新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考

文/刁雪梅 海陽市住房保障和交易中心 山東海陽 265100

相較于傳統(tǒng)經濟而言，新經濟呈現(xiàn)出網絡化、信息化的特征，信息技術在各個領域中得到廣泛應用，屬于創(chuàng)新型、科技型經濟。在新經濟時代背景下資本流動及運作虛擬化、數(shù)字化，必然會對房地產經濟發(fā)展造成一定影響。因此，應當對其中存在的非理性因素加以分析，有針對性的采取應對措施，充分發(fā)揮政府宏觀調控職能，有效防范房地產泡沫，促使房地產經濟持續(xù)健康發(fā)展。

1、房地產經濟發(fā)展對我國國民經濟的影響

1.1 消極影響

1.1.1 泡沫經濟。在房地產經濟的快速發(fā)展中，如果沒有對房地產經濟發(fā)展進行有效的監(jiān)督控制，很容易使得房地產經濟發(fā)展出現(xiàn)虛假繁榮，不利于社會經濟的穩(wěn)定。虛假繁榮現(xiàn)象出現(xiàn)會導致社會主義市場經濟發(fā)展紊亂，對人們的正常生活也會產生不利的影響。

1.1.2 社會危機。房地產經濟的虛假發(fā)展不僅會帶來虛假經濟，而且還會引發(fā)經濟危機。經濟危機的出現(xiàn)會導致很多工廠倒閉，大量的人員失業(yè)，甚至還會出現(xiàn)社會動亂。

1.1.3 金融風險。房地產經濟發(fā)展需要應用大量的資金，如果出現(xiàn)了虛假經濟會帶來社會資金鏈破裂，對社會金融行業(yè)穩(wěn)定運行帶來不利的影響，引發(fā)金融危機。

1.2 房地產市場中存在地價盲目定義行為

從本質概念角度分析，土地不具備一般商品的屬性，在市場經濟活動中，土地的價值并不能夠通過勞動價格去衡量，其價值的關鍵參數(shù)在于地租資本化收益率的實際數(shù)值，并且受到市場的供、需變化情況影響。土地價格的計算方式十分多樣，但是只有事先擁有成熟的房地產市場才能夠應用多樣的計算方式，兩者絕不能本末倒置。目前，我國在地產的買方市場上的運作能力較低，未形成成熟、有效的地產流通市場，最終造成我國各個區(qū)域中普遍存在土地批租價格盲目抬高、壓低的交易行為。

1.3 積極影響

1.3.1 優(yōu)化產業(yè)結構，促進產業(yè)結構升級。社會經濟發(fā)展要求是大力發(fā)展第三產業(yè)。房地產經濟作為第三產業(yè)的重要部分，對優(yōu)化第三產業(yè)結構具有重要意義，表現(xiàn)在為第三產業(yè)發(fā)展提供了場地、場所的支持，能夠進一步優(yōu)化我國產業(yè)結構，完善第三產業(yè)發(fā)展。房地產經濟的良好發(fā)展能夠促進城市發(fā)展進入良性循環(huán)階段。

1.3.2 促進國民經濟可持續(xù)發(fā)展。我國人口數(shù)量多，在城市化進程加快的情況下，住房問題成為困擾人們的重要問題。發(fā)展房地產經濟則是能夠逐漸滿足人們的住房需求，進而帶動社會其他生產，促進國民經濟可持續(xù)發(fā)展。

1.3.3 帶動社會就業(yè)。房地產經濟發(fā)展能夠帶動與之相關行業(yè)，特別是服務業(yè)的發(fā)展，比如木材、鋼鐵、磚塊、家具、裝修等行業(yè)，在某種程度上解決我國就業(yè)難問題。

1.3.4 拉動消費增長。房地產經濟的快速發(fā)展能夠促進消費，同時，房地產經濟作為國民經濟的支柱性產業(yè)，在發(fā)展的過程中能夠不斷滿足人們對社會基礎設施建設以及房屋住宅需求，帶動傳統(tǒng)消費行業(yè)的發(fā)展，成為社會消費需求提升增長的重要力量。

2、促進房地產經濟健康發(fā)展的有效策略

2.1 強化政府經濟職能

當前我國房地產開發(fā)投資呈不斷攀升狀態(tài)，結合房市周期發(fā)展理論，整體處于上升狀態(tài)，房地產市場也將逐漸從不成熟發(fā)展至成熟時期，當前處于過渡階段，未來房地產發(fā)展將趨于理性化。在城市發(fā)展建設中，房地產開發(fā)是重要參與者，不得存在盲目現(xiàn)象，因此理性回歸是必然要求，分析現(xiàn)階段居民經濟實力及購買能力，政府應充分發(fā)揮經濟職能，保持經濟平穩(wěn)增長，防止出現(xiàn)嚴重供需不平衡現(xiàn)象，以保證樓市健康發(fā)展。以科學發(fā)展觀為指導，加強房地產市場的調控，促使房地產業(yè)成熟理性發(fā)展。

2.2 確保土地價格的合理性

在國民經濟發(fā)展中，房地產屬于先導性產業(yè)，對 GDP 增長貢獻率呈現(xiàn)出上升趨勢，有效拉動國民經濟發(fā)展。同時經濟發(fā)展水平的不斷提升，居民住房支付能力也隨之增強，為房地產業(yè)創(chuàng)造了必要的市場需求。在新經濟形勢下，政府應當加強房地產市場的宏觀調控措施，綜合應用計劃、行政、法律等手段，將地價水平控制在合理范圍之內，根據(jù)當?shù)鼐唧w情況適當調整地價，促進房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。房地產業(yè)有機結合了金融與土地兩種要素，土地作為不可或缺的自然資源，其供給極度缺乏彈性，而金融要素則與之相反，從理論上而言，能夠實現(xiàn)無限供給，且流動性相對較強。若投機要素滲入房地產業(yè)，導致經濟泡沫出現(xiàn)，一旦資金鏈斷裂，將會對房地產業(yè)乃至城市發(fā)展造成惡劣影響。

2.3 合理規(guī)劃建設用地

“城市經營”并非是“炒地皮”，不能單純通過出讓土地的方式刺激經濟發(fā)展，以增加地方財政收入，與科學發(fā)展理念不符。房地產開發(fā)項目不同，其盈利方式也存在一定差異，寫字樓、大型商場等項目，可通過出售在短期內直接獲利;娛樂用房、工業(yè)廠房等需與其他經濟行為共同作用，實現(xiàn)長期獲利;公共設施雖不具備盈利能力，但優(yōu)化城市形象，促使城市經濟收入增加。政府應結合實際發(fā)展情況，合理規(guī)劃建設用地。

2.4 有效防范房地產泡沫

2.4.1 加強房地產價格監(jiān)測。為有效限制投機和炒作現(xiàn)象，應加強對于房地產價格的監(jiān)測，不斷完善地價公示制度，明確城市基準地價，為房地產市場交易提供參考。同時對房地產交易價格進行分析與評估，實時掌握具體交易價格，通過對比分析及時發(fā)現(xiàn)異常現(xiàn)象。定期調查區(qū)域內土地交易情況，若土地通過優(yōu)惠政策受讓，則應嚴格限制再次交易。政府管理部門根據(jù)監(jiān)測結果，適當采取相應的調控手段，抑制房價過高現(xiàn)象。

2.4.2 建立健全預警機制，由于房地產發(fā)展具有較強的區(qū)域性，不同地區(qū)內發(fā)展水平也存在差異，各級政府應根據(jù)實際情況，研究當?shù)胤慨a市場發(fā)展現(xiàn)狀及演變規(guī)律，形成與之相符合的預警機制，并對其指標體系進行分析，定性與定量指標相結合，規(guī)定主要指標量化區(qū)間，實現(xiàn)對房地產市場的有效監(jiān)管，杜絕房地產泡沫。同時構建全國范圍內房地產市場運行預警報制度，促進宏觀監(jiān)控系統(tǒng)的完善，及時歸納、整理全國房產市場信息，評價、預測市場運行情況，形成完善的市場分析報告，為政府宏觀調控提供參考。

結語：

在新社會經濟形勢的背景下，房地產經濟對于我國國民經濟的提升具有重要的促進作用，面對發(fā)展期間出現(xiàn)的多種不理性行為，只有政府部門不斷強化宏觀調控手段，才能營造出穩(wěn)定、和諧的市場經濟環(huán)境。