新經濟態勢下房地產開發成本管控

文/劉惠 云南錫業房地產開發經營有限公司 云南昆明 650214

房地產是近年來比較熱的話題之一，房地產項目開發也因此成為了人們關注的問題之一。但是不得不說的是在房地產項目開發的整個過程中，最重要的就是進行成本管控，這對于房地產企業來說具有重要意義，接下來我們首先從宏觀和微觀兩個方面，說明房地產項目開發成本管控的重要意義。

1、成本控制對于房地產企業的意義

由于房地產產業自身大額性、動態性、層次性等特點，使得企業自身對于利潤和成本的把控要求十分高。對于房地產企業而言，良好的成本控制對于企業的發展有著重要而積極的意義。首先良好的成本管理是企業經營安全的最底線。企業只有通過有力的成本管控才能保證企業發展的根本——利潤得到保障并進一步促進企業的生存與后續發展。其二，成本控制對于房地產這種需要多方協調合作的企業來說是一種企業自身能力和形象的體現。合作伙伴通過觀察房地產企業在成本控制中的細節與效果能夠推斷出企業自身的口碑、信譽、能力、潛力等諸多影響合作的重要因素。其三，當前房地產業處于重大調整中，具有資金實力、品牌效應、運作規范的大中型開發企業突占優勢地位，占據房地產市場的大份額，而較弱的房地產企業則頻臨著退出市場的可能。房地產業因其利潤豐富而備受資本的青睞，房地產企業要想在在市場的競爭中占有越來越多的份額，排除市場價格的影響因素，完善健全有力的成本管控就成為了企業在競爭中取勝的重中之重。

2、房地產開發成本管理發展現狀

在經濟新常態下，房地產開發公司的發展將更加規范，應當積極做好房地產開發公司的成本管控，用以提高房地產開發公司的經濟效益。在房地產項目的開發過程中，良好的房地產開發項目的定位與功能性設計將會對房地產開發項目后期是否能夠成功產生極為重要的影響。這是房地產開發項目成本管控中的重點也是難點，在以往的房地產項目的開發過程中受房地產行業熱銷的影響，只要做好房地產項目的開發就能夠取得良好的收益因此并未引起人們的重視，在今后房地產開發項目的成功定位將越來越成為房地產開發公司成本管控體系中的重要一環，對于提高房地產開發公司的核心競爭力有著極為重要的影響。在房地產項目的開發過程中需要積極做好營銷方面的成本管控，現今的房地產項目在開發的過程中由于營銷方法并不完善加之房地產項目的建設和營銷策劃在融合度方面存在著一定的不足從而使得房地產項目的成本管控受到一定程度的影響。

3、如何在經濟新常態下做好房地產開發項目的成本管控

3.1 投資決策階段

對于房地產項目的開發而言，投資決策階段是最為重要的一個環節，在這一過程當中，企業會將投資的眼光瞄向市場利潤較大的土地，針對當前的房地產市場供求狀況，目標市場，進而決定項目的角色定位，有利于房地產項目可行性報告的評估。在這一階段過程當中，能夠通過論證去發現項目是否能夠立即開始實施，這樣可縮短施工的工期，對工程的投資進行合理的預算。鑒于二三線城市房地產市場當中，購房者更加關注房屋工程建設的實用性，因此投資決策階段在最初構思的時候，所提出的幾種不同設計方案，通常會根據綜合評價的方式，選擇最優的方案。隨著房地產市場運作、政府調控方式的規范推進，在此階段還需綜合分析財稅、投資、風險等三方面的因素，進而才確定最優的投資開發方案。

3.2 規劃設計過程成本控制

隨著人們生活水平的日益提高，人們對于居住環境的要求也隨之提高，因此，項目的規劃設計逐漸成為房地產開發中非常重要的一個部分。因為規劃設計不僅與購房者的需求有關，而且決定著開發項目的成本的。有很多設計師在規劃設計時過多的考慮結構的美觀性、環境的適宜性，這雖然是從消費者的角度出發，可以滿足消費者的需求，但是對于房地產企業來說，可能會面臨成本壓力。房地產企業在規劃設計時應當在滿足消費者需求的基礎上盡可能的兼顧設計及建筑成本，實現利潤最大化。因此，在聘請設計師時就應當對設計師的風格有充分的了解，與企業的成本控制目標一致；最好是擁有自己的設計團隊，比如，恒大地產，這樣不僅可以節約設計費用，而且設計師對于企業的要求有更加深入的認識，可以相對高效的完成規劃設計。

3.3 施工實施階段

在這一階段過程當中，要對設計圖紙作認真的審核，結合項目開發的特點等，制定出開發建設的目標成本，并在招投標過程中、合同談判過程中，嚴格執行目標成本制定的標準、基礎，以達到成本控制的最終目的。在項目開發過程當中，所涉及到的資金流動是實實在在的，因此房地產開發商在這一階段要加大對資金流動情況的監控。具體措施可以分為以下幾步，首先可以制定出詳細的資金使用計劃，進而達到成本控制的目的。第二要有預見性，針對施工過程當中所出現的各類變更，做認真仔細的分析，盡量減少工程中的變更。第三，應該及時督促施工單位進行施工方案的擇優選擇，減少因操作失誤或者技術原因造成的成本增加情況。第四，對開發過程中的可能出現的各種風險（如停工、各專業配合不到位等）進行嚴格監控，避免不必要的索賠。

3.4 項目完成后的成本控制

項目完成并不代表成本控制的結束，由于項目完工后還涉及到工程收尾、工作總結等，成本管控已經不像前幾個階段那樣，而是整理整個項目過程中的成本管控資料，分析其中的優勢和不足，為接下來其他項目的成本管控做準備，以實現房地產企業的利潤最大化。

結語：

在經濟新常態下房地產企業將面臨著更加復雜的市場環境，尤其是新的房地產政策的出臺使得房地產企業需要積極地轉變以往的發展思路，積極采取措施不斷做好房地產項目開發成本的管控，通過創新性的措施來有效增強房地產企業的核心競爭力,以使得房地產企業能夠獲得更好的發展。