老舊住宅樓的明天

野村昌二+森田悅子

橫濱中華街附近的“鬼樓”很是有名。從最近的車站出發，步行4分鐘就能到達這棟9層高樓，盡管處于規劃齊整的最佳地段，公寓樓的走廊和樓梯等公共區域卻恍若垃圾處理站，壞了的沙發墊、電飯鍋、椅子、鞋子等廢舊物隨意丟在樓內，好幾層的照明燈都已損壞，大門口胡亂堆放著居民的自行車。

一位80歲的老人從公寓初建之日起就住在這里，她難掩心中的不安：“墻上有很多縫隙，現在甚至有混凝土撲撲地往下掉。”裂縫爬過年久失修的外墻，陽臺處尤為顯眼，逃生梯也因生銹而損壞。幾年前壞掉的廊燈到現在還沒修好，整棟公寓看起來就像陰氣森森的“鬼樓”。

這棟公寓建于1973年，那時的日本尚處于經濟高速成長時期，作為本地原居民的回遷房，最上層的空間屬于全體居民共同所有，并采取自主管理的方式，由居民自行選拔理事長。雖然有管理組織的存在，卻只是流于形式，連規章制度也沒有，這樣的體制無法滿足計劃性的修繕要求。按法律規定，公寓管理組織有義務在一年之內對公寓樓進行2次消防安檢，而在這棟公寓，完全沒有相關的記錄。

居民的冷漠與推卸責任也是問題所在。上一任理事長6年前去世，當時他將管理費全部花光，大伙兒慌慌張張地重新集資，但意外高額的費用讓年事已高的居民難以承受，不少人交不出錢。因為資金的短缺，公寓不斷發生影響到正常生活的故障。下水道時不時堵塞，還經常漏水，現在大家最擔心的是用水問題。公寓地下有混凝土蓄水池，按理說水池應當一年檢查至少一次，可這棟樓房的蓄水池已經幾年沒檢查過了，有沒有衛生問題也不好說。接受采訪的老人說：“飲用水的衛生狀況讓人害怕。”

管理資金嚴重不足

即便是在人丁興旺的地區，荒蕪化的公寓也在不斷出現，“臨近使用年限的老舊公寓”不斷增多。

上世紀50年代前期，日本開始修建公寓，這滿足了無力建造獨門獨戶房屋卻強烈希望擁有住宅的一代人的需求。60年代，高層公寓正式進入大眾的生活。現在，日本大約有613萬戶公寓居民，而混凝土的使用年限一般為60年。

如今，建筑與居民同步走向衰老。根據日本國土交通省的統計，全國范圍內有51萬戶居民住在建造超過40年的公寓樓，2025年這一數字預計會翻兩番，達到151萬戶，2035年則會達到296萬戶。我們無法把老舊公寓問題看作與自己毫不相干的事情。

東京澀谷區也有一棟這樣的公寓，那里離車站只有步行5分鐘的距離，地段絕佳，卻也在向著衰敗發展。公寓管理組織的理事長感嘆說：“很多地方必須重新修繕，可是資金根本不夠。”

該公寓竣工于1980年，管理組織一直存在，但所有事項都由被稱為“公寓管理者”的人拍板決定。每戶承擔1000日元的年修繕基金，這點錢當然不夠進行大規模修繕。公寓外墻遍布裂縫，樓梯生銹，到處都是小洞。去年還因為水管破裂，導致一層到三層房屋被水浸泡，搬走的居民丟下的垃圾還堆在樓內。看著堆積如山的垃圾，理事長自嘲地說：“就算在里面發現貓的尸體，我也不會感到意外。”

居民意見難以統一

要想讓老舊公寓煥發新活力，推倒重建是一種選擇，但在現實生活中，這樣做的難度很大。到2016年4月為止，日本全國范圍內只有227棟公寓完成重建。修整最大的困難就是居民意見難以統一。

公寓是各套房屋所有者共有的特殊形態住宅。要想重建，必須有超過五分之四的居民贊成才能實現。但是，由于大家的價值觀、經濟狀況、家庭情況各不相同，要實現意見統一并不容易。沖繩縣浦添市的某公寓就是一個實例。

2009年9月，在這棟鋼筋水泥建起的三層公寓，二樓走廊部分突然崩塌掉落15米長的墻體，砸壞了停在樓下的車，9戶人家因此搬離。當時這棟公寓樓的建筑年齡是35年，樓梯坍塌的原因之一是施工不良。如今8年過去了，居民依然沒有全部撤離，原因就是意見不統一。浦添市城市建設部的負責人說：“置之不理的話是很危險的，所以我們希望早些撤離居民、重建公寓樓，可是業主們無法達成一致。”

如果沒有足夠的資金用以拆除重建，老舊公寓就有可能被擱置一邊，導致治安惡化，拉低周邊地段的房價。

10萬日元也賣不掉

在新瀉縣湯澤町的休閑公寓，67歲的管理組織理事長一臉認真地問我：“如果白送你一套公寓，你會接受嗎？”

這棟公寓建造于30年前，居民共200戶左右。有5套住房因為無人繳納管理費，被管理組織買了下來，他們原本打算以25萬日元的售價出售25平米的住房，可一直無人問津。理事長覺得空置的房屋還要交管理費等費用，太過可惜，如果有人愿意要，管理組織真的可以無償贈與。

他說：“組織買下的房子需要自行承擔管理費和固定資產稅，一年的管理費加起來有120萬日元，這樣下去我們的財政狀況會不斷惡化。”

不僅僅是都市里的公寓樓向老舊化發展，旅游勝地的休閑公寓當中，入住率過低的“鬼樓”也不斷增多。

20世紀80年代后期，在日本經濟泡沫期間，休閑公寓隨著避暑與滑雪熱潮的興起在全國修建。湯澤自然環境優美，距離東京又只有2小時車程，前后共修建了58棟休閑公寓。當時因為配備有溫水池和溫泉，一套房屋售價兩三千萬照樣迅速售罄。然而在那之后，當地房屋的資產價值急劇下跌，現在根據不動產商的說法，湯澤的休閑公寓比車還便宜，一套30平米的房子甚至能以10萬日元的價格成交。空置房屋的增多導致無法征集足夠的公寓維修費，整個街區都可能成為荒無人煙的“鬼城”。

靈活聽取房主意見

在公寓樓數量極多的歐美地區，按照分區管理法規，為貫徹施行公寓樓的維護工作，人們制定了各種政策。東京公寓管理師協會的副理事長若林雪雄擁有美國不動產管理師（CPM）資格證，他介紹說：“在美國，房屋所有人的意識水平很高，對自身維護權利和盡到義務要求嚴格。公寓房屋所有者可以靈活交換意見，普通組織成員相當于股東，理事會則發揮公司董事一樣的職能。”

在美國，大部分公寓的管理組織會直接聘用常駐現場的經理，公寓管理公司只會提供部分支持。現場常駐經理則站在管理組織的角度，按照理事會的指示，挑選清掃、檢查、修補公寓的工人，制定防止損害公寓利益的政策。

若林說：“美國的公寓管理組織獨立治理公寓事務，并得到政府與第三方專家的支持，維持理事會領導力的同時，優先維護業主利益，避免資金不足，做好事前預防工作。”

自動售貨機賺回資金

13層高的“新海姆池上”公寓位于東京都大田區，從苔綠色的時尚外觀完全看不出它已經有44年的歷史。

然而，就在幾年前，它還處于接近廢棄的狀態。公寓管理組織的理事長山田國弘今年74歲，他回憶道：“之前就算離得很遠，也能看出這棟公寓已經破舊，外墻有裂縫，陽臺扶手銹跡斑斑，水管也破破爛爛。”從前管理公寓的公司沒有做到計劃性的樓房修繕，而且一收齊修繕基金，就花在零零碎碎的修理工作上，理事會沒能進行充分監管。2009年，當時的理事長向外部咨詢師求助，發起“自主管理”改革。

61歲的咨詢師高橋明彥成立了大田區公寓交流會，并擔任會長，他說：“通過解除公寓管理公司的委聘，由管理組織直接與修理工人交易，可以花最少的錢得到服務，盡量改善收支狀態。”

例如電梯的檢修，越過公寓管理公司，直接和獨立維護檢修電梯的公司簽訂合同，就能將一年的電梯修繕費從110萬日元降到38萬日元，只有原費用的1/3。而在開銷最多的人員費用方面，將雇傭全天入住公寓的管理員，改為由老年人才中心派遣兩人來進行管理，花銷從一年280萬日元降到180萬日元，節省了100萬的開支。

除了削減費用，新海姆池上公寓還努力增加收入，在公寓所有地空出3個停車位用以出租，這一項業務的年收入就有80萬日元。此外，還在公寓樓范圍內擺放2臺自動售貨機，一年增加了接近40萬日元的進賬。

通過這樣那樣的改革，管理組織將一年1200萬日元的修繕費增加到2200萬日元。2011年，公寓進行了第一次大規模整修，修補翻新外墻，并把從2樓開始搭乘的電梯改為可從1樓進入。高橋強調：“公寓管理組織需要自主完成原本屬于管理公司的任務，這種覺悟是必要的。只要認真去做，老舊公寓就能煥發新生命。”

富士通總研究所的主席研究員米山秀隆說：“公寓的管理是各個業主的責任，要想避免樓房破舊不堪，就要讓管理組織發揮作用，進行必要的修繕工作，維持公寓的資產價值，實現‘即便成為二手房依然充滿魅力的狀態。只要有新的人愿意出資購買房屋，就說明這棟公寓實現防止廢棄化的可能性非常高。”

借助公寓管理師的力量

橫濱SUNYOU公寓管理公司的利根宏社長說：“很多公寓依據管理約定，只允許實際住在公寓內的人擔任理事，但高齡化的住戶對公寓的管理是消極的。這種情況下，也有很多公寓選擇從居住在外但擁有房產的年輕人擔任理事，順利展開‘公寓再生工作。”

另外，大部分公寓管理組織是由外行人組成的。越來越多的公寓選擇借助公寓管理師的幫助，讓樓房重新煥發生機。所謂的公寓管理師擁有國家頒發的職業資格認證，擁有公寓管理相關的專業知識與經驗，能站在管理組織的角度給予建議和指導。現在日本的注冊公寓管理師已有2.3萬多人。

東京豐島區的一棟5層居民樓從前一直由房地產商管理，3年前，對方突然提出無法再對公寓進行管理，將賬本和印章全部歸還，當時賬面上余留的修繕資金只剩下100萬日元。苦惱的住戶想到向公寓管理師尋求幫助，他們聯系到63歲的中山孝仁。中山為公寓制作了管理制度，調查建筑老舊情況，擬定長期修繕計劃。中山收起1500萬日元的維修資金，打算按計劃進行屋頂防水維護、外墻翻新、更換水管設備和電梯維修等工程。

一般來說，公寓委托專業的管理師需要支付委托費，但中山向公寓管理師聯合會提出了維修申請，獲得采納。公寓管理師聯合會屬于國土交通省“公寓管理合理化·再生推進事業”認證組織，日本從8年前開始推進這項工程，每年為聯合會發放上限1000萬日元的資金，用以支付公寓管理師的勞務費。因此，公寓住戶原本打算用以支付委托費的100萬公用余額就成了修繕補助金。

有20年以上歷史的好房子

隨著人們對老舊公寓樓合理修繕的重視，近兩年日本首都圈的老公寓二手房成交量連續增長。國土交通省2016年展開的住宅市場動向調查顯示，老公寓房的購買者有七成表示購買原因是“價格合適”，六成表示“周邊環境好”。不動產咨詢師長嶋修認為：“新樓盤和舊公寓的價格平均差額為2000萬日元左右，即便花1000萬裝修二手房，也比買新房便宜。此外，老公寓大多距離車站近，方便購物。”

有些二手房是由專業人士買下翻新之后再銷售，也有買家先購買再裝修。可以按自己的喜好自由裝修房屋的優點吸引了不少買家。

但是，考慮到今后的居住年限，公寓樓的“壽命”到底有多長呢？

長嶋解釋：“鋼筋混凝土建成的公寓如果定期檢查修繕，住100年也沒有問題，相反，如果管理怠慢，50年也撐不下去。”實際上，樓房最堅固的階段并不是剛建好的時候，覆蓋在鋼筋上的混凝土大概有30毫米厚，最初混凝土呈堿性，之后每年大約有0.5毫米厚的混凝土轉變為中性，50年后達到堅固性的頂峰。“但是，如果中性化過度進行，水容易滲入墻體，所以需要定期維護修整。現實情況是很多樓房在到達這個程度之前就已經出現裂縫，一旦失修，鋼筋就會銹蝕。”

在日本的不動產市場上，建筑年份相同的好壞公寓價格持平，為了改善市場環境，國家交通省成立了“不動產綜合數據庫”，收集管理必要信息，促進二手公寓的流通。現在該數據庫已經在橫濱和大阪市試行，計劃在2018年正式啟用。專家建議購房者在選購老公寓樓的二手房時，需要留意維修基金的征收情況、是否有滯納情況以及公寓管理組織的管理狀況，挑選妥善修繕的公寓，避免無謂的負擔和損失。

[譯自日本《AERA》周刊]