淺析房地產工程管理

文/ 張璐 河北省水利工程局 河北石家莊 050000

在房地產項目的開發和建設過程中，工程管理是必不可少的重要環節。工程管理是指完成房地產項目總體規劃、征用土地和拆遷等前期工作后，施工單位進入場地開始實施工程建設的管理過程。對房地產工程實施管理，是為了按照工程計劃，合理安排工程各個環節任務，以最終實現房地產項目開發目標和要求。

1、房地產工程管理的重要性

房地產工程是一項綜合性極強的工程，涉及施工的內容和項目繁多，同時具有較高的技術性和專業性特點，因此，必須對工程開展科學化的管理工作，從而使工程能夠有條理、有計劃地順利開展。

首先，房地產工程管理涵蓋工程全過程。一個房地產項目從前期調研到決策實施、從設計圖紙到具體施工、從交付使用到后期運營，可以說，工程每個環節都應納入工程管理的范圍，也就是說，房地產工程管理涵蓋了工程實施的整個過程。每個環節的管理效能如何，都將對工程的順利開展產生影響。

第二，房地產工程管理是溝通協調的樞紐。房地產工程在具體的實施過程中，由于其涉及的工作種類繁多，勢必與很多職能部門和企業發生關系，如上級房屋建筑管理行政部門、供水部門、供電部門、電信部門、建筑材料供應企業、質檢部門等。這個時候，工程管理便起到了上下溝通協調的作用，通過與各部門各企業進行聯絡，處理工程實施過程中出現的各種問題，才能保證房地產項目順利實施。

第三，房地產工程管理是工程質量的保證。房地產工程管理屬于項目建設過程中的現場管理，也就是對工程施工進行監督，及時發現存在的問題并予以反饋，使錯誤的施工能夠及時修正。工程管理掌握著工程施工每一個環節的進度和質量，對于項目順利實施、如期完成、保證質量具有重要作用，不可或缺。

2、房地產工程管理的內容

房地產工程管理的內容涵蓋了工程實施的全過程，因此，屬于是全面全程管理。一個房地產項目的開發過程中，工程建設是最重要的環節，也是要求最嚴格的環節，包括建筑材料是否合格、工期是否及時、技術是否達標等，都需要工程管理對其開展計劃、指揮、監督、檢查、調整、反饋、控制等管理工作，同時，還要協調與相關部門和企業的關系。具體內容主要包括以下幾點：

一是工程設計階段的管理。工程設計是房地產項目如何開發建設的重要技術性文件，設計是否合理可行將直接影響到項目能否實施和實現。因此，在設計階段的管理工作主要是項目前期調研（包括項目所在區域的地址位置、自然地理條件、已有建筑設施、周邊環境、可盈利性等）；項目開發和建設的工作計劃管理；各個技術性指標的管理，如開發周期、投資資本總額及分配、前期拆遷等成本分析、工程造價等；建筑單位的選擇是否能夠滿足項目需求等。

二是工程招投標階段的管理。這階段的管理主要是通過制定相關制度文件規范招投標的實施，確定招投標原則，加強招投標的監督管理；根據項目需求，制定承包、分包、材料、設備等招標的需求，并提出工程時間、質量、進度、安全控制等方面的要求，協助編制招標文件；參與招投標的開標、議標、簽訂合同等過程，最終完成這個招投標階段的管理工作。

三是工程建設過程的管理。工程建設過程的管理包括與其他相關部門和企業溝通協調以及對于工程質量的監督兩個方面。由于房地產項目涉及電力、供水等其他部門單位，因此，與相關部門和企業的溝通協調十分重要。在建設過程中如何及時溝通，妥善解決關聯問題直接影響到項目的進度。在工程質量監督方面，有效的管理意義重大。工程質量包括前期地理位置自然條件的勘察質量，還包括設計技術質量、原材料和建筑設備質量以及施工質量等。工程管理將與專業的第三方建筑監理一起承擔起監督檢查的重任，深入施工現場，對工程的各個環節和過程進行實時監督，發現問題并提出整改意見，保證工程質量和進度。

四是工程驗收的管理。房地產工程關系到將來使用者的安全問題，因此，工程竣工后的驗收尤其重要。工程管理部門組織成立專門的驗收機構，在施工結束申報竣工后，組織驗收機構和相關人員依據工程計劃和技術要求檢驗工程質量。具體應收集相關資料和數據，按照國家相關建筑行業質量標準和規范進行鑒定驗收，達到設計的使用條件后才可辦理竣工。

3、完善房地產工程管理的對策建議

由以上內容可見房地產工程管理工作在房地產項目實施中的重要作用，應加大重視程度，選聘優秀人員，采取科學方法逐步完善房地產工程管理工作，更好的為房地產項目的順利開展做好保障。

第一，加大對房地產工程管理的重視。不斷提高重視程度，設立專門的工程管理機構，

明確責任和權利，完善規章制度體系，配備具有較高水平的專業技術人員，提供必備資金支持，從而使工程管理部門成為具有一定權威的房地產項目管理部門。

第二，重視管理人才隊伍的建設。高水平的專業技術管理人才隊伍對于工程管理的效率

和質量具有重要作用，因此，應加大對工程管理人才的引進和培養。通過以優厚的薪資福利待遇等條件吸引具有高學歷高職稱的人才加入到工程管理部門中來，并加大現有管理人員的培養培訓工作，使管理水平得到大幅提升，進而保證管理工作的效率和效果。

第三，加強房地產工程的全過程管理。房地產工程與其他建筑工程的不同之處在于，所

涉及的環節更為眾多。因此，房地產工程管理應實現全過程的管理。包括工程的前期準備管理、工程計劃管理、工程成本管理、工程質量管理、工程技術管理、工程監理管理、安全施工、竣工驗收管理、維護保修管理等。可見，工程管理只要涉及到以上各個環節，才能保證項目的完整實施。

第四，加強對房地產工程管理的評價。房地產工程管理是否到位，是否達到管理目標，

需要進行科學的評價，通過評價結果反映管理的實際效能。應從以往傳統的終結性評價轉變為對管理過程的評價，即發展性評價。在評價過程中，及時發現管理工作存在的問題，并進行及時反饋，相關管理人員就進行問題分析，調整管理思路，改革管理方法，以此促進管理的有效開展，也間接的為房地產工程的順利實施打好基礎。

房地產工程管理在工程實施中具有舉足輕重的作用，除做好以上幾點外，還應該加強與

房地產企業及施工單位等部門的橫向溝通，提出分析意見和建議，提高自身管理水平，打造高水平房地產工程。