臨沂市老舊居住小區改造探索

文/張好 、袁忠香 臨沂大學土木工程與建筑學院 山東臨沂 276005

老舊小區規劃建設年代早，建設標準相對較低，不同程度地存在著管線老化、設備年久失修、道路破損、樓體飾面脫落等諸多問題，已無法滿足居住環境和市容美觀要求。最近十多年，臨沂城市面積不斷增大，城市人口不斷增加，城市居住環境的改造對社會經濟的發展起著越來越重要的作用。老舊居住小區環境質量的提高是現代城市建設的一項重要內容，對于曾獲“生態宜居典范城市”的臨沂更是如此。

1、老舊居住小區概念

老舊居住小區是指建設年代久遠至今仍在居住使用建設標準不高、使用功能不全、配套設施不齊、年久失修存在安全隱患、缺乏物業服務不能滿足人們正常或較高生活需求的居住小區(含單棟住宅樓)[1]。

2、臨沂市老舊居住小區改造總體概況

2.1 臨沂市老舊居住小區改造范圍

《臨沂市老舊住宅小區綜合整治改造實施方案》中明確：1995年以前建成投入使用的老舊住宅小區，位于城鎮建成區內的國有土地上，住宅由樓房組成，主體建筑基本完好，并且未納入棚戶區、城中村改造及重大項目建設計劃[1]。

2.2 臨沂市老舊居住小區改造內容

老舊住宅小區綜合整治改造的要求是干凈整潔、設施完備、秩序良好，讓居民住得安心、舒心。主要內容包括：完善治安防控設施，健全環衛消防設施，改善小區環境設施，改造小區基礎設施及其居民反映比較強烈、確需整治改造的其他設施。

2016年，蘭山區整治了143個老舊小區，到2017.1.20為止，這143個老舊小區整治已全部完成，徹底改善了部分居民的人居環境。2017年，蘭山區整治78個老舊小區，改造居民樓385棟，整治建筑總面積122.19萬平方米[2]。

3、臨沂市老舊住宅小區改造中存在問題

在臨沂市老舊居住小區改造工作的過程中發現老舊小區綜合改造面臨的一些共性問題。

3.1 相關改造政策不完善，工程標準和后期維護缺乏

在老舊小區改造工作中，是通過市政府干預的方式推進的。雖制定了有關改造的政策，但在實際中其可操作性還是存在差距的。例如對改造規模過大致使改造過程簡單化，實際工作執法不嚴、有法不依，規劃控制不嚴等問題。舊區改造工作出現嚴重的片段化現象。相關改造內容、標準、程序、資金管理等方面的規范均未出臺。對改造后的成果缺乏有效管理，比如有的小區改造后缺乏支持和推進物業管理的手段，致使改造效果降低。

3.2 融資模式單一，改造資金有限

臨沂市當前老舊小區改造工作的大部分資金來自地方財政，沒有國家政策支持，與其他民生工程相比推進難度大；由于工作面廣且較分散，監管不力，存在改造重復施工的情況，造成資金浪費。同時，房屋維修基金(包括房屋公用設施專用和房屋本體維護基金)屬于物業部門，由于規定屬于物業用部分，雖然改造內容符合，但不能用來進行老舊小區改造；可持續的市場化推進改造模式和融資方式尚未建立。

3.3 改造過程中忽視現場調查，缺乏公眾參與性

目前的改造工作中，由政府和專家制定、實施舊區改造設計。在舊區改造專業決策方面，社會公眾并沒有充分參與其中。住區的改造建設中由于一般民眾對建筑設計知識了解甚少，因此只能依法執行。決策者往往只理論上做出公眾參與的承諾而實際中公眾真正參與工作很少。居民在很多情況下只是事后參與或間接參與，在老舊小區改造工作中，改造前征詢居民意見不普及。政府應該加強宣傳培訓，發揮群眾力量，讓百姓真正意識到老舊小區改造既是是民生工程，又是投資機會，自發推進老舊小區改造。

4、臨沂市老舊住宅小區改造的策略

4.1 完善相關標準規范，建立改造標準體系

建立和完善相關的法律法規體系，保證老舊住宅小區改造的順利實施，設立專門的組織機構，負責規劃、組織和總體協調工作，區和街道應該發揮好監督作用。老舊住宅小區改造中須有長遠的總體目標與全面規劃、分期實施的計劃和步驟。

評定舊小區改造標準與現有綠色建筑評價標準銜接，使改造后的老舊住宅小區應不低于同期新建小區的標準。除了整體面貌煥然一新外，在建筑安全性、節能性等方面應達到最新標準，改造后住宅區應基礎設施完善，配套功能齊全，并能滿足一定年限的良好運行狀況。同時，具體項目具體分析，允許改造項目的多樣性。

4.2 創新融資模式，拓展資金來源

可以采取PPP模式，PPP模式作為一種融資方式[3]，能有效結合社會資金和政府財政投入，充分利用政府和私營機構各自的優勢。臨沂市政府可以通過PPP模式拓寬融資渠道，開展多元化的投資主體，將政府的社會責任和民間私營機構的資金技術支持相結合，這樣也可以減輕市政府的財政負擔。

比如中央財政可以獎勵的形式對已完成改造的工程給予獎勵，緩解地方財政壓力，實現以較少的投入吸引更多的市場融資，推進改造工作可持續發展。整合中央、地方和相關受益主體資金，實現資金最大化利用。同時，可出臺優惠政策吸引企業參與惠民工程，力爭更多的資金來源于市場和居民，使老舊小區改造形成新的經濟增長點[4]。

政府要有優惠的政策，鼓勵城市更新改造，通過減免地塊出讓金，地價評估費，市政設施配套等各項稅費，減輕開發企業負擔過重的困擾，從而加快改造的步伐。

4.3 開展現場調查，加強公眾的參與性

對老舊小區進行整治、改造前，應該先進行老舊小區調查，掌握其建筑質量、居住人口、基礎設施的完損等基本情況，同時考察居民在住房面積、改造意愿、配套設施等幾方面的實際愿望，制定各小區改造整治的規劃方案，并廣泛征求居民意見。

公眾參與實際上是一個居民、建筑師、政府、投資者之間反復合作的過程。居民作為改造的主體是改造的實施者，甚至是投資者，參與改造的全過程。讓居民主動參與小區的整治提升和管理。在整治提升中要讓居民參與建設和監督,改造項目完成后可讓居民參與驗收和評價。

結語：

老舊居住小區改造不僅是一個研究課題，更是一個復雜的城市系統問題。在我們提倡的尊重社區文化和重構鄰里關系的同時，還要尊重城市的發展和社會的進步。住區中和諧融合的氛圍和多年來形成的宜人的住區環境，比新建住區更有優勢。希望相關的改造可以真正保護居民的利益，建設城市的同時，回歸住區的本質。

隨著城市居民的生活水平不斷提高，居民對于自身居住環境的要求不斷提高，臨沂市舊居住區改造更需要在從建筑的居住功能轉向建筑的健康、美觀、更人性化方面進行嘗試。