多城推共有產權房重構多元住房供應體系

文/ 張曉玲 林詩苑

繼北京大規模推出共有產權房之后，廣東省的共有產權房也在大面積推開。

共有產權房豐富了住房供應體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環節。此外，市場中還有開發商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺推出的人才房、公租房，租賃房經營機構提供的長租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應正在形成。

中國的住房體系正在重構，共有產權房成為發展重點之一。繼北京大規模推出共有產權房之后，廣東省的共有產權房也在大面積推開。

6月26日，佛山市住建局草擬了開展共有產權住房政策探索試點工作方案，并向社會征集意見。這是繼廣州、深圳、珠海之后，又一個在廣東開啟共有產權住房探索的城市。

與此同時，廣東省住建廳印發《關于開展共有產權住房政策探索試點的通知》，提出在廣州、深圳、珠海、佛山、茂名5市先行探索試點共有產權住房政策，試點時限為1年。

與北京不同，廣東省的共有產權房推行謹慎。相關負責人表示，擬在部分有條件地區先行試點，積攢共有產權房實踐經驗，形成一批可復制的成果，再以點帶面，向全省推廣。

共有產權房致力于解決“夾心層”群體的居住需求，但各個城市的具體做法不同，讓共有產權房的投資屬性和升值空間出現差異，北京甚至出現了一定的棄購現象。

共有產權房是否有助于緩解熱點城市尤其是一線城市的住房緊缺和房價高企？恐怕還需住房供應體系的整體配合，包括商品房、租賃住房、保障房等占比的優化。

佛山試驗

此次佛山將要推出的共有產權房價格低于市場價10%-20%，以中小戶型為主，單套住房建筑面積在90平方米以內。

此前，上海、北京等地均啟動共有產權房試點工作。然而，各地因地制宜，并未形成標準化的模式。

就申購人的資格而言，在《上海市共有產權保障住房管理辦法》中，將共有產權房，同廉租房、公共租賃住房、征收安置房一起列為上海“四位一體”的住房保障體系。

基于此，上海對申購人的收入做出嚴格要求：3人及以上家庭人均年可支配收入不超6萬元、人均財產不超15萬元；2人及以下家庭人均年可支配收入不超7.2萬元、人均財產不超18萬元。

不同于上海，佛山的申購條件相對寬松，并沒有對收入進行限制。根據文件，有兩類人群可申購：佛山市戶籍居民，沒有自有住房或人均住房建筑面積少于15平方米，且5年內沒有住房轉出記錄的中等及以下收入家庭；持有居住證，在佛山連續購買社保5年及以上，沒有自有住房的非佛山市戶籍家庭或個人。

與另一個大力發展共有產權房的城市北京相比，佛山共有產權房的版本在流通性上也較為寬松。

北京共有產權房推出時出現遇冷現象，或許因共有產權房中的流轉只能在體系內進行。北京方案規定，共有產權房在5年之后，購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。共有產權房只能在共有產權房體系內進行交易，無法轉化成完全產權的商品房。

而佛山市則規定，未來購房人可在出資六成或以上的基礎上，繼續增購共有產權房的產權份額，直至完全取得產權；購買滿五年后可以上市交易，同等條件下，政府享有優先購買權；增購、上市出售或政府回購的價格，應按同時期、同地段普通商品住房價格確定。

分析人士指出，這讓佛山的方案有點類似以前北京的限價房或自住型商品房，在5年后補足一定差額，即可獲得完整產權，此后也是按照正常商品房交易。對于購房人來說，現在的價格有了一定增值空間，吸引力要大一些。

住房體系嬗變

廣東省住房政策研究中心副主任陳洋認為，長期以來我國形成了一種“二元化”的住房供應體系，一頭是開發商主導的房地產市場，一頭是政府主導的保障房。但大量收入不高又不符合保障申請要求的“夾心層”卻面臨越來越窘迫的居住困境，迫切需要探索中間型的“可負擔”住房產品供應，滿足這部分人的居住需求。

中原地產首席分析師張大偉表示，產權共有，可以給“夾心層”群體帶來購房的機遇，降低剛需的恐慌，對市場來說有一定好處。

6月27日，廣東省住建廳廳長張少康表示，深化探索實施以公租房、共有產權住房等為主的住房保障體系，優先保障環衛、公交等行業住房困難群體，把更多新就業無房職工、異地務工人員和青年醫生、青年教師等納入保障。

共有產權房豐富了住房供應體系，尤其是在滿足“中間人群”的居住這一環節。此外，市場中還有開發商推出的商品房、安居型商品房，政府平臺推出的人才房、公租房，租賃房經營機構提供的長租公寓、改造“城中村”形成的租賃房等，住房多元供應正在形成。

深圳是率先進行多元住房供應的城市。今年6月，深圳市發布2035年住房規劃，將人才房、公租房、安居房和商品房的比例設為2：2：2：4，保障房占比提升至60%，共有產權房也在試點中。

住房的產權亦發生相應改變。過去一邊是開發商和小業主所有的商品房，另一邊是政府所屬的保障房。而在供應主體多元的背景下，產權上出現了多元主體的交叉。政府與個人共有產權，只是其中一種；還有受限制的完整產權如安居型商品房；無產權僅有使用權的租賃房，也是一種。

而在最關鍵的土地供應上，居于中間環節、非商品房產品的土地從何而來？業內人士指出，過去由政府壟斷供應土地，現在則是多渠道發力：政府供地、企事業單位自用地、村集體用地、棚戶區改造等。

對于共有產權房的供地，各地均表示要優先供應。如佛山方案便指出，國土部門要依據保障性安居工程年度建設計劃，確定共有產權住房用地年度供應規模，編入年度建設用地借用計劃，做好共有產權住房項目用地儲備并及早落實到具體地塊，優先使用存量建設用地，確保足額保障和優先供應。

從公眾最為關心的房價來看，共有產權房的大量推出，勢必會對商品房市場產生影響。中國（深圳）綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁認為，共有產權房大量推出后，商品房的供需將同量縮減，并不會導致房價上漲。

與此同時，因為限定了地價、房價，共有產權房業務會對開發商的利潤有一定影響，共有產權房作為保障房的一種，它是使得房地產開發平均利潤產生的一個重要原因。