土地集約利用的規劃方法與途徑

文/顧旭明 吉林省雙遼市土地監察大隊 吉林雙遼 136400

根據對我國土地利用的相關調查分析，我國土地利用中人與地之間的關系緊張，依然呈現出人多地少的基本格局。土地利用的管理問題依然突出，例如：在全國農用地中優質耕地、后備耕地少，其他用地占用現象日漸增多耕地減少過快，土地退化破壞嚴重，土地利用效率不高等等。

1、土地利用的現狀

根據我國對土地利用結果的調查，我國農業用地面積約為65000萬公頃大約占全國土地總面積的60%。其中耕地約為9800億平方米約占農業用地15%;林地約為13000億平方米約占農業用地20%；牧草地約為40000平方米約占農業用地65%。建設用地約為3000萬公頃。我國在解放后曾對我國土地進行了勘測與調查，大致掌握了我國荒地的數量、質量與分布范圍，為我國開墾荒地擴大耕地面積奠定了基礎。

2、土地利用的基本理論

2.1 土地資源的基本特性

土地的基本特性包括資源特性、資產特性和區位特性。資源特性主要指：土地的生產性、區域性、動態性、可變性、有限性、多功能性、不可替代性等等。資產特性主要指：土地具有使用價值以及交換價值的商品特性；土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、土地繼承權等等土地具有的產權特性；以及增值特性和不動產特性。區位特性指的是土地具有自然地理位置的自然區位和人類在經濟活動中所產生的經濟區位以及由土地的所處位置決定的交通區位。

2.2 土地利用的發展歷史及演變趨勢

土地的利用隨著人類社會的發展以及技術的進步在不同的歷史階段呈現出不同的特點。土地的利用類型、利用方式以及區域尺度會隨著人類的進步而不斷發生變化。例如：隨著社會的發展城市的建設居住用地、公共設施用地、工業用地、交通用地、市政用地以及綠化用地會不斷增加，酒樓、高檔賓館、大型商場、體育場等娛樂休閑場所的出現與不斷發展也會占用大量的土地。在我國工業用地、綠化用地面積隨著城市發展在不斷提高，而且城市越是發展居住用地所占比例越低，公共設施用地相對提高工業用地和交通用地也會相對增加。人類社會實踐證明，人類對土地的利用要遵守生態準則和經濟準則。

3、我國土地利用的宏觀調控

3.1 土地利用總體規劃的任務

對土地利用總體規劃的任務包括：第一，加強政府引導和控制。要根據土地利用總體規劃保護、建設耕地；控制建設用地；合理安排公共設施交通道路用地。第二，協調好土地利用時產生的矛盾。主要矛盾包括人與地之間的矛盾，區域之間的矛盾和部門之間的矛盾。第三，組織監督好土地的利用。政府應該對土地劃分控制區域，規劃落實各種用地比例，統一協調安排土地的開發與利用。

3.2 土地利用總體規劃的原則

土地的開發利用應堅持因地制宜，系統分析統籌安排、可持續發展以及保護耕地的原則。其中因地制宜要求根據土地本身的適應性、限制性以及當地人民的生產力水平和改造能力來制定適合的發展規劃。系統分析統籌安排的原則指的是把當地作為一個整體來考慮，發展規劃要兼顧各個子系統之間的關系和子系統的內部結構。可持續發展是指注意保護當地的生態環境注意土地的可持續利用，提高土地的利用率。

4、土地利用的中觀引導

4.1 土地利用城鄉規劃的意義

城鄉的建設和管理離不開城鄉規劃，城鄉規劃也是開發利用以及正常經營城鄉土地的基礎和前提。合理的進行城鄉規劃可以促進生產力的發展，更好的進行資源配置，從而促進城鄉經濟的發展和人民生活水平的提高，增加社會福利等等。

4.2 土地利用城鄉規劃的作用與內容

城鄉規劃具有行政性、法定性、專業性、公眾性和超前性。行政性是指城鄉規劃與行政權力掛鉤，受到行政部門的管理。法定性指的是法律賦予當地政府部門審批、修改、公布、實施城鄉規劃的權力。專業性是指城鄉規劃隨著自身的不斷進步發展以及形成了一套完整的理論體系，具有很強的專業性。城鄉規劃中要存在針對城鄉發展現狀和自身條件的描述評價以及城鄉用地類型基礎設施建設等等的發展規劃。

4.3 土地利用城鄉規劃的實施與管理

城鄉規劃的實施過程中要堅決貫徹落實國家的政策法令，宣傳城市規劃的重要性，加強批后管理，積累規劃資料。城鄉規劃的實施管理內容中要包括：建設項目選址；建設項目規劃；建設項目用地規劃；建設項目工程規劃，其中包括規劃核實、違章建設管理、建筑報建管理等等。城鄉規劃在實施管理時，要堅持法制、行政、經濟、科學的管理方法，從而實現對城鄉規劃的高效管理。

5、土地利用的微觀基礎

5.1 項目規劃的內容與作用

在項目開始之初要進行項目規劃，其作用是將對工程項目的設想和意向變成項目建議書，從而在土地集約利用中發揮直接的，基礎性的作用。項目規劃的內容包括：項目概括、分析論證、選擇管理模式、組織、設計、招標、投資控制、進度控制、設計施工過程的管理、移交與驗收等等。

5.2 項目規劃的實施

項目規劃的實施要依靠項目管理組織。項目管理的組織包括：參加者的分工協作、不同權力層次的設置、職責的劃分、人員的管理、管理機構的設置等等。建立一個高效、合理的管理組織是一個項目規劃成功與否的關鍵。此外，組織結構應該高效的反映出組織中各個部分之間的客觀聯系，以最合理的方式發揮出項目的效益。

總結：

我國應進一步完善在土地集約利用方面的法規體系，建立規劃協調的工作制度，減少在實際管理過程中的隨意性，使得實際工作有法可依；建立有關技術標準體系，體現出規劃的科學合理；落實問責制度，加強對相關工作的考核與監管。