歷史建筑物評估探討

文/周元立 湖南萬源土地房地產評估測繪有限公司 湖南長沙 410000

歷史建筑作為一種特殊的估價對象，經濟價值評估理論與技術方法在國內幾乎為零，國際上研究也較少，但歷史建筑物也具備房地產屬性，可以適用房地產評估的一般方法，但因其歷史久遠、現存數量少、特異性大，而且兼具文物的屬性，在價值成分中除了本身的經濟價值，還有文化價值和藝術價值，所以在采用房地產評估的一般方法去評估歷史建筑的價值時，有許多細節需要注意。下面從其特點、分類、價值體現、影響價值因素等方面著手，探尋歷史建筑物的評估方法及相應注意事項。

1、特點

以木為主要建筑材料，結構原則主要為梁柱式，存世數量不多，價格較貴。

2、分類

按下列類型進行分類：按建筑風格、文化層次、地域文化、建筑式樣、構架體系、是否為文物。

3、價值體現

(1）科學價值。歷史建筑在學術方面意義重大，對于研究建筑學、歷史學、社會學等有很大幫助，同時歷史建筑也是進行這些研究最直觀的課堂。

(2)歷史價值。歷史建筑是歷史文化遺產，反應了當時社會的生產力和社會生活，體現了文化、經濟、軍事、科技等方面隨著時間的變化。

(3)藝術價值。藝術隨著時代的變遷不斷發展，但時尚、藝術有不少元素來源于歷史，而歷史建筑又是古代藝術的重要載體。

(4)經濟價值。經濟價值主要是指通過旅游開發帶來經濟效益，各地區在進行旅游規劃時都會將歷史建筑納入開發范圍之內。

4、影響歷史建筑價格變化的因素

歷史性建筑也是房地產，也存在影響因素。除了影響普通房地產價值的社會因素、經濟因素、制度因素外，其自身因素對其價值影響更為復雜，這里所說的自身因素就包含了區域因素和實物因素兩個主要因素。區域因素包括位置、交通、環境、外部配套設施等，其中環境對其影響較大；實物因素包含建筑的規模、結構、材質、工藝、空間布局、設備、裝修、外觀、完損程度、通風采光、保溫隔熱、防水等，其中材質和工藝對其影響較大。

(1)歷史建筑的周邊環境：建筑與環境的關系密不可分。大多數歷史建筑都是在城鎮或村落的群體中，而這些城鎮、村落的特點是房屋密集、街巷狹窄，歷史建筑就在密集的群落中相互依存。現今有些地方在保護歷史性建筑的時候卻把周邊變成了現代氛圍濃厚的區域，比如做廣場或停車場，使建筑脫離了其原應存在的環境，即丟了其文化氛圍，歷史建筑本身的文化價值便大打折扣。

(2)歷史建筑的材質和工藝：歷史建筑主要使用的是木，也有磚、土、石等其它材料。在不同地理氣候條件下，歷史建筑的用材也很多，木材既做結構材料，也可做圍護和裝修材料，結構用材一般用杉木或楠木等樹型較直、韌性好的材料，裝修用材則用樟木、櫸木等材質較硬、紋理細、易雕刻的木材；石材多用于裝飾，有宮廷建筑所采用的石雕裝飾，有南方盛產石材區域的古民居建筑中的石地板、石墻等粗加工石料等。上述所有的建筑材料中，哪怕是用于建筑結構的同一處，由于用料不同，其造價有著天壤之別。再者是工藝上的差別，中國歷史建筑雕梁畫棟、亭臺水榭，于細微處見真功夫：比如同樣一扇窗，有無雕刻、雕功如何、甚至雕刻出自哪位名家之手，都會對價值產生較大影響。

5、評估方法及注意事項

傳統的房地產評估方法有收益法、比較法、成本法、假設開發法。收益法適用于具有明確收益的歷史建筑對象。市場法適用于有充分有效數據的開放性市場，是一些非收益性房地產市場價值評估的首選方法。成本法比較適合那些市場發育不成熟、收益性較差的項目。作為歷史建筑物，對于不同類型的歷史建筑物適宜采用不同的評估方法。

5.1 收益法

⑴收益：歷史建筑的收益有直接經濟收益（如租金收益、經營收入等）、衍生的間接經濟收益兩種。直接經濟收益容易收集，但對于衍生的間接經濟收益則較難收集，主要包含有歷史建筑給所在區域帶來整體經濟效益的提升，拉動旅游、住宿、餐飲、商業和其他相關行業的綜合性發展等，特別是在旅游業中，文化遺產項目的品牌效應及其特殊資源都能實現良好的經濟回報。在對待間接收益方面，按貢獻大小，對貢獻度較大，應予以考慮，而影響顯著性弱（如歷史建筑的存在對周邊生態景觀有一定的促進作用，但針對知名度小、規模有限、享受到其環境外部性的受益群體有限的歷史性建筑），其產生的間接收益微乎其微的可以適當忽略。

⑵綜合資本化率：有累加法和市場提取法兩種方法計算。由于歷史建筑物的固有特征，其綜合資本化率比普通的房地產一般要低。

①累加法：歷史建筑市場穩定性強，投資對象固定、投資環境平穩，不易為政策調控、利率調整和供求變化等市場行為影響，其市場價格呈現直線波動的趨勢，不易出現暴漲暴跌，投資回報率較低，體現了安全利率加風險調整值的結果。歷史建筑有時還會享受到政府的優惠政策，降低了歷史建筑的投資風險。所以采用累加法計算的資本化率比較適宜于那些零星存在、對周邊建筑環境影響不大、以直接收益為主的歷史建筑項目，或者是周邊街區的收益資料收集方便、能夠較易計算間接收益的歷史建筑項目。

②市場提取法：可直接通過計算類似項目的凈直接收益與市場價格的資本化率或收益乘數得出。主要適宜于那些較易獲取直接收益、無法精確估算間接收益的歷史建筑項目（計算該資本化率時沒有考慮間接收益部分的影響）。

⑶預期收益年限：對歷史建筑從國家到地方都出臺了若干管理規定，加強保護歷史建筑。所以歷史建筑的預期收益年限可以設定為無限年。對于瀕臨倒塌的歷史建筑是否有長期保留的價值，需要進行個案處理。

5.2 市場比較法

⑴明確估價對象：首先要實地勘查、充分掌握歷史建筑的物理狀況、建筑特色和周邊環境等，再通過問詢、查閱相關文獻資料等方式來了解歷史建筑的歷史淵源、文脈背景以及社會影響等，最后能夠精確地分析和描述目標對象物理和功能特征。

①歷史背景：歷史建筑之所以被人們喜好和關注，正是因為它經歷過歲月的流逝，可以幫助證實歷史建筑的獨特性，并且能提供與過去的聯系，揭示淵源的信息等，與歷史建筑相關的文獻檔案可能會在文物管理或城市建設等部門有所保存，越是著名的歷史建筑，檔案資料保存的更為完整。估價人員通過這些文獻資料盡量去掌握當時所處的社會文化背景、審美情趣和經濟條件狀況等，還要去充分了解建筑與歷史文化背景（人或事件）的關聯性。

②物理特征：歷史建筑總會表現出一種建筑特征，這種建筑特征反映在造型、布局、規模、材料、色彩、裝飾以及附屬物品等方面。建筑本身就是古代建筑技術的物化證據，需要通過實地考查建筑物理相關狀態，準確掌握歷史建筑的原真性、完整性和目前保存情況等。這些信息能讓估價人員對目標歷史建筑的物理特征有充分了解，并且以此來判斷建筑功能的實用狀況等。

③藝術美感：歷史建筑的藝術美感常表現在建筑結構或細部、雕刻或彩繪等方面。無論是曲線美的屋檐，還是繁復精細的磚雕、或是移步換景的園林布局，都充分體現了古代美學精神因素。人們對這部分美學特征的掌握通常會有些難度，要求估價人員具有較豐富的審美理論知識和實踐能力。

④環境協調：歷史建筑環境狀況通常分為內外兩部分，內部環境注重于建筑與園林的協調、園林各要素之間的搭配；而外部周邊環境更為重要，歷史建筑是否處于歷史街區內，周邊建筑在風格、規模、色彩等是否能保持協調一致；歷史建筑本身是否對周圍環境起到限制影響，以維護和改善街區風貌。估價人員必須充分掌握這種限制對歷史建筑帶來的外部性影響，以及與周邊建筑環境共同推動遺產旅游的情況。

⑤建筑文脈：建筑體現設計者、所有人或使用者等社會生活、文化審美等理念。不同歷史時期的人們有著不同的審美情趣和生活方式。隨著所有權人或使用者的更替或社會文化的變遷，建筑特征的變化都會在建筑風格或建筑細節上體現，反映出一種建筑文脈的延續。有些是不同歷史風格的完美結合，有些則是胡亂堆砌，建筑本身的文脈延續就在這種增添涂改中消失殆盡。估價人員需要分析剝離那些不必要的細節元素，去還原歷史建筑自身所想表達或展示的內容，這具有一定的挑戰性。

⑥社會認知：隨著保護運動的不斷開展，越來越多的歷史建筑進入人們的視野。人們的文化素質越高，對歷史建筑的理解也越深，人們對建筑風格的認知度也會隨著時間而產生變化；通過一系列的宣傳報道，歷史建筑所在的歷史街區、歷史建筑本身都會慢慢為社會公眾所知曉了解。但是究竟產生的影響程度有多少，估價人員對這方面的調查也是估價過程不可或缺的重要部分。

⑵選取可比實例:選取歷史建筑的可比實例首先注重相似性，由于歷史建筑在文化、物理與功能等特征具有相對稀缺和獨特性，那么在附近區域內尋找這樣特征相似、或能給予人們相似效用的交易實例確實很難，那么擴大范圍不乏是一種解決方案，極為重要的歷史建筑可以考慮擴大到市、省甚至全國，同樣成交時間的限制也可適當放寬，不必局限于半年或一年以內，甚至近三年的交易案例都能列入可比實例的選擇范圍。

選取可比實例一般都要注意選取標準，歷史建筑市場價值的評估同樣存在：區位相似、用途相同、建筑風格相同或相近、歷史重要性相近，交易時間盡量接近等。可比實例的特點是相似性，而歷史建筑之間的相似性是以市場普遍認知為標準的，估價人員要注意確認分析、盡量避免個人的主觀意識。

⑶比較因素:比較因素是反映目標對象與可比實例特征差異的要素。

① 交易時點：歷史建筑的市場變動穩定性強，其價格可以與普通房地產建立一種函數關系，根據普通房地產的市場變動趨勢進行修正調整來得到歷史建筑的市場交易變動趨勢模型。

② 交易情況：指買賣雙方在非正常的圧力下進行的交易行為，估價時應謹慎選擇、充分披露。

③ 產權限制狀況：歷史建筑產權界定是估價的前提。各級別歷史建筑的限制不一致，全國文物保護單位與控制保護歷史建筑之間，無論是從轉讓、租賃、改建、裝修，還是周邊限制等不可相提并論。估價進要盡量選取相同保護級別的可比實例。

④ 區位：無論是何類房地產，區位差異必然是基本影響要素。一般包括：位置、交通條件、基礎設施、公共設施配套等。歷史建筑要在同一區位（街區）內選取可比實例通常較為困難，適當擴大至老城區內不同的歷史街區是必然的選擇，對于區位因素調整應予以考慮。

⑤ 用途：有時針對于一些特殊用途的歷史建筑，同一城市內都未必有交易案例。根據上文分析，考慮到最高最佳使用的調整，通常對歷史建筑的用途限制不甚嚴格，有時可以自由靈活進行調整。不管怎樣，估價時盡量選取相同用途的歷史建筑更為適宜。

⑥ 歷史文化特征：作為歷史建筑，歸初建造年代、名人事件的影響是建筑文脈傳承的重要組成。了解歷史建筑與之關聯性，是選取可比實例的前提。

⑦ 環境規劃：歷史建筑是否位于歷史街區范圍內是提升其綜合價值的重要因素，周邊統一的環境風貌將會吸引更多的購買者。歷史建筑有時會彼此集聚一起，形成建筑群落，如果目標對象周邊存在重要歷史文化遺產，反之對自身會有明顯的使用限制。隨著城市化改造，現代建筑慢慢占據城市主導，如果位于現代化鋼筋建筑的包圍之中，對于歷史建筑極不協調。所以環境規劃包括歷史街區、規劃限制程度、與周邊環境的協調性三方面。

⑧ 建筑實體狀況：歷史建筑實體狀況主要有建筑風格、建筑規模、建筑技術、建筑藝術、建筑布局這些方面。如：建筑風格方面有傳統建筑與民國仿西風格，其差異極大；建筑規模方面有獨棟小樓與建筑群落，之間則需要分析調整；建筑技術則往往與風格相關，但如果歷史建筑已經修復，表現為是否采用相同或相似的修復技術工藝；建筑藝術體現在歷史建筑會保留許多類似于磚雕、木雕等裝飾工藝，這將增加歷史建筑的吸引力；建筑布局方面，體現在中國的傳統建筑有別于西方建筑，特征之一是樓層低、占地廣，注重平面布局，建筑院落的布局完整性對價值的影響較為重要。

⑨ 建筑保存情況：包括修復和維護情況以及修復時間兩方面。近幾年，搶修維護歷史建筑的現象變得普遍起來，估價人員需了解以下幾方面：歷史建筑是否已經被修復或維護；修復時期距離價值時點已經過去多久，是否還能保持良好狀況。

⑩ 社會知名度：歷史建筑的獨特和稀缺性影響著人們的社會認知和文化偏好。歷史建筑極負盛名與默默無聞形成明顯的對比。

⑷比較因素調整:估價人員經常對尋找歷史建筑的可比實例覺得困難，但合理判斷各種比較因素的調整值更具有挑戰性。對于這些特殊復雜的比較因素一味采用量化手段去調整顯然是不適當的。可以量化的因素采用定量調整，無法量化的因素應考慮定性分析的方式處理，兩種方式相互補充、聯合使用。本人認為“交易時點、交易情況、區位、歷史文化特征、環境規劃、建筑保存狀況，以及建筑規模、建筑布局”可以采用定量調整的分析技術；而“產權限制狀況、用途、建筑風格、建筑技術、建筑藝術、社會知名度”運用定性分析更為合理。

一般來說，總是先進行定量調整，然后再根據邏輯分析的定性判斷來得出最終價值結果。估價人員必須將整個估價過程處于統一邏輯，避免出現數據資料的沖突。

5.3 成本法

一般認為，應用成本法計算歷史建筑經濟價值最適宜，但在估價實踐中還有許多值得探究的地方。現存歷史建筑年代越久遠，重建成本的估算和折舊額合理性就越不準確，反之，新修復的歷史建筑運用成本法就比較適宜。

⑴建筑用地地價：歷史建筑用地作為房地產的組成部分，估價人員必然考慮地塊價值的貢獻度、地塊與建筑物的協調性，以及與周邊的建筑環境是否具有良好的相容性等。對歷史建筑用地評估時，考慮土地的額外價值主要反映在歷史、環境與社會價值三個方面，估價人員在實際工作中需要著重收集相關資料。

⑵建筑成本：成本法的建筑成本包含直接成本、間接成本和企業家利潤三部分。

①直接成本：是指建筑材料、人工成本及承包商利潤等。歷史建筑的重建購置成本應采用重建成本而非普通重置成本。精確地估算重建成本，需要估價人員對建筑結構、建筑材料、建造時期等能準確描述，還要熟知歷史建筑的建筑形制構造、詳部演變、建造流程和工程費用等。

②間接成本：是指建造所需的相關費用，通常包括設計、測繪、估價、咨詢、會計、法律等費用、投資利息、管理費用和政府規費等。

③企業家利潤：是代表投資者對項目的貢獻和承擔風險所獲的補償額或希望所獲得的補償額。按國內的說法，通常是指項目投資的社會平均利潤。企業家利潤通常是直接成本和間接成本的一定比率值。確定歷史建筑的企業家利潤是較為困難的，除非最好有類似的市場交易實例作為參考，平時一般情況可認為是開發利潤和增值收益之和。

⑶折舊：物理折舊、功能折舊和經濟折舊（外部退化）

①物理折舊：中國傳統建筑主要是木架結構，按照古建筑修復標準，通常經濟壽命為40年左右，但中國傳統建筑的維修保護較為易便，構件損毀只要及時更換，一般不會妨礙建筑整體功能使用，因此數百年的木建筑還是隨處可見。

歷史建筑的建筑結構與附屬設施的使用壽命有較大不同，應分開考慮：附屬設施包括電力、給排水、空調、安全系統等，通常情況下使用壽命不超過15年，故稱為短壽命項目；不屬短壽命項目的 都是長壽命項目。估價人員應認定各分部分項的壽命期限，盡量準確地估算歷史建筑的實體損耗。

②功能折舊：功能退化是改良物在結構、材料或設計等方面的缺陷所引起的功能、效用和價值的減少。這種缺陷是相對于價值時點的最高最佳和效益-成本最優化而言的。當然針對歷史建筑，這種缺陷還要考慮市場的認可度，例如有些不足（樓梯窄小或挑檐低矮等），在普通住宅可能就不能被接受，而對歷史建筑人們會認為是理所當然的，反而成為特征所在。當然中國古代建筑的實用性比較缺乏，如傳統廳堂開闊高敞、木制門窗雕刻精美，這也是吸引公眾的亮點，但實用性在于空間與形式的相互合理搭配，有時廳堂過大，木制門窗密封性不夠，會造成空調設施功能不足，需要改造空調設施或是在木制門窗內添加現代無縫玻璃門窗；無論哪種改良方式，都會帶來成本增加，這就是功能退化。歷史建筑的功能實用還體現在安全性、便利度、燈光、給排水等方面，如果在歷史建筑修復或重建的時候，設計、建造人員能夠專業謹慎地考慮到這些可能的缺陷，就會很好地避免功能退化的過早出現。

③經濟折舊（外部退化）：指房地產本身以外的各種消極因素所造成的價值減少。消極因素可能是經濟因素、不良市場狀況或是區位環境惡化等。歷史建筑的外部主要體現在環境的外部性，如果歷史建筑與周邊環境和諧統一，將彼此帶來增值；反之，如果沖突，價值必然會受影響。這些外部退化因素往往不是產權人或使用人能夠消除的，例如歷史建筑被現代樓宇所包圍（永久性外部退化），又如幽雅肅穆的寺廟旁邊正在開山炸石（暫時性外部退化）。外部退化的估算需要市場資料去提取，通常會是通過市場銷售收入的減少或租金收益的損減去剝離和衡量。

綜上所述，歷史建筑作為一種特殊的估價對象，可以適用房地產評估的一般方法，但與一般房地產評估又有不同之處，有許多需要注意的事項，這樣才能確保歷史建筑評估的客觀合理。