房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析

文/肖玉瑾 沭陽縣房地產管理處 江蘇宿遷 223600

近年來，房地產行業作為一種新興的產業，逐漸成為國民經濟的支柱產業，并且在市場中有著重要的地位。在房地產的交易中，房屋面積是最重要的，但是，在進行規劃的時候，由于房產面積測繪技術沒有很完善，從而就使房屋的規劃面積和測繪面積有一些出入，另外，房地產商也沒有及時的與業主進行溝通，導致了糾紛和矛盾的發生。因此，為了能夠避免在房屋交易中一些不必要的麻煩，在房屋面積的測繪過程中，測繪單位、房地產商以及施工單位要進行密切的配合，從而能夠有效的減少或避免規劃面積和測繪面積之間的差異。

1、房屋測繪面積與規劃面積出現差異的原因

1.1 圖紙變更和數據采集產生的差異

房屋的設計復雜多樣，大多數的數據是現場實際測量的，在建設過程中，因為某些原因對圖紙進行更改，這樣就導致了兩者出現差異的情況。圖紙是施工的重要的依據，因此圖紙的變更非常容易導致測繪面積與規劃面積出現差異。

1.2 房屋測繪面積與規劃面積差異問題的原因

設計單位中的負責房屋測繪與規劃面積的工作人員，在實際作業的過程中，常因為采用不同的測繪與規劃工具或設備，導致規劃與測繪的相關數據出現偏差。在測繪與規劃單位統一的情況下。在實際開展規劃房屋面積與測繪房屋面積的工作過程中，兩者之間的工作流程與重點的工作內容也不相同，進而導致規劃的面積與測繪的面積出現不同的現象。

1.3 技術原因產生的差異

技術上的差異主要出在施工的環節，施工技術的差異是房屋測繪面積與規劃面積產生差異的重要原因。此外在測量技術上也存在著一定的差異，相比發達國家的測量技術，我國的測量技術還明顯不成熟，歸根結底是經濟的迅猛發展導致的技術跟不上發展的要求，此外市場機制、儀器的使用與投入的差異都有可能導致房屋測繪面積與規劃面積的差異。

2、消除房屋測繪面積與規劃面積的差異的具體措施

2.1 統一房屋面積計算原則，消除差異

在實現房屋測繪面積和規劃面積二者間的差異最根本辦法為房產與規劃部門實施統一的房屋面積計算規則。因涉及到房屋權屬的認定、開發商及房地產管理和登記機構實際需求，故房屋測繪面積須精確至各分戶室。為確保所有住戶合法權益得到保障，真正做到公正、公平、公開及機構專業性，房屋測繪在面積測算精度與分攤合理性這兩方面均更具科學合理性。

2.2 加強協調，化解糾紛

從上述的內容中，了解到房屋測繪面積與規劃面積之間的差異，會引發許多的糾紛，加上房屋自身存在較多的不穩定因素，給后續辦理房屋的相關手續帶來了一定的影響。因此，要有效的解決糾紛，實現開發商、銷售商與客戶之間的利益雙贏，需要拓展銷售商與客戶之間的交流渠道，優化銷售商與客戶之間的交易流程，進而達到化解法律糾紛的目的。通常情況下，房屋測繪面積與規劃面積之間的差異主要表現的形式分為兩種：房屋的規劃面積要高于其實際測繪的面積，以及房屋的實際測繪面積要高于其規劃面積。當房屋實際測繪面積要低于其規劃的面積，銷售商要及時將這種情況反饋開發商的主要管理人員，并向其提出合理的要求，依據相關的法律法規，雙方對其超出的建造部分進行相應的處理。這種及時交流并共同探討的方式，不僅有利于增進開發商與銷售商之間的理解，還可以平衡開發

2.3 引進先進的技術

與發達國家相比我國測量技術明顯不成熟，測繪儀器也存在著漏洞，這要求測繪單位要引進先進的測繪技術。我國經濟發展迅速，建筑行業也是蒸蒸日上，一些技術上問題，還是要多學習發達國家的先進技術。不斷的改進測繪技術，采用先進的測繪儀器，盡可能將房屋的測繪面積與規劃面積差距拉到最小。

2.4 在施工過程中解決差異

加強施工時的管理是有效解決房屋測繪面積與房屋規劃面積的方式。從上文可知導致房屋測繪面積與規劃面積最大的差異在于建筑開發商與銷售商的分離，這個分離可能會導致開發商在施工的過程中沒有按照圖紙與銷售商提供的數據進行合理施工，讓前期的開發工作與后期竣工得到的效果形成一定的差異，同時房屋具有特殊性，在完工后許多空間會變更，比如會加入停車場、消防設施等公共空間的占用，使建筑的使用面積大大縮小，這一系列的因素都會造成房屋測繪面積與規劃面積的差異問題。

2.5 加強開發商、測繪單位、施工單位以及房產管理部門的配合

首先，房屋開發商在完成商品房的預售工作之后，會根據一些實際的需要對原來的設計圖紙進行相應的更改，在更改確定之后，一定要及時的同時測繪單位、規劃部門以及各個業主，將預售房屋的面積進行技術的更改。其次，測繪單位要加強測量人員的專業素質，提高測量的技術，使其對房屋面積進行測繪的時候能夠提供更準確的數據。另外，施工單位在施工的過程中要嚴格按照設計圖紙和規劃方案進行施工，如果因為特殊情況要對施工方案進行更改，一定要及時的聯系開發商，共同進行協商。還要及時的同時測繪單位，在測繪單位進行考察之后才能確定變更計劃。最后，房產管理部門要轉變觀念，在商品房取得預售許可證之后，房產管理部門不僅要負責房屋面積的測繪工作，還要承擔預測市場的責任。還要加強預測隊伍的管理，將預測單位的信息以及工作人員的相關信息進行記錄和登記，測繪單位還要將測繪人員的職責分配等信息提供給房產管理部門，從而方便對其測量人員進行監督和管理。有效的減小或消除房屋測繪面積和規劃面積的差異，減少矛盾和糾紛。

結語：

綜上所述，在社會經濟開始發展的環境下，房地產已成為現階段我國社會經濟發展的主力之一。價格的高低是是影響房屋面積的重要因素，房屋面積作為房產所有權登記的唯一依據，而房屋測繪面積與規劃面積差異的影響，導致在辦理房產證及預售許可證時經常出現糾紛與矛盾。因此，要實現房屋測繪面積與規劃面積之間的一致性，必須對其差異進行全面的分析，根據其分析的結果制定有效的解決措施，并將其措施落實到每一處，為房地產實現經濟循環目標奠定良好的基礎。