對城市郊區大型封閉社區的現狀調研與思考
——以天津市中北鎮為例

文/孫曉亮 天津華匯工程建筑設計有限公司 天津 300384

1、引言

隨著上世紀末期我國城市化進程的加速以及房地產業的逐步成熟，在一些大中城市的城郊相繼出現了大規模、甚至超大規模的住區開發項目，原有的封閉住區模式己經不能適應大型住區的開發。大型封閉住區不僅需要面對更嚴峻的自身管理問題，同時還帶來整個社區缺乏活力、街區價值丟失、交通擁堵、安全憂患等一系列矛盾。此類住區在近郊區優勢地段空間集聚，其帶來的規模效應對城市邊緣的居住環境質量、城市形態結構以及整體運行等方面都造成了一定的影響。針對這一現狀進行分析，歸納總結出其基本成因，并提出相應的應對策略具有一定的迫切性和現實意義。

2、調研案例分析

2.1 居住區概況

中北鎮居住區是天津生態小城鎮發展的試點，也是各外圍組團中第一個啟動的小城鎮開發項目。位于天津市西青區，東至六號路，南至新津楊公路，西至東北東大道（東大道是貫穿中北鎮南北的主干道、東大道北起曹莊花市、穿越新津楊公路、南部與華苑產業園區相連），北至南運河，東南方毗鄰大學城，驅車僅需要短短10幾分鐘。此外，天津地鐵2號線的終點站將設在曹莊花市，周邊的外環線、西縱、西橫快速路等道路擴建后，這一地區的交通條件還將得到進一步提升。該區域規劃總用地為88.55公頃，規劃總建筑面積400萬平米。目前由萬科、招商地產、上投、金廈、樂康等開發商參與開發。

2.2 居住區內的典型住宅項目

（1）假日風景：由天津萬科房地產有限公司開發，位于天津市區西部西青區中北鎮，外環線以外，西面毗鄰楊柳青鎮。該地東距外環線1.5千米，距海光路約700米。

（2）云錦世家：地處天津市西城居住板塊，是十二五計劃天津市重點打造的生態居住區域，緊鄰外環線。位于西青區中北鎮侯臺風景區西行2公里，卉康道陰暗，東方紅西大道以西，海光路以東，海泰北路以北。

2.3 封閉管理現狀評價

封閉居住區的入區管理制度較為嚴明，對于居住區內部居民、居住區內部車輛、外來訪客、外來車輛都有不同的入區管理制度。一般來說采用居住區內部居民和居住區內部車輛憑卡進入、外來人員登記入內、外來車輛登記入內或禁止入內的入區管理。這樣的管理方式能夠對來訪人員的身份進行篩查，在保證居住區的住戶安全以及設施和資源專屬性的基礎上為管理帶來便利，但是在實際過程中也引發了很多問題。

城市交通方面，封閉式管理造成了早晚高峰短時間內的車輛和人員在有限出入口的集中聚集。城市空間方面，周圍居民難以穿行，造成繞行和城市肌理的割裂。行人訪客方面，進入居住區時等待時間被延長，且登記設置存在漏洞，不能完全保證詳細、真實地記錄訪客身份。外來車輛只能在路邊非法停車，或者交納高昂的停車費，造成了小區門口的停車管理混亂。社區生活方面，外來社區服務者進入時存在很大阻礙等等。以上問題都是對封閉居住區的開放模式進行研究時需要關注的問題。

2.4 公共設施現狀評價

居住區配套的公共服務設施可以分為兩類，一類是為居住區內部服務的，包括托幼所、小型零售和居委會等，這些較為適宜設置在居住區內部供住戶使用。另一類是為區域服務的，包括商業設施、休閑娛樂設施、康體設施、銀行郵局、社區診所等，這些則較為適宜開放，供城市居民共同使用。封閉居住區大多將商業設施、休閑娛樂設施、康體設施和公共活動場地封閉在居住區內部，公共設施不能共享就造成了設施的重復建設和資源浪費。

另外，由于每個封閉居住區的空間限制，現有的公共設施也難以滿足居民需求。以小型商業分布舉例來說，開放居住區能夠吸引更多的商戶聚集并形成良好的商業氣氛，而封閉居住區內的商業很難形成氣候，大多商戶都在經營過程中被淘汰。商業在開放居住區的密集也造成了使用過度的問題，對開放社區的環境、交通各方面都造成影響。

2.5 社區生活現狀評價

（1）街道安全與安全：街道安全主要靠鄰里監視來實現，足夠數量的步行者和豐富的街道生活是保證住宅區外道路安全的主要手段。而封閉社區的邊界多用圍墻和欄桿與城市隔離，缺少友好的界面以及鄰里監視發生的基礎。此外，封閉社區尺度較大，通常一條500～600m的封閉邊界上，只有一兩個出入口，甚至沒有，很難形成活躍的街道生活。

（2）社區生活：割裂的城市空間衍生出了居住區之間的社會隔離和排擠。開放的居住區，承載了居住片區內的很多功能，但是其他居住區的住戶在分享該居住區的資源的同時，也對這種開放式的居住區存在一定的心理排擠。這種既在客觀上需要又在主觀上排擠的矛盾心理，引發了很多住戶之間的矛盾與不滿?！霸椒忾]，越高檔，只占有，不付出”成為了住戶的普遍心理。

3、城市郊區封閉社區規劃模式探究

通過對郊區大型封閉社區的成因及典型案例的現狀分析，本文試圖在規劃層面上提出相應的應對策略。首先就是要建立開放的街坊支路系統，對住區用地進行進一步的分割，堅持小尺度封閉、大尺度開放的原則，與此同時引入社區綜合開發的管理模式，對城市邊緣區封閉式住區進行規劃引導，使之逐步融入城市發展的總體脈絡中來。

3.1 建立開放的街坊支路系統

3.1.1 劃分居住單元——建立良性社區

亞歷山大指出人的認知鄰里范圍在米的范圍在274m以內，即居民可以接受的理想的居住單元的規模應小于5萬平米。由此可見，城市郊區的大型封閉社區明顯超出了良性的鄰里認知范圍。通過街坊支路系統的分割，將大塊的居住用地劃分為若干個面積在4～6公頃左右的居住組團，各組團內部仍舊采用封閉管理模式，而分割出來的城市空間界面則成為了鄰里交往得以進行的物質載體。

街坊支路劃分出的多個封閉的居住單元，生活在內的居民會產生一定的空間領域感，從而間接帶給居民一定的歸屬感?？臻g領域感是產生社區歸屬感的重要條件。在居民的日常生活活動中，經常性的非正式會面可以促進鄰里間的交往，使居民在一種輕松地氛圍中建立良性的鄰里關系并保持下去。封閉式的居住組團便于營造自己內部的生活空間氛圍，強化了居民的領域感和歸屬感，同時也便于各住戶之間的相互交叉滲透，便于住區內部鄰里關系的建立。

3.1.2 豐富邊界設計——激發社區活力

居住區邊界的設計會直接影響到內外資源、信息和情感的交流與交換。邊界設計可以拓展為以下三種形式：一是以實墻、滲透墻、玻璃墻或三種形式為主的邊界形式；二是以樹、水、坡、人行道、公園和廣場等景觀形式為主的邊界形式；三是以為社區服務的公共設施與公共建筑為居住區邊界的設計形式以上的邊界[5]。設計手法可以根據實際情況單獨或者結合使用,這樣有利于營造出豐富且具有韻律的圍合形式。

3.2 各組團內部“小尺度”封閉，社區整體“大尺度”開放

小尺度的封閉組團，其規模是居民可接受的步行范圍之內的封閉的小尺度空間，有利于居民領域感和歸屬感的建立；其次，小規模的封閉便于物業對住區進行監控，增強了住區的安全性；再次，小規模的適宜步行的封閉空間可以促進居民之間交往活動的發生，提高交往頻率，利于鄰里關系的良性發展。

大尺度的開放空間，如沿街商鋪、鄰里公園、生活配套設施以及開敞綠地等公共空間。獨立的封閉片區無法形成人群集聚所必需的規模效應，缺乏活力，難以形成濃郁的生活氛圍，而大范圍開放的空間的出現，增加了不同居住單元、不同社會階層之間交往的機會，為社區混合發展提供了平臺。

3.3 綜合開發，有利于社區配套設施的有效利用和管理

郊區大型住區的開發應在市域規劃和城市總體規劃指導下進行，對地塊的規劃設計條件進行調控，這樣便于開發商按照規劃要求進行合理開發，對出入口、學校、商業網點和景觀環境等進行合理布局，并且可以規劃高檔住區與經濟實用型住區按照一定的比例進行混合開發，一定程度上可以降低居住分異程度。居民的收入水平逐步提高，他們對居住空間環境的要求也越來越高，住區內部的配套設施情況也是購房者首要的考慮因素之一，盲目的進行住區配套設施的建設極易造成公共資源的重復配置，使得使用效率低下。因此也就要求我們在進行住區開發的時候，以項目用地所處的城市區域為統籌對象，綜合考慮其交通、景觀、服務設施等客觀條件并加以利用，這樣可以更加合理高效的對住區進行規劃設計，更加合理的滿足了購房者的物質需求，同時也實現了社區公共資源的高效利用。

結語：

在對封閉社區理論研究的基礎上，通過對天津市郊區中較具有特色的住區進行實例研究，對突出問題進行重點分析，對城市郊區大型居住區的規劃模式提出了針對性的建議。然而許多問題的解決也無法一蹴而就，因此，在規劃階段還是需要堅持以人為本，因地制宜，打造片區中的具有自身特色的居住生活空間，并努力使郊區大型住區向著可持續的、良性的方向發展，使之成為一個人與自然和諧相處的、充滿生機和活力的生活型綜合社區。