個主成份F2中，存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率各財務指標所占的因子載荷量較大，因此第二個主成分代表了企業的營運能力；第三個主成分F3中，主營業務增長率、凈資產增長率、凈資產收益率所占因子載荷量較大，因此主成份F3表示成長能力主成份。

從SPSS輸出的成分得分系數矩陣中，可以列出三種主成分的得分公式：

第一主成分得分

F1=Zx1*（-0.051）+Zx2*（-0.037）+Zx3*（-0.037）+Zx4*0.190+Zx5*0.162+Zx6*（-0.227）+Zx7*（-0.098）+Zx8*0.185+Zx9*0.222+Zx10*（-0.092）+Zx11*0.146+Zx12*（-0.014）

第二主成分得分

F2=Zx1*0.203+Zx2*0.211+Zx3*0.209+Zx4*0.097+Zx5*（-0.053）+Zx6*（-0.045）+Zx7*（-0.186）+Zx8*（-0.025）+Zx9*（-0.044）+Zx10*（-0.196）+Zx11*0.017+Zx12*0.047

第三主成分得分

F3=Zx1*0.253+Zx2*0.222+Zx3*0.079+Zx4*（-0.125）+Zx5*0.045+Zx6*0.179+Zx7*0.407+Zx8*0.005+Zx9*（-0.149）+Zx10*0.274+Zx11*0.149+Zx12*0.589

三、房地產上市公司的主成分得分情況及績效評價

用EXCEL計算這六家房地產上市公司的主成分得分并進行排名。

從主成分得分表來看，第一主成分得分金地集團得分最高，可以看出6 家公司的盈利能力差異較大，6家公司的盈利能力都呈現下滑趨勢，但金地集團和招商蛇口保持較好，綠地最差；第二主成分反映的是營運能力，除了金地集團、招商蛇口、保利地產、萬科、招商地產外，其余各企業得分均為負數，得分為負的企業運營情況不是很理想。第三主成分表示的是成長能力，從數據上看，綠地控股得分最高，招商蛇口得分最低，但是全為正數，說明各個房地產企業都在成長中。

參考文獻：

[1]胡小寧.我國房地產上市公司財務分析[D].武漢理工大學，2002.

[2]何曉群.多元統計分析[M].中國人民大學出版社，2008.

（作者單位：江西應用科技學院）endprint