我國居民個人住房抵押貸款的問題及對策

王婷婷

(蘭州財經(jīng)大學(xué)，甘肅 蘭州 730000)

1 居民住房抵押貸款的含義及基本種類

1.1 個人住房抵押貸款的含義。個人住房抵押貸款是指買房者在沒有能力一次性付清全款的情況下，將擁有所有權(quán)的資產(chǎn)作為抵押，并請求第三方為其提供擔(dān)保向商業(yè)銀行等金融機構(gòu)取得人民幣貸款的資金融通行為。

1.2 個人住房抵押貸款的基本種類。按貸款利率的不同，可將住房抵押貸款分成FRM、ARM和混合型住房抵押貸款三種類型。

1.FRM是一種采用固定利率制的個人住房抵押貸款，即在簽訂貸款合同的時候，F(xiàn)RM的貸款利率就已確定，不管將來市場利率水平怎么變化，借款人(購房者)都要按照合同約定的固定利率計算貨款利息進行支付。

2.ARM是一種采用浮動利率制的貸款，即貸款利率水平會隨著市場利率的波動定期調(diào)節(jié)。與FRM不同，ARM只需承擔(dān)部分利率風(fēng)險，有時會設(shè)定一定的利率調(diào)整范圍，以免借款人承擔(dān)較大的利率風(fēng)險。

3.混合型住房抵押貸款則分別融合了FRM和ARM的特點，它的利率風(fēng)險由借款人和貸款人一起共同承受。一般而言，混合型住房抵押貸款的購房者按照合同約定的固定利率支付利息，在貸款幾年之后就轉(zhuǎn)化為浮動利率制。

2 個人住房抵押貸款的風(fēng)險分類

2.1 信用風(fēng)險。信用風(fēng)險指在交易過程中，交易雙方如果有一方不能兌現(xiàn)付款承諾而對另一方造成損失的概率。產(chǎn)生信用風(fēng)險原因是借款人因為種種原因不能或是不愿意按照規(guī)定的期限償還貸款本金和利息，從而造成了銀行信貸資金的損失，產(chǎn)生了信用風(fēng)險。

2.2 流動性風(fēng)險。流動性風(fēng)險是指銀行資金短期存款長期貸款而難于變現(xiàn)的風(fēng)險。其主要包括兩點，一是我國銀行固有資產(chǎn)債權(quán)難于變現(xiàn)，從而非常容易導(dǎo)致流動性風(fēng)險的產(chǎn)生，造成銀行機會成本帶來損失的概率變大，同時銀行也可能會失去在金融市場有利的投資機會。二是我國目前的住房貸款主要由居民儲蓄存款和住房公積金組成。

2.3 經(jīng)濟周期風(fēng)險。經(jīng)濟周期風(fēng)險是指國民經(jīng)濟整體水平周期性波動過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。經(jīng)濟擴張時，居民收入水平提高，居民就會加大對房地產(chǎn)的投資，房地產(chǎn)需求量會增大，從而導(dǎo)致銀行發(fā)放的住房抵押貸款數(shù)量的上升。經(jīng)濟蕭條時，居民的收入下滑，進而導(dǎo)致貸款無法償還，只能將房屋抵押給銀行。于是，抵押風(fēng)險轉(zhuǎn)變成了銀行的損失和不良債權(quán)，就容易導(dǎo)致銀行的信用危機乃至破產(chǎn)的發(fā)生。

2.4 利率風(fēng)險。利率風(fēng)險是指市場利率水平的波動給銀行資產(chǎn)價值所帶來的損失危害的幾率。當(dāng)利率上調(diào)，住房抵押貸款的利率隨之上漲，使得借款人償還貸款壓力可能增大。當(dāng)利率下調(diào)，借款人又可能因利率低而重新借款，或者從當(dāng)前市場融資，來提前還款。提前貸款的發(fā)生使得住房貸款的現(xiàn)金流發(fā)生不穩(wěn)定性，給銀行的資產(chǎn)負債造成一定困難。

3 控制住房抵押貸款風(fēng)險的策略

3.1 銀行機構(gòu)的對策。現(xiàn)階段銀行需要仔細熟悉理解國家出臺的宏觀經(jīng)濟政策，針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格同價值的偏差幅度，采用收放結(jié)合、差別對待的合理措施，切實防范房地產(chǎn)行業(yè)價格的大幅度動蕩所產(chǎn)生的風(fēng)險。其次，積極防范操作風(fēng)險。要對要進行的項目進行細致嚴(yán)格地發(fā)放貸款前的調(diào)查，在調(diào)查中既要分析能賺取的利潤，也要預(yù)測風(fēng)險的存在。

3.2 監(jiān)管部門的對策。監(jiān)管部門要充分評估風(fēng)險，堅持謹(jǐn)慎對待原則，針對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情的發(fā)展情況和整體房貸質(zhì)量進行充分嚴(yán)格地考量，制定出既能符合發(fā)展需求的又能有效控制防范風(fēng)險的監(jiān)管應(yīng)對策略，對高風(fēng)險機構(gòu)給予風(fēng)險提示，追究不良貸款人的行為并讓其承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。其次，加強操作風(fēng)險的檢查。促進建設(shè)銀行金融業(yè)機構(gòu)自身內(nèi)控制度。

3.3 完善我國的個人信用制度。目前，我國已建成了信用信息數(shù)據(jù)庫涵蓋了幾乎百分百的企業(yè)信貸和97.5%的個人信貸，但是這樣的信用體系并不完善。社會信用管理局成立后，在借鑒國外經(jīng)驗的同時也要結(jié)合我國的實際國情，制定一系列的社會信用制度來逐步完善我國信用體系。

3.4 完善住房預(yù)售風(fēng)險分擔(dān)制度。由于國內(nèi)住房預(yù)售制度的不完善性，應(yīng)當(dāng)建立和完善風(fēng)險分擔(dān)機制來確保金融安全。通常在成熟的住房預(yù)售市場，住房預(yù)售款不應(yīng)該直接由房地產(chǎn)開發(fā)商持有，而應(yīng)委托專門的金融機構(gòu)包括銀行來管理。這些專門的機構(gòu)和銀行可以通過采取專項信托、專項管理、專門賬號等方式管理資金。這樣既可以防止開發(fā)商進行按揭作假，又可以有效預(yù)防開發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專款。

4 進一步發(fā)展我國個人住房抵押貸款的舉措

4.1 繼續(xù)推進住房改革。在住建部起草了深化住房制度改革的方案中，一線城市承擔(dān)了調(diào)控房價的主體責(zé)任，采取了很多辦法：一是實行嚴(yán)格的控制購買政策和稅收及金融政策；二是增加土地供應(yīng)量；第三，打擊各種違法活動；第四，主動發(fā)表意見，引導(dǎo)輿論。現(xiàn)在二線城市也出臺了許多穩(wěn)定房價的措施。一方面要在穩(wěn)定一線和部分二線城市的房價下功夫，另一方面要嚴(yán)格監(jiān)督價格的變化。

4.2 推進個人住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新。要想在競爭如此激烈的金融市場上分得一杯羹，金融機構(gòu)還需要推出更多的創(chuàng)新產(chǎn)品。針對我國目前個人住房抵押貸款產(chǎn)品市場，可以從如下幾個方面著手，一是完善發(fā)展個人住房抵押貸款二級市場和證券化；二是繼續(xù)完善和推出更多的抵押貸款產(chǎn)品；三是開發(fā)多元化的產(chǎn)品滿足借款人的需求，保持客戶能夠長期持續(xù)貸款，從而實現(xiàn)銀行的利潤創(chuàng)收等。