共有產權房怎么“共”

邱明

31歲的張佳最近開始琢磨買房的事兒了。結婚滿兩年的她，目前和愛人租住在北京東三環邊的一個合租屋里。聽說北京未來五年內將推出25萬套共有產權住房的消息，她興奮不已，“看著政策一步一步地向我靠攏，感覺生活更有奔頭了”。

2017年9月20日，北京市住建委會同有關部門聯合發布（《北京市共有產權住房管理暫行辦法》），宣布自9月30日起正式實施，并明確了未來五年供應25萬套共有產權住房的目標，引發社會廣泛關注。在房價高企的現實下，共有產權房的橫空出世，無疑給眾多一線城市的年輕人帶來了購房希望。共有產權住房推出后，人們對樓市穩定的信心是否有所提高？這能否對建立房地產調控長效機制起到作用？

共有產權好在哪兒

根據北京市此次發布的新政，共有產權住房是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低于同地段、同品質商品住房價格水平，并限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份額共有產權的政策性商品住房。

新政發布后，有機構進行相關調查顯示，85.3%的一線城市受訪者關注共有產權住房政策。55.4%的一線城市受訪者表示此舉提高了他們對樓市穩定的信心，63.3%的一線城市受訪者認為這將對建立房地產調控的長效機制起到作用。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，共有產權住房是房地產調控長效機制的內容之一，對穩定樓市有一定的作用。“根據北京市住房制度的安排，不同收入的家庭可以選擇不同的住房，即低端有保障，中端有支持，高端有調控。共有產權住房重點解決的是夾心層的住房保障問題。”趙秀池介紹，共有產權住房明確了購房人產權的持有份額，同時又把政府持有的“使用權”讓渡給了購房人，“共有產權降低了購房人的出資額，相當于提高了購房人的支付能力”。

其實，“共有產權”這種模式并非是一個新鮮事物。早在2D07年，江蘇省淮安市就大膽嘗試了共有產權住房模式。2013年12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議提出：“鼓勵地方從本地實際出發，積極創新住房供應模式，探索發展共有產權住房。”2014年，政府工作報告中，“完善住房保障機制”部分首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產權住房供應”。截至2016年年底，上海市已供應共有產權保障住房8.9萬套，著力改善了城鎮中低收入住房困難家庭的居住條件。

通過共有產權的方式，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人，減輕其購房壓力，一方面表明了政府和百姓一起解決住房困難的初心，另一方面也透露出政府穩定房價的決心。

共有產權如何劃分

借鑒之前的保障性住房措施，此次北京市在共有產權住房的持有、使用、退出、轉讓等各環節都做了較為細致的規定。

“共有產權住房以區為單位，當地戶籍、當地就業的家庭優先購買，有利于職住平衡的實現，也有利于大城市病的解決。”趙秀池認為，共有產權房是政策性商品房，準入條件非常嚴格，無房戶才能申請，因此也極大地保證了住房剛需人群的需要。

專家指出，這次北京新政除了準入門檻外，還設置了“負面清單”，就是一些情況的家庭不能購買共有產權住房。目的還是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。

此外，在產權劃分方面，新政明確了購房人的產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定；政府產權份額，原則上由項目所在地區級代持機構持有，也可由市級代持機構持有。

共有產權住房之所以能走向前臺，是因為經適房出現大量尋租行為，而公租房又不能滿足人們對于私有產權的要求。經適房只需補繳少量土地收益價款，即可獲得巨額轉正收益，這是經適房制度缺失的原因。但是按照共有產權模式，比如上海當地政府占共有產權房30%～40%的產權，60%～70%的產權歸個人，使得溢價大幅縮小，杜絕了共有產權房的尋租現象。

“與公租房比，共有產權住房有利于減少政府財政支出和對有限財政資金的長期占用，提高住房保障體系運行效率和可持續性。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出，共有產權住房“產權清晰”的特點，為家庭持續增持產權份額提供了空間和路徑，有助于鼓勵家庭通過自身努力逐步積累財富，避免福利陷阱；“責權明晰”的特點，對家庭是否具有轉售、轉租權利，以及如何分配由此產生的收益做出了清晰界定，壓縮了尋租空間，改善了住房保障制度的公平性。

離推向全國還有多遠

“像買企業股票一樣，去買房屋股權。你只是股東之一，卻可享受董事長的待遇。”在上海易居房地產研究院副院長楊紅旭看來，在大都市，共有產權模式值得推廣，但相關制度無疑還需要完善。

在規范退出機制方面，北京市在充分征求意見的基礎上確定，共有產權住房購買5年后可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下，代持機構可優先購買，繼續作為共有產權住房使用；代持機構放棄優先購買權的，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。此舉有利于實現共有產權住房循環使用，更大程度上發揮保障作用。

“共有產權住房制度，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產調控長效機制，支持中端購房、抑制投機、促進公平，具有重大意義。”北京市房協秘書長陳志認為，北京的共有產權住房，應該是長效機制的重要組成部分之一，有許多創新點。“它兼顧了公平，突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質同權的創新，房屋的質量、環境以及將來物業費的繳納等，各個方面都透露出同質同權的意圖。”

9月21日，住建部發布《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》（以下簡稱《意見》），支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，北京市的共有產權住房制度體現了居住（社會）功能、保障屬性與財產權利的有機統一。居住（社會）功能、保障屬性與財產權利“三位一體”，使得共有產權住房在制度上具有早期的保障性住房所沒有的稟賦。其財產屬性為共有產權住房的管理、運作提供了更多的靈活性。

“從政府的角度看，共有產權房除了行政手段管理，未來還可以通過民法手段管理，更便于貫徹落實共有產權房最基本的功能——保障居住。”樓建波強調，歸根結底，“房子是用來住的，不是用來炒的”，“三位一體”的根本還是其居住（社會）屬性。