不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的有效應(yīng)用分析

文/韓麗梅 北京市石景山區(qū)房地產(chǎn)測繪隊 北京 100043

1、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀

國家機關(guān)及政府相關(guān)部門通過對不動產(chǎn)信息等事項按照申請、受理、審核、登簿這一流程，最終印發(fā)不動產(chǎn)證。從不動產(chǎn)登記的實際工作來看，其具有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)制度與公開性、透明性特點，不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)的擁有者需要向領(lǐng)導(dǎo)部門提交相關(guān)的申請，經(jīng)過專家的評審與分析，確保不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性。雖然國家規(guī)定了房產(chǎn)、土地、草地、林地、水域等的統(tǒng)一登記，但是從目前來看，我國不動產(chǎn)登記主要涉及房產(chǎn)及土地兩部分，其他還在陸續(xù)推進中。在時代發(fā)展下不動產(chǎn)登記制度正在不斷完善當(dāng)中，這也推動了相關(guān)測繪事業(yè)的發(fā)展，在日后的測繪領(lǐng)域中，測繪工作將會形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)需求不斷細化，從而保證我國不動產(chǎn)登記的全面發(fā)展。

2、房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容

2.1 房產(chǎn)的平面測繪

房產(chǎn)平面測繪主要是測量并繪制房產(chǎn)平面結(jié)構(gòu)有關(guān)內(nèi)容以及信息等，具體來說，平面測繪的內(nèi)容不但包括房屋位置和房屋的形狀以及房屋層次，還包括房屋的高程和相鄰房屋有關(guān)信息以及房屋角點等房屋平面結(jié)構(gòu)信息。在房產(chǎn)的平面測繪過程中，有關(guān)房產(chǎn)測繪工作人員應(yīng)保證有關(guān)信息和數(shù)據(jù)的測量精確性和準(zhǔn)確性，從而保證房產(chǎn)測繪結(jié)果能夠作為房產(chǎn)所有權(quán)確定的法律依據(jù)。

2.2 調(diào)查房產(chǎn)信息

調(diào)查房產(chǎn)信息工作內(nèi)容主要是對房產(chǎn)的用地信息以及房屋的信息進行調(diào)查，具體而言，有關(guān)調(diào)查工作人員不但要調(diào)查房產(chǎn)的單位情況和房產(chǎn)位置以及房產(chǎn)數(shù)量等情況，還要調(diào)查房屋的權(quán)屬以及房產(chǎn)單元的使用情況等信息內(nèi)容。除此之外，所購房產(chǎn)的地理名稱以及房產(chǎn)的行政信息等內(nèi)容，也涵蓋在房產(chǎn)信息調(diào)查工作中。在房產(chǎn)各項信息的調(diào)查過程中，有關(guān)調(diào)查工作人員應(yīng)確保調(diào)查的信息內(nèi)容足夠真實和準(zhǔn)確。

2.3 房產(chǎn)圖的繪制

房產(chǎn)分丘圖的繪制不但能夠?qū)⒎慨a(chǎn)分幅圖的內(nèi)容展現(xiàn)出來，還能夠?qū)Ψ课輽?quán)界線和界址點的使用范圍進行明確規(guī)定，并且也能將房屋陽臺和丘界長度以及四至關(guān)系等房產(chǎn)要素體現(xiàn)出來。分丘圖的比例尺可以根據(jù)丘的面積進行確定，一般在1:100和1:1000之間。在展繪圖廓線的過程中，相應(yīng)的方格網(wǎng)和控制點限差不能超過具體規(guī)定的數(shù)值，如果分丘圖上的房產(chǎn)界址點與鄰近控制點的點位誤差以及間距超過五十米，那么這些相鄰界址點之間的間距誤差也應(yīng)控制在具體規(guī)定范圍內(nèi)，從而保證房產(chǎn)分丘圖的繪制能夠更加精確。

2.4 對房產(chǎn)的面積進行測算

對房產(chǎn)面積進行測算主要是測算房屋結(jié)構(gòu)的整體面積以及房屋結(jié)構(gòu)的完整用地面積，在測算房屋結(jié)構(gòu)整體面積時要對房屋的建筑面積和房屋的產(chǎn)權(quán)面積，以及房屋的實際使用面積進行測算。房產(chǎn)面積的測算結(jié)果會對房產(chǎn)所有者在房產(chǎn)交易和房產(chǎn)買賣，以及房產(chǎn)登記或拆遷等過程的經(jīng)濟利益和合法權(quán)利產(chǎn)生直接的影響，在房屋面積的測算過程中，房產(chǎn)面積共有部位的權(quán)利范圍主要通過面積測算結(jié)果進行確定。

3、房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的有效應(yīng)用

3.1 為不動產(chǎn)登記提供必要資料

房產(chǎn)所有者以及相關(guān)利害關(guān)系人在申請不動產(chǎn)登記的過程中，必須將完整以及有效的房產(chǎn)信息提供給當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記有關(guān)機構(gòu)。與此同時，還應(yīng)保證房產(chǎn)信息真實和準(zhǔn)確，并且要具有一定的法律效力，這些有關(guān)房產(chǎn)的信息以及數(shù)據(jù)等是房產(chǎn)所有者以及利害關(guān)系人在申請不動產(chǎn)登記時需要提供的必要材料。而房產(chǎn)測繪過程能夠保證房產(chǎn)信息測量的真實性和準(zhǔn)確性，有關(guān)的房產(chǎn)測繪結(jié)果能夠直接作為房產(chǎn)所有者以及利害關(guān)系人向有關(guān)部門申請不動產(chǎn)登記的申報材料。房產(chǎn)測繪最終會將測量后的信息和數(shù)據(jù)以圖表和測錄的形式展現(xiàn)出來，能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)的具體面積和房產(chǎn)類型以及房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等進行詳細記錄與顯示，從而為不動產(chǎn)登記提供有力的數(shù)據(jù)支持。

3.2 為不動產(chǎn)登記的面積確定提供依據(jù)

房產(chǎn)測繪結(jié)果不但能夠作為房產(chǎn)所有者以及利害關(guān)系人申請不動產(chǎn)登記的必要資料，同時也能為房產(chǎn)所有者以及利害關(guān)系人進行產(chǎn)權(quán)交易和房產(chǎn)買賣以及房屋拆遷等提供有效的依據(jù)，所以房產(chǎn)測繪在辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易的過程中具有重要作用。房產(chǎn)測繪過程中的房產(chǎn)面積和房產(chǎn)使用年限以及房產(chǎn)使用情況等信息會對房產(chǎn)所有者在進行不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易時所獲得的經(jīng)濟利益產(chǎn)生直接的影響，房產(chǎn)測繪能夠通過測繪結(jié)果的明確和清晰顯示來為房產(chǎn)所有者的不動產(chǎn)交易行為提供保障，從而使房產(chǎn)所有者的經(jīng)濟利益得到保護。

3.3 為不動產(chǎn)登記平臺提供基本資料

為了使不動產(chǎn)登記過程更加簡單、快捷，建立不動產(chǎn)登記信息管理平臺必不可少，不動產(chǎn)登記信息平臺的建立能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)信息以及土地信息等進行統(tǒng)一管理與使用。通過與房產(chǎn)測繪信息網(wǎng)進行聯(lián)網(wǎng)使用,能夠為不動產(chǎn)登記信息管理平臺的建立和運行提供真實而又全面的房產(chǎn)信息基本資料，在一定程度上能夠使不動產(chǎn)登記信息管理平臺的建立速度得到有效提升，從而使不動產(chǎn)登記的工作效率大大提高。

4、不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪案例

4.1 地區(qū)概況

該區(qū)作為試點地區(qū)，在全市率先開展房屋不動產(chǎn)登記工作。該區(qū)房產(chǎn)測繪工作于2013年開展，于2015年完成，并建立了房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，準(zhǔn)確地記錄了該區(qū)房產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，為不動產(chǎn)登記工作的開展奠定了基礎(chǔ)。

4.2 房產(chǎn)測繪流程

（1）準(zhǔn)備階段：準(zhǔn)備階段包括人員培訓(xùn)及材料收集兩部分。①專業(yè)人員對該區(qū)房產(chǎn)情況進行走訪調(diào)查，針對房產(chǎn)特點制定房產(chǎn)測繪方案及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，組織測量人員進行統(tǒng)一培訓(xùn)；②在開展測繪工作前，對房屋的基本信息進行收集匯總，建立數(shù)據(jù)庫對數(shù)據(jù)進行存儲。（2）外業(yè)查勘：外業(yè)查勘包括以下兩部分工作：①信息采集。批量印發(fā)房產(chǎn)測繪現(xiàn)場查勘表，現(xiàn)場對房屋基本信息進行采集錄入；②現(xiàn)場測量：在房屋現(xiàn)場繪制房屋草圖，利用專業(yè)設(shè)備測量房屋尺寸并在草圖上予以標(biāo)注，對房屋存在的違規(guī)搭建現(xiàn)象進行標(biāo)識。（3）內(nèi)業(yè)計算：根據(jù)查勘信息，利用專業(yè)繪圖軟件繪制房屋結(jié)構(gòu)圖，計算房屋面積，生成房產(chǎn)測繪報告書。（4）質(zhì)量審核：按相關(guān)流程將測繪報告書提交給上級部門檢查，確認無誤后交由房產(chǎn)權(quán)利人進行核實。（5）成果備案：將房產(chǎn)測繪報告書上交至管理部門進行備案。

4.3 房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中的應(yīng)用

（1）房產(chǎn)測繪可以提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析，房屋所有者可以通過在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息平臺上申請房產(chǎn)測繪來得到房產(chǎn)的各種數(shù)據(jù)信息，在發(fā)生房產(chǎn)糾紛時保障自身權(quán)益。（2）對于消費者來說，房產(chǎn)測繪可以為消費者提供準(zhǔn)確的住房數(shù)據(jù)，也使相關(guān)信息作為房產(chǎn)交易的主要依據(jù)而被登記在案，有效的保證了消費者的合法權(quán)益。（3）在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中，房產(chǎn)測繪可以提供更加專業(yè)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)可以為房地產(chǎn)開發(fā)商的決策提供依據(jù)，并且在房屋的建等過程中有效的避免浪費，使面積與建筑材料的利用率得到提高。（4）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的最終目的就是建立全國范圍的不動產(chǎn)數(shù)字信息平臺。房產(chǎn)測繪在為房地產(chǎn)行業(yè)提供服務(wù)的同時，也為城鎮(zhèn)規(guī)劃、城市建設(shè)等提供有關(guān)數(shù)據(jù)和信息。在政府規(guī)劃中，房產(chǎn)測繪可以為政府規(guī)劃部門提供有價值的參考。房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記上的應(yīng)用有助于政府部門有效、準(zhǔn)確、經(jīng)濟地進行城市建設(shè)與城鄉(xiāng)規(guī)劃，使城鄉(xiāng)建造工作順利進行。（5）由于房產(chǎn)測繪工作信息源多、涉及范圍廣、內(nèi)容復(fù)雜，可以為現(xiàn)代化城市的建立提供更多有用的地理信息，有助于地理信息系統(tǒng)的建立。

5、不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的發(fā)展前景

房產(chǎn)測繪在不動產(chǎn)登記中發(fā)揮的重要作用不容忽視，到目前為止房產(chǎn)測繪以先進的科學(xué)技術(shù)為我國不動產(chǎn)登記提供了技術(shù)支持。當(dāng)前，我國計算機信息技術(shù)水平不斷提高，不動產(chǎn)登記也逐漸朝著數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)平臺的方向發(fā)展，能夠?qū)崿F(xiàn)全國不動產(chǎn)信息數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、記錄、共享，從而提高不動產(chǎn)登記的效率，保證整個過程的公開化、透明化，同時也提高了我國相關(guān)部門對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一管理。面對這種環(huán)境，房產(chǎn)測繪未來的發(fā)展也更加規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，隨著國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》《房產(chǎn)測繪管理方法》等法律法規(guī)的頒布，進一步規(guī)范了房產(chǎn)測繪市場環(huán)境，有助于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持久。將不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)測繪有機結(jié)合，實現(xiàn)了房產(chǎn)信息數(shù)字化的目標(biāo)，房產(chǎn)測繪行業(yè)將會向著更好的方向發(fā)展。

結(jié)論：

總之，房產(chǎn)測繪為不動產(chǎn)登記提供了依據(jù)，一經(jīng)登記便產(chǎn)生法律效力，保證相關(guān)人員的合法權(quán)益。不動產(chǎn)登記中房產(chǎn)測繪的應(yīng)用在法律、經(jīng)濟、社會服務(wù)等方面都有良好的發(fā)展空間，相信在未來的發(fā)展中，房產(chǎn)測繪技術(shù)水平將不斷提高，在不動產(chǎn)登記信息管理方面得到更好的應(yīng)用。