“營改增”對房地產經濟的影響分析

文/黃光平 廣西中房置業有限責任公司 廣西南寧 530028

隨著我國稅制改革的推進，“營改增”的出臺和施行為我國社會經濟發揮著重要的作用，在我國各個領域有著重要影響。房地產經濟是引領我國經濟發展的主導經濟之一，對我國經濟發展意義巨大。“營改增”在房地產行業的貫徹落實，有效避免納稅，降級了企業稅負，為房地產企業的資產流動帶來了動力，從而推動了企業的進一步擴張和升級。但是，“營改增”的實行時間不長，房地產在這方面存在一定的不適應而產生了問題，如何讓“營改增”對房地產經濟產生更大積極作用從而促進房地產行業穩定發展是值得我國深入研究的重要課題。

1、“營改增”的概述

營改增，即營業稅改增值稅，是黨中央、國務院，。是我國黨中央、國務院為了加快財稅體制改革、減輕企業賦稅，調動各方積極性，根據社會經濟發展的新形勢做出的重要決策。內容是以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，只征收產品或服務增值部分稅額。其最大特點和優點是減少重復征稅，降低企業稅負，以此推進企業的轉型升級。“營改增”自2016年實行于房地產行業，增值稅全面取代營業稅。

2、房地產企業實行“營改增”的意義

房地產行業是“營改增”的試點行業，面對稅率的調整和稅制的改革，房地產企業要不斷調整企業模式和發展步伐以適應新的方針，才能從中獲取利益，擁有更大的發展動力和發展空間。并且除了我國的以外的很多國家也推行增值稅，使得商品在流通過程中避免被重復征稅，其營改增的優勢在企業中得以體現。

3、“營改增”對房地產行業造成的影響

3.1 對房地產企業資金運行的影響

在實行營業稅期間，企業資產的購進和出售不會出現進項抵扣的情況，而改為增值稅后，房地產企業在購進資產時需要開具增值稅發票，使得賬面上房地產企業購進資產的資金減少，期末余額必定降低。就短期而言，“營改增”會影響企業資金的運行，也會增加企業的財務風險。但經過長期的增值稅實行，能夠提高企業的流動資產和負債，帶給企業發展實現規模化的動力。

3.2 對房地產企業現金流量的影響

實行“營改增”后，房地產企業的現金流量有所變化，主要有三個方面的體現。

（1）“營改增”影響房地產企業的投資策略。增值稅造成企業的進行抵扣，從而減少了企業的資金流動量，企業就會增加投資以增加企業資金流動，較多較大的對外投資也會提高企業的經營風險，并提高了企業負債壓力。同時，對于企業內部，企業會想辦法來提升生產經營能力來獲得更大的利潤，增加了企業內部管理控制的動力。

（2）“營改增”影響房地產企業的籌資策略。實行增值稅后，房地產行業的競爭更加激烈，企業會采取更多方式進行融資以增加企業的現金流動量，使得融資范圍更加寬廣，促進企業的運行更加靈活。

（3）“營改增”影響房地產企業的現金運營。房地產企業常常出現延期付款的情況，增值稅環境下，進項抵扣的發票不會立即兌現，導致房地產企業的現金支出額增加，企業的現金流動會出現阻礙。房地產企業采取的預售方式，就會預繳納稅款。在完成房地產項目后才會取得進行稅額。那么房地產企業在進行稅額抵扣之前繳納增值稅，增加了房地產的現金支出，

3.3 對房地產企業成本和稅負的影響

實施“營改增”后，在房地產企業購進原材料時，低價購進的材料不符合扣增值稅的要求，不會開具增值稅發票，也不會扣除進項稅額，并未真正降低房地產企業的稅負。其次，“營改增”的實行后，如果房地產企業并未做好應對增值稅的措施，沒有及時調整企業內部的產業結構和優化經營模式，沒有及時更新財務管理制度和新的計劃，可能會使企業在新的方針壓力下手足無措，對企業的正常運行帶來影響和沖擊。

4、房地產企業實行“營改增”的應對策略

4.1 加大財務管理力度

“營改增”施行后，房地產企業的各項管理工作會受到不同程度的影響，特別是從財務管理工作，包括財務預算與核算、發票等方面，企業要及時對財務制度進行調整。尤其是發票的管理，因為發票直接關系到進項稅額抵扣，所以企業的財務管理要盡快適應新的稅制環境，加強管理力度和管理規范，及時獲取增值稅發票降低企業稅負。

4.2 確保納稅籌劃科學合理

在新的稅制下，房地產企業要充分了解和掌握制度內容，確保科學的籌劃納稅工作。房地產企業各部門要積極溝通，對企業中的一切稅務信息及時獲取，在國家政策的指導下，調整企業的產業結構和做好企業的發展規劃，以合法節約納稅，盡量避免外部條件的變動對企業產生消極的作用，提升企業的經濟效益。

4.3 改善運營模式以提高風險抵抗力

在“營改增”政策環境下，各種市場因素也會隨之變動，增加企業運營的風險。這就要求企業必須不斷完善自身管理模式，不管更新自身資產分配和財務管理等個方面內容。在激烈的房地產企業競爭下，提升企業的核心競爭力，占據有利的市場地位，實現房地產行業穩定發展。

結語：

“營改增”是我國為了實現企業可持續發展所做的重大舉措，對房地產經濟有著深遠的意義。我國“營改增”施行時間尚短，但是在降低企業成本，避免重復征稅，優化企業規模等方面也初見成效。房地產經濟作為我國經濟重要領導者，要在“營改增”環境下調整企業前進步伐，優化生產經營模式，加強企業的資金流動性，改善企業中存在的問題，以適應我國房地產市場的發展趨勢，這對我國房地產經濟有效穩定的增長有著積極意義。