淺析房地產企業投資后評價的價值

文/ 戴立異 上海市浦東新區房地產（集團）有限公司 上海 200122

伴隨著房地產企業的快速發展，企業的投資項目不斷增多，為使投資獲取更大的經濟收益，需在項目投資后開展投資評價活動。對此，房地產企業必須不斷研究新的方法，檢驗現有的數據資料，積極實施項目后評估，對項目投資管理進行全面總結，不斷完善管理制度，改進出現的問題，這對于今后企業提升決策科學化水平和提高投資效益具有非常重要的意義。

1、房地產企業投資后評價簡介

項目后評價即對已完結項目的目標、效益、實施過程等加以系統分析、評估的一個過程。開展項目后評價工作的主要目的是對投資活動的有效性進行檢驗評估，判斷此項目投資是否起到了應有效果、有沒有達成事先制定的效益指標等，并借助相應的工具方法來分析導致項目成敗的具體原因，進而吸取教訓、總結經驗，最后將評價結果反饋至相關部門及領導，為今后的項目決策提供科學參考和改進方向，促進企業投資決策水平的不斷提高。

對于房地產領域而言，項目投資后評價主要是指在房地產項目建設完成并到達一定設計能力后，對房地產項目的前期工作、項目建設、建成后經營管理情況等進行調查研究，以確定項目實施是否達到了計劃目標，項目策劃是否正確，同時查找項目實施過程中出現差距的原因，進而總結經驗教訓，制定切實可行的措施和對策，為日后項目實施、策劃、管理、監督等工作提供參考，提升企業的投資效益。

2、房地產企業投資后評價的價值

2.1 風險與收益評估

房地產企業實施投資項目后評價，能夠及時了解項目投資的利益和風險，為改善企業投資策略提供幫助，進而提高房地產企業的投資收益。通過項目后評價，可以對投資能否實現還貸能力、設計能力進行科學評估，并查找無法達到預期效果的原因；在科學分析后，可結合分析結果制定科學合理的改進措施，并將評價結果反饋至投資決策部門，促進企業投資決策的不斷改進。

2.2 確保投資成功

對房地產企業投資項目進行綜合評價、分析，能夠有效提升各個部門的責任感及監管能力，不斷完善企業的績效考核機制，保證投資項目取得成功。

2.3 強化項目管理

項目管理是一項非常復雜瑣碎的工作，期間常伴隨著各種各樣的問題，因此對企業的管理能力及管理體制有較高的要求，而通過開展投資項目后評價，能夠有效強化項目管理要求，促進項目管理體制的不斷完善。例如，項目后評價需要掌握項目材料、項目資金的真實使用情況，發現項目管理中存在的問題及不足，并對項目效益進行總體的分析評價，得出可靠的評價結論，進而為今后其他項目的投資及管理提供依據，促進企業項目管理能力的不斷提升。

2.4 促進項目運營

項目后評價是在企業運營過程中實施的，通過項目后評價能夠分析投資與生產過程中存在的問題，進而通過對實際情況和預測情況的分析，查找問題產生的具體原因，并針對性地強化管理，確保項目的有序運作，保證項目的投資收益。

3、房地產企業投資后評價的方法

3.1 對比法

結合后評價調查的實際情況，與項目在立項時確定的宏觀目標和直接目標進行對照，查找出現的變化和偏差，并分析其產生的原因，總結經驗教訓和結論。對比法具體分為以下三種：

一是前后對比法。顧名思義，這種方法主要是對比項目實施前與實施后的有關指標，以便對項目實施的相對效果進行直接評估。

二是橫向對比法。主要是對相同行業中類似的項目中對比有關指標，對房地產企業的競爭力或績效進行評價。

三是有無對比法。主要是對比項目周期內“有項目”相關指標的實際值與“無項目”相關指標的預測值，以度量項目的真實作用、效益和影響。

四是項目后評價調查。這是一種對信息資料進行采集和對比的方法，分為問卷調查和現場調查兩種方式，項目后評價調查主要是事前策劃工作。

3.2 成功度法

項目成功度是指項目總體的成功度，即項目實際情況相對于立項目標的實現程度。成功度法需要該項目領域的專家對項目的成功程度進行打分，分值高低主要取決于專家個人經驗以及所制定的各項評價指標，分值越高說明項目越成功。采用成功度法時，需要事先確定項目的績效衡量指標，再按照評價規則對各個指標進行打分，一般來說，項目成功度分為五個不同等級，由高至低依次為完全成功、大致成功、部分成功、不太成功、失敗，在分別得出各項指標的成功度等級之后，再根據不同指標的權重進行加和計算，最終得出整個項目的成功度。

3.3 邏輯框架法

邏輯框架法最早于上世紀70年代提出，后在世界范圍內得到了廣泛應用，如今，許多國際組織都將邏輯框架法作為項目管理、評價的一門重要工具。邏輯框架法從確定待解決的問題入手，逐級向上開展，得出其后果和影響，再逐層向下查找引起問題的原因，得出“問題樹”，然后將其進一步轉化為能夠反映目標關系的“目標樹”。之后，再利用“規劃矩陣”加以進一步分析。規劃矩陣通常為4ⅹ4矩陣，每行代表一個層次，從上到下依次為項目的投入、產出、目的、目標；從左至右4列依次為各層次項目的文字敘述、定量化指標、指標驗證方法、實現目標的必要外部條件。規劃矩陣的第一列與目標樹相對應，在分析填滿所有列之后，能夠讓分析者清晰地了解項目的全貌。

3.4 層次分析法

采用層次分析法時，需要將研究項目化整為零，列出項目的各個組成要素，并根據各要素間的隸屬關系將其分為有序排列的若干層次結構，然后結合項目實際情況對每一層次中的各個要素加以分析比較。對于不同的項目組成要素，根據其相對重要性的不同，可通過定量方式分別加以體現，一般是借助數學方法得出某一層次中各要素的權重值，然后根據排序結果對研究對象進行分析。在投資項目后評價活動中，經常碰到一些多因素共同作用的復雜情況，每一個因素的變動都會對項目的整體效果產生影響，此時可利用層次分析法將項目的各個影響因素一一羅列出來，包括項目目標、前提條件、市場形勢、政策約束、實施準則、技術可行性等，然后根據各要素的不同屬性，將其劃分到不同的層次之中，構成由上到下的逐層支配關系，然后就可以根據項目各個影響因素之間的這種層次結構進行系統的分析評價。不難發現，層次分析法既含有定量分析的成分，又含有定性分析的成分，采用這種分析方法能夠將復雜的項目問題變得條理清楚，從而有效提高了項目評價的可靠性。

結語：

總而言之，隨著社會經濟的發展，房地產行業的競爭日益加劇，企業要想獲取更大的經濟效益，就必須開展項目投資后評價工作，以此實現對項目收益的有效監測，這對于提升項目投資效益、完善項目管理制度都具有非常重要的作用。與此同時，通過開展投資項目后評價還能夠及時揭露項目投資及管理方面存在的問題，并制定行之有效的解決措施，避免出現項目損失，確保房地產企業利益的最大化。