不動產登記機構改革對房地產測繪的影響

文/王靜梅 山東省齊河縣國土資源局 山東德州 251100

不動產登記主要有土地、房屋、森林、海洋、農村承包經營權等不動產權利的登記，改革前各登記事項都有相應的登記機構及主管部門，改革后所有登記機構整合為不動產登記局（中心），國土資源部門作為主管單位。我國大部分地區二手房產交易與登記發證業務都整合歸入不動產登記機構，部分地區將二手房產交易與不動產登記發證分開，設立房產交易機構與不動產登記機構二個部門，相應的房產交易也有兩道程序。文章只針對這部分地區在機構改革后房產交易中產生的問題進行分析與闡述。

1、相關理論分析

1.1 房地產測繪相關概念和特點

相關技術人員要針對目標對象進行集中處理，并且保證登記結構對房屋形狀、位置以及方位層次相關信息進行集中處理，確保圖表、數字模型等屬性符合實際標準的科學技術分析機制。另外，在不動產產權管理過程中，需要對稅收項目、開發項目以及城鎮規劃項目進行系統化處理，以保證整體運維結構貼合實際。

1.2 不動產統一登記概念和特征

不動產測繪項目，要充分符合國家的相關規定，保證整體管控層級結構貼合實際需求，構建合法性的處理要求，滿足合法性。并且能在不動產測繪過程中建構嚴格且有效的政策方針，從而優化政策標準的規范度和技術標準體系，確保不動產測繪后得到的結果能在相關部門的核查結構中取得成效。

2、機構改革對房地產測繪的影響分析

2.1 機構改革初期設計不科學

我國部分地區根據國家要求在規定的時間內將原來所有不動產登記機構合而為一成立不動產登記局（中心），原登記機構所有人、財、物、業務的整合相對順利。改革后由于分管部門不同，部分地區將原房產交易與登記發證這一道程序拆分設立房產交易和不動產登記發證兩道程序。機構改革方案就設定由兩個機構分別負責房地產的交易與發證，因此機構運行后出現國土和住建兩部門都基于自身職能和工作性質進行設計，所依規章制度以及政策文件不同，部門間難以統一的研究、統籌，造成所出臺的部分規章制度只是保證了部門權益。這種部門之間的工作矛盾是由于機構改革初期設計不科學造成的。

2.2 規劃審批差異的登記風險

在房屋測繪中，會出現房產證登記面積和實際面積嚴重不符的問題，究其原因主要是由于工程項目在建立過程中，存在房屋和規劃圖紙不一致的問題。針對不動產登記機構的相關規定，考慮到房屋批準文件在對房屋進行登記的過程中，也是由國家統一測繪的。不僅要求建筑單位為其提供房屋現狀的變更圖紙，保證登記的合法性，也要對測繪現場實測項目的具體要求進行標定。事后補更圖紙的方式并不可取，甚至會存在建設單位直接申請房產檢測，而群眾卻不能及時有效的得到房屋多有權證書。

2.3 多套管理系統信息不能共享

我國部分區域房產交易與不動產登記發證工作分開，信息系統沒有形成統一合力。就筆者了解，有的地方有3套的房產管理系統，存在明顯的分割性，另外，除了以往各個區域的房產信息系統無法形成合力實現共享之外，由于不同時期的房產系統也存在嚴重“代溝”。比如部分區域城市內，群眾在辦理房產交易時，房地產登記公務人員往往要查詢以往不同房地產信息系統才能完整了解到交易房地產的信息。單從房產交易與登記發證機構的信息化建設狀況來看，沒有完全整合以往的陳舊房地產信息系統數據，這無疑會增加房地產登記工作的復雜性以及難度，這也在一定程度上增大了登記工作的失誤概率，從而造成經濟損失。

2.4 測繪面積計算依據差異的登記風險

在對房屋進行實際測繪的過程中，基礎面積的計算是核心數據，而這其中，主要分為兩類參數：①用于建設工程規劃許可審批以及建筑規劃驗收的相關數據，要完全符合《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2013）；②不動產登記、房地產開發利用、交易的房屋面積數據，這些數據主要是用于各種等級和記錄。數據要遵從《房產測量規范》（17986-2000）的相關規定。但在實際數據分析機制中，正是由于規范的差異及不同人員對技術條款理解的差異，會導致實際測量結構和數據完整度實效性，也就造成規劃許可面積與房屋預測算面積之間的差異化、規劃驗收面積與房屋登記測量面積之間的差異化。

3、改革后房產測繪工作的對策研究

3.1 政府協調，使用統一的交易登記系統，加快信息整合共享步伐

房產交易機構與不動產登記機構主要業務是指房地產的登記、轉移、變更等工作，業務呈現出復雜性、多變性等特征。因此，政府部門要積極優化內部資源，整合房產交易與登記管理系統，形成合力。一方面，要積極整合以往陳舊的登記系統，通過相關技術手段，把其納入到當今使用的房地產登記系統內，完善當今的房地產檔案數據；另一方面，要消除各個部門之間的隔閡，規范登記系統標準，及時共享房地產登記信息，提高工作效率。

3.2 提高素質

在實際項目運行過程中，相關管理人員要結合實際需求，建構更加完整的系統管控訴求和管控模型，確保相關人員能認真學習不動產的測繪知識。只有提高整體登記信息的完整度，才能有效推動房產交易管理以及不動產登記項目的有序進行，并且保證專業化分工合作的有效性。特別要注意的是，在對測繪數據進行系統化分析的過程中，要對不動產測量報告進行有效處理，認真學習和貫徹落實相關新概念的同時，提升整體項目的發展水平。

3.3 創新研究和運用前沿的測繪技術

隨著不動產登記對象的不斷擴大,傳統的測繪儀器已經不能滿足測繪的精度和廣度的要求。航空攝影、衛星定位以及遙感等先進技術代替了原有的地面測繪技術,數字地圖以及GIS技術替代了原來的模擬線化地圖。所有這些技術的運用及相關數據的獲取,需要城市政府的層面進行總體的規劃和布局。有限化的測繪市場能夠保證獲得資源并合理的利用。統一的不動產登記機構,使登記的內容涉及到登記機構管理的全域范圍、再加上數量極其龐大的不動產管理需要必將采用GIS系統,采用地理空間關系來管理不動產的諸多屬性。這就要求測繪單位的數據格式與登記機構的管理系統能對接;而且不動產所需要的空間上的定位也依靠測繪單位的外業人員進行現場采樣和精確定位。

3.4 統一坐標

技術人員要針對實際坐標進行系統化管理，要保證測繪數據和測繪流程的完整度，就要選取統一的坐標體系，確保控制測量以及測繪工作符合實際標準，且不會出現嚴重的人力和物力浪費，提升整體財務管控結構的實效性，確保大地坐標系切實有效。只有從根本上提高數據的準確度和完整度，才能一定程度上提高在數據模型的實效性，并且便于房產交易和不動產測繪數據之間建立有效的系統化關系。

3.5 將房產交易機構歸入不動產登記機構成為地方政府直屬部門

房產交易程序嚴格講只是不動產登記的一個程序。縱觀中國歷史，歷朝歷代，土地房產都由政府直接管理，簽章都是當時政府的直接領導。就當前房產交易中，在一個政府體制結構下，應該整合內部資源，將房產交易機構歸入不動產登記機構，并脫離地方國土資源局與住建局管理，應將不動產登記機構直屬地方政府，避免出現多個婆婆管理，而最后有問題卻沒人負責的尷尬局面，也避免部門之間為了利益各自為政，增加或損害房產交易雙方的負擔與利益，體現政府對房地產這種特殊財產安全的重視和管理的權威性。

3.6 建立數據庫

在建構完整數據分析機制后，要對數據和信息進行集中處理和綜合管控，確保信息模型貼合實際需求。只有確保信息結構能實現有效的共享，才能優化自然資源結構和空間地理信息之間的契合度，實現國土資源數據云平臺的建設目標，并落實數據庫的發展理念和運行目標。浙江省在實際發展進程中針對測繪地理信息工作進行集中處理，建構浙江獨立的測繪地理信息數據庫，能在有效優化營運管理平臺的基礎上，保證數據分析機制和共享模型切實有效。在有效優化基礎數據利用模型的同時，建構優化處理框架，減少重復信息和數據。

結語：

總而言之，在對不動產統一登記進行系統化分析的過程中，不僅要提升對整體管控結構的把握程度，也要結合實際需求，架構更加完整的系統化處理模型，并且提升房產測繪機構創新應用測繪新技術的能力。各地區要結合自身實際情況，集中強化測繪人員的基本素質。不僅要有相應的專業測繪知識儲備能力，也要具備相應的政策法律理念，推進房產測繪公正、公平、公開的發展。