論我國商業地產開發存在的問題與對策

■洪國定

紹興春風投資有限公司

我國商業地產的開發與建設，對城市現代化建設做出了很大的貢獻，也有效改善了人們的工作與生活環境，但是也不可避免地存在規劃不合理、運營不善、形象工程等方面的問題。同時，商業地產的開發投資較大，近年來存在著較大的“泡沫”，隨著我國對商業地產開發調控與監督力度的加大，商業地產開發也開始面臨更多的潛在風險。對此，必須針對當前商業地產開發中存在的主要問題，采取更加有效的商業地產開發策略。

1 當前我國商業地產開發中存在的主要問題

1.1 開發設計缺乏準確的市場定位

商業地產項目的開發與建設，由于與商業經營存在著十分密切的聯系，所以在對商業地產項目進行開發和建設時，一定要加強科學規劃和系統設計，做出準確的市場定位，這樣才能為后期的商業運營奠定良好的基礎。但是我國很多商業地產項目的開發與建設，都是將精力集中在了開發與建設環節，對后期的商業運營沒有進行充分的市場調研和準確的市場預測，所以在市場定位上很難保證準確與合理。例如，有的商業地產項目，為了實現經濟效益的最大化，在開發與設計環節，過于追求建設成本的控制和使用面積的最大化，或者就是為了便于出租或銷售，所以在商業功能的開發設計上存在“貪大求全”方面的問題，在項目建成后再進行功能改造或物業形態的改變，就會造成很多的資源浪費。

1.2 開發建設缺乏與招商經營的有效對接

商業地產的開發、建設和運營，國內與國外存在著比較大的差異，由于國外土地私有化的屬性，很多商業地產開發后常常是只租不售，看重的是長期收益，反觀國內地產的開發與建設，由于受到開發投入、建設成本等因素的影響，所以主要是看重短期效益，有的開發商只關注自身在開發建設環節中的經濟收益，對于后期的商業運營則是較少關注，或者直接不參與后期的招商經營，這就容易造成商業地產開發建設與后期商業運營之間的脫節，最終會影響到商業地產綜合效益目標的實現。

1.3 商業規模與經濟發展水平不適應

近年來，我國商業地產的開發建設如火如荼，投資規模在整體上保持著很高的發展速度，但是由于電子商務的發展，實體零售經營的發展壓力在不斷增大，所以未來商業地產的市場需求存在很大的不確定性。如果商業地產的開發建設規模和增長速度，無法實現與當地經濟發展水平和增長速度的充分適應，就容易出現投資過剩和社會資源的浪費等問題，這對我國商業地產的健康、可持續發展將是非常不利的。

2 我國商業地產的有效開發策略

2.1 實施準確的市場定位

在考核一個商業地產項目的市場價值時，不僅僅是看商業規模、區域位置，更主要是要看其市場定位的準確度和后期運營的高效益，所以商業地產在開發設計階段，一定要對入駐商家、運營品牌、業態選擇、功能設計等進行準確的市場定位，為后期的市場運營奠定一個良好的基礎。對此，商業地產的開發部門，一定要加強對當地社會經濟發展水平、消費能力、消費偏好、消費習慣等方面的市場調研，以此確定開發規模、業態組合和目標市場，減少商業地產開發與建設中的盲目性，對可能存在的投資運營風險進行有效規避。在此基礎上，商業地產的開發還要突出特色與個性，避免在商業區出現“同質化”的競爭現象，進而在錯位經營和異質化競爭中提升自身的市場競爭力。

2.2 實現開發、建設與招商運營的有效對接

商業地產的開發與建設，與后期的招商運營存在著十分緊密的聯系，所以是一個系統工程，要有全局思維和整體意識，注重商業地產科學而統一的規劃。首先，對于商業地產的開發建設，前期要進行科學的評估，建立起商業飽和度指數的評價體系，對區域內的商業容量和網點布局進行科學規劃，增強商業地產開發的整體性，減少主觀性和盲目性。其次，開發商對于商業地產的開發，應當全面考察資源形態和市場潛力，對商業地產的功能模塊進行科學的劃分和建設，這樣更有助于提升項目競爭力，減少后期招商運營的阻力，從而有效提高商業地產項目的綜合競爭力。再次，要積極借鑒其他商業地產項目在開發、建設與運營上的成功經驗，積極引進專業化的商業地產開發與運營人才，創建一支能夠整合各類資源、知識結構合理的優秀團隊，為商業地產開發提供強有力的智力支持和人才保障。

2.3 對商業地產的開發規模進行科學確定

商業地產的開發，是地產與商業的融合體，所以通常具備很好的投資價值和金融價值，但是如果不對其開發規模進行科學控制，又會增加很多的投資風險，在后期運營上也容易出現資源浪費的情況。因此，對于商業地產的開發與建設，不能一味強調開發規模和開盤時的銷售價格，而是要在科學調研的基礎上，著眼于商業地產項目的可持續發展需要，科學確定商業地產的整體規模、經營模式、業態形式和招商對象，有針對性地進行建筑規模的格局設計和功能劃分，降低后期的市場運營風險和改造成本。例如大連萬達提出的“訂單式”商業地產開發新模式，就有效實現了地產開發與市場需求的有效對接，降低了融資難度，又可以盡可能地降低投資風險和運營風險，對商業地產的健康、穩定運營會大有幫助，值得很多商業地產開發商借鑒。

結語

總之，隨著我國進入地產經濟發展的新常態，商業地產的開發與建設也需要與時俱進，及時轉變傳統落后的開發思路，加強商業地產開發與商業運營之間的聯系，在前期充分市場調研的基礎上，進行準確的市場定位，積極拓寬融資渠道，引進高素質人才，改變商業地產開發的傳統模式，進而實現更高的經濟效益和社會效益。

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