城市軌道交通建設與房地產開發互動關系研究

■白 靜

重慶市軌道交通(集團)有限公司

我國政府逐步提高了大城市交通供給水平，特別是加大了對軌道交通的投入。城市軌道交通是一種具有顯著正外部性的準公共品，其投資大、營運成本高、投資回收期長、對社會資金吸引力小的特點均制約了我國城市軌道交通的快速發展。近幾年來，我國各大城市出現的房地產價格暴漲、供需結構失衡、保障性住房供給不足等問題，又妨礙了我國房地產業持續、健康、穩定地發展。

1 軌道交通與土地利用的相互關系

（1）城市的形成和發展，有賴于良好的交通和地理條件，一個城市的興衰，往往與其交通條件以及交通發達程度密切相關。連接城市中心與城巾．郊區的軌道交通系統促進了城市中心地段土地功能的置換，并將城市中心高土地附加值向沿線各節點周邊擴散。從而使城市原有的規模得到擴大，進而導致城市中心的變遷和原有格局的改變。

（2）隨著URRT的建設，為人們提供快速進人市中心的交通工具，從而能使居住區、商業區、工業區在地域上分開，使居住地疏散出市中心。這樣，住宅和商業等設施更容易向URRT沿線影響區域范嗣內高度聚集，從而導致URKT周邊住宅和商業等設施的用地需求量的增加。因此，URHT區域土地的使用類型，也將按照市場規律發生變化，不僅可以強化市中心的金融、貿易、服務業等功能，而且也將為城市新城的形成提供有力的交通支持。土地使用性質的這些變化無不提高其開發利用的價值。

2 軌道建設與沿線物業聯合開發的意義

（1）城市交通的主要方式將直接影響城市發展土地利用形態。如果城市主要交通方式的承運量越大，那么城市空間發展所展現出的形態就越緊湊、凝聚力也更強。伴隨著軌道交通發展，城市空間分布更趨合理化，沿線地產的開發模式往往呈現出以站點為中心，向周邊呈放射狀延伸。一般站點500米半徑以內屬于高強度開發區域，500米-1000米為中高強度開發區域，如：沿線農民的農業耕地、宅基地等會轉換成房產開發或純商業等其他多種業態用地形式。土地性質的轉變同時為土地原持有者和開發投資者帶來長期可觀的收益。

（2）軌道交通的良好運營和沿線地區的經濟發展是一種可持續性的良性互動機制。良好的運營可以吸引大量的客流，沿線人口聚集，進而吸引更多的經濟要素、資源聚集，增強地區經濟活力，促進經濟繁榮發展；而地區經濟的繁榮同時又為軌道交通良好的運營帶來持續穩定的客流增量保障。連接城市中心與城市郊區的軌道交通系統促進了城市中心地段土地功能的置換，并將城市中心高土地附加值向沿線各節點周邊擴散，有利于拓展城市空間、調整城市功能布局，為城市房地產開發注入新的活力。

3 實施“軌道+物業”的協同發展模式

（1）運營經營資源。

在國內外城市軌道交通市場化經營普遍異常困難的情況下，在日本城市軌道交通發展中起著重要作用的14家大型私鐵企業卻能夠實現運營業務上的收支平衡。這是因為日本軌道交通企業采取的是以軌道交通為中心，利用其巨大客流量，大力經營零售服務業、公共汽車業、出租車業，以及旅游觀光、賓館設施等業務，較好地實現了軌道資源經營和商業資源經營的協同發展。我國城市軌道交通運營企業對于附屬或相關商業資源經營的重視程度應當進一步提高。充分挖掘和經營以客流量為基礎的商業資源，提升城市軌道交通運營的市場化運作能力和資金保障水平，是我國城市軌道交通實現可持續發展的重要手段。

（2）軌道物業發展有效利用資源。

城市軌道交通的發展產生了大量的正外部性效益，即沿線土地升值、城市發展加速、居民社會經濟福利大幅提升等。同時，準社會公益的性質又使得城市軌道交通運營企業處于持續虧損、經營難以維持的局面，導致城市軌道交通發展難以為繼。若城市軌道交通企業通過特殊政策獲取一定地鐵上蓋物業和城市軌道交通沿線物業的開發權，則物業發展產生的利潤能對維護城市軌道交通高質量運營服務和滾動建設提供財務保障，激勵企業主動創造更多的社會資源并通過商業化運作將其部分轉化為企業內部經濟效益，保障運營企業經營的可持續性。因此， 城市軌道交通企業開展物業發展業務是將城市軌道交通發展產生的正外部性效益內部化的體現。

[1]熊賢良.大城市軌道交通：擴大內需的重要內容[J].中國經濟時報，2016，（1）：26.