房產測量中面積測算問題的幾點體會

文/王萍 沈陽市房產測繪中心 遼寧沈陽 110000

1、房屋建筑面積的實測方式

房產測量工作往往在一定的條件下由觀測人員通過工具進行測量，目前比較常見的測量工具包括了測距儀、全站儀等測繪儀器，必須要嚴格的按照相關規定和標準進行測繪，同時應該由經驗豐富的觀測者通過精密的儀器進行多次的觀測。測量房屋尺寸的時候，其中誤差不僅包括儀器誤差，同時也會因為人為因素而出現誤差。房屋施工過程中本身就屬于粗線條，所以誤差是不可避免的，墻面的平整度以及垂直度等都會因為粗線條而產生相應的誤差。圖紙設計完全平行的兩面墻也會在實際測量的時候產生一定的誤差。在進行相對應邊長實際校核的時候，一定限差的差值往往會根據圖紙尺寸計算，測繪實施的過程并不是十分的復雜，必須要結合實際測量尺寸來計算，實施過程會比較復雜。目前我國大部分測繪單位都是這樣進行實測工作的，其主要目的是保證現場實際測量的結果符合竣工圖紙，保持房產圖形的一致性。

2、外墻面積的計算

《沈陽市房屋面積測量與計算細則》規定：外墻(包括山墻) 水平投影面積扣除套內墻體以外的剩余墻體的建筑面積作為共用面積進行分攤。當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準計算建筑面積，各樓層墻體厚度不相同時，分層分別計算。

3、陽臺面積的計算

陽臺是供人們活動、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設施，是戶內與戶外的過渡空問。《房產測量規范》規定：封閉陽臺按其外圍水平投影計算面積，不封閉的陽臺按其外圍水平投影的一半計算建筑面積。封閉與不封閉以設計圖紙或其他批準文件為準。所謂封閉陽臺，系指陽臺采用實體板作圍護，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺。上述陽臺的概念是標準陽臺的概念，近幾年在實際測量中發現有陽臺的頂蓋與陽臺底板、圍護結構的投影不完全一致的現象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當陽臺的頂蓋與圍護結構不完全覆蓋時，例如：隔層有頂蓋、與陽臺底板和圍護結構不在一個豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構件作為頂蓋的。這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積，下面將分別舉例論述。

3.1 部分覆蓋的頂蓋

（1）不封閉陽臺上蓋投影面積（上蓋水平投影面積指上蓋在該陽臺上的水平投影面積）大于或等于陽臺圍護結構外圍水平投影面積時,按陽臺圍護結構外圍水平投影面積一半計算建筑面積。（2）具有消防功能的兩戶相連且有固定分隔界標的陽臺，計入該兩戶各自的套內建筑面積，如明確劃分出消防連廊和陽臺界標，則消防連廊部分不計入陽臺建筑面積。（3）陽臺圍護結構向外傾斜的，按陽臺圍護結構底板水平投影計算建筑面積。

3.2 隔層的頂蓋

隔層頂蓋的陽臺視為無頂蓋，不計算面積，理由有兩個：（1）隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護的作用。（2）如果隔一層算有頂蓋而計算面積，那么隔2、3、4……層計算不計算，標準難掌握，因此就統一為隔層不認為是頂蓋。是否為隔層是依據所依附的主體結構的結構層為準。

4、伸縮縫面積的計算

《房產測量規定》規定：有伸縮縫的房屋，若其與室內相同的伸縮縫計算建筑面積。不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內相通，能否利用，作為伸縮縫是否計算建筑面積的標準。因此伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若單獨計算其通行的部分也只是門口那一小部分。一種觀點認為：只要是通行的伸縮縫，均應全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益；另一種觀點認為：這種算法是不合理的，作為三縫（伸縮縫、沉降縫、變形縫）是結構上的要求。作為用戶沒有利用上是不應計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。

5、提高房產面積測量準確度的主要措施

5.1 利用計算機成圖和測算技術

隨著科學技術的快速發展，計算機技術和信息技術得到了進一步的發展和應用，房屋面積測繪工作應該積極的應用計算機技術和信息技術，不僅能夠保障測繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產測繪成果的質量。計算機技術對于數字化房產測繪起到了促進作用，其本身具有諸多優點，比如成圖和測算質量高、速度快以及勞動強度低等優點，提高房屋測繪數據的準確性和科學性。另外，計算機智能化處理結合先進的測繪技術能夠實現自動化操作，無論從測繪效率，還是精度來講都能夠得到較大的提高。

5.2 建立健全的房產測繪技術規范及法律法規

目前，我國對于房地產面積測繪計算相關的法律法規存在著一定的不足，各個城市的房地產面積測繪計算方式存在著一定的差異，有可能帶來更多的測繪面積糾紛，甚至還會影響到我國房地產市場的健康發展，我國必須要統一制定更加容易操作的測繪方法，從根本上保障廣大消費者的合法權益，最終才能夠促進我國房地產行業的可持續性發展。

結語：

我國房產測繪工作的起步時間比較晚，發展時間比較短，應該積極的借鑒國外發達國家的先進測繪技術和理念，不斷地完善和創新我國測繪技術，才能夠保障廣大消費者的利益，促進我國社會的可持續性發展。