房地產(chǎn)開發(fā)項目中經(jīng)營管理的作用分析

吳和平

（宜昌市金峽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 湖北宜昌 443000）

1 引言

現(xiàn)代化的住房需求，愈加激烈的企業(yè)市場競爭，不僅要求房地產(chǎn)開發(fā)商要保證住房的建設完善，還要要求滿足顧客內(nèi)在需求。因此，正確適用的經(jīng)營管理模式可以保證房地產(chǎn)企業(yè)更高效更有序的運轉(zhuǎn)的同時也成為其眾多房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出的重要因素。如何選擇正確的經(jīng)營管理模式，如何實施適用的經(jīng)營管理措施，正確認識經(jīng)營管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用，保證企業(yè)優(yōu)勢已是至關重要。

2 經(jīng)營管理對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)實意義

經(jīng)營管理的概念大中小企業(yè)已經(jīng)相當普及，但在房地產(chǎn)開發(fā)項目中應該尤為重視，與施工工程相比，如何使公司高效有序的運轉(zhuǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的工作之一。經(jīng)營管理，在房地產(chǎn)企業(yè)中具有幅度廣，內(nèi)容多，層次高，難度大等方面的特點，開發(fā)商不要將房地產(chǎn)開發(fā)項目的重點混淆，施工工程只是開發(fā)項目中的一個階段，而經(jīng)營管理則是保證公司高效運轉(zhuǎn)的前提之一。

經(jīng)營管理常與設計方，參與方等進行密切溝通，隨時掌握資金流動情況，供應，需求和回款，保證資金鏈的動態(tài)平衡，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金有限，需要通過正確的經(jīng)營管理模式降低投資風險以求獲取最大利潤。項目開發(fā)的前期策劃是樓盤成敗的關鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，解決該樓盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。

3 經(jīng)營管理有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力

在一個開發(fā)項目中，項目參與各方對此項目的期望值不同，因此，想要達到各方均滿意的程度，適當?shù)慕?jīng)營管理模式是保證各方和諧合作的重要前提，房地產(chǎn)開發(fā)涉及到投資方，監(jiān)理方，勘察方，規(guī)劃，設計，施工，建材，設備，市政，交通運輸，供電方，電訊，消防，教育，文化，商業(yè)，服務等幾十個部門，近百個單位，各單位部門相互制衡，相互影響，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜且變化性較大的一項工程，如此規(guī)模龐大的開發(fā)項目，必須有一套規(guī)范，完整，合理，科學的經(jīng)營管理模式系統(tǒng)，來協(xié)調(diào)統(tǒng)籌開發(fā)項目的順利進行，并保證總體目標的完整實現(xiàn)。

4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理概述

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理，就是以高效率實現(xiàn)最終項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責該項目為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點理論和方法，在開發(fā)建設的全過程中按照其內(nèi)在規(guī)律進行有效的組織，協(xié)調(diào)，計劃，監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)項目中開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標包括成果性目標和約束性目標，其成果性目標包括投資回報率，銷售利稅率，自由基金利潤率以及項目的內(nèi)外部功能要求，約束性目標包括建設工期，投資限額，質(zhì)量標準等一些規(guī)范性問題，房地產(chǎn)的開發(fā)涉及到多方面的約束和協(xié)調(diào)，規(guī)范合理地經(jīng)營管理模式，是企業(yè)的重中之重。

5 對經(jīng)營管理模式進行可行性研究

所謂可行性研究就是通過有關部門和相關人員制定房地產(chǎn)管理措施之前進行市場調(diào)查和評估，對現(xiàn)有市場進行全面的評估和測定，以更好地實現(xiàn)對市場發(fā)展趨勢的評估，在此過程中，要充分考慮當今市場的經(jīng)濟需求和顧客的內(nèi)在需求，不僅要實現(xiàn)項目和市場的全面覆蓋評估，還要實現(xiàn)經(jīng)濟效益和實用性的分析。

6 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的經(jīng)營管理和過程控制

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理設計建立了相應項目實行的理論平臺，奠定了項目實行的質(zhì)量基礎和開發(fā)項目經(jīng)營管理的過程控制的基礎。在開發(fā)某項目前期做好充分的了解和準備，為項目的實施建立詳細可靠易調(diào)整的可行性計劃，從而保證項目的質(zhì)量。制定具體而可調(diào)整的項目計劃使開發(fā)商對項目開發(fā)設計的公司有一個衡量的標準和監(jiān)督，同時也能在項目的管理實施過程中實現(xiàn)對相應建設項目的質(zhì)量管理和過程控制。項目開發(fā)的前期策劃是樓盤成功與否的關鍵，首先要抓好市場調(diào)查分析、項目可行性研究，顧客的內(nèi)在需求，解決該樓盤要瞄準的客戶群體即市場定位問題。房地產(chǎn)的項目開發(fā)應實現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設實施提供良好的設計前提，從居住建筑的設計出發(fā)保證建筑的設計和建筑的質(zhì)量，建立運行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強項目開發(fā)管理也能實現(xiàn)科學的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項復雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設計時應考慮各方面的綜合因素，以科學的開發(fā)為建筑的實施和質(zhì)量奠定堅實的基礎。

7 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營管理中的信息交流和管理機制

房地產(chǎn)項目從開發(fā)到實行涉及到許多方面的因素，因此，建立相對完善的交流溝通機制是很有必要，同時也能保證工程項目的管理和實施。提升管理效率。在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機制，形成協(xié)調(diào)而統(tǒng)一的項目設計開發(fā)管理模式，在運轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)方面還應完善參與方和設計方的溝通交流機制，實現(xiàn)在項目實施過程中的協(xié)調(diào)溝通機制。

8 房地產(chǎn)企業(yè)中的物業(yè)管理

為使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)保值、增值，同時為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件之一。在許多西方發(fā)達國家，物業(yè)管理都是由專業(yè)化公司承擔，而我國是在20世紀90年代初才開始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。用了十年左右的時間全國各地都成立了不少的物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)的物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量與其國際化物業(yè)管理公司的衡量標準存在著較大的差距。房地產(chǎn)開發(fā)商在自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。近年來，物業(yè)與住房房客的矛盾愈發(fā)激烈，沒有能提供更加完善符合顧客內(nèi)在需求的服務，是公司與顧客的主要矛盾沖突點之一。在這樣的境況下，對于那些有志于塑立品牌、開拓市場的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，不僅是前所未有的機遇，同時也要面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務是房地產(chǎn)商爭取開發(fā)項目的又一張極有說服力的一張王牌，這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營管理中的行為準則和衡量標準。即要以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定公開合理的物業(yè)管理費用、并實行財務公開，創(chuàng)造人性化的生活空間等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)商開發(fā)項目進行經(jīng)營管理的一項基本的重要工作，是為客戶提供的長期服務，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項經(jīng)濟不可避免地需要法律、會計、建筑規(guī)劃、投資咨詢、物業(yè)管理等專業(yè)意見的支持。在競爭激烈的現(xiàn)代企業(yè)制度下一定要建立與相關專業(yè)機構(gòu)合作的團隊，由專業(yè)人士對項目開發(fā)經(jīng)營的各個階段提供專業(yè)意見，供董事會及經(jīng)營機構(gòu)決策時參考。所以，在前期策劃時，進行充分市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，是項目開發(fā)成功的最為關鍵的一步。

9 房地產(chǎn)經(jīng)營管理堅持的原則

①堅持以動態(tài)管理和優(yōu)化組合為基本特征的項目管理模式，堅持企業(yè)高層制定的科學定位計劃；②堅持項目經(jīng)理責任制和項目成本核算制；③堅持市場風險與開發(fā)項目，施工風險分離制；④建立良好的有償服務制度，五是必須檢查項目管理制度，促進開發(fā)項目有章可循，有法可依，加強企業(yè)內(nèi)部管理規(guī)章制度，完善企業(yè)高層內(nèi)部管理制度，完善項目部層面的制度建設等一系列原則。要加強并完善項目公司經(jīng)營機構(gòu)的建設，建立總經(jīng)理向董事會負責、董事會向股東負責、總經(jīng)理在董事會授權范圍內(nèi)的自主決策，并接受監(jiān)事會監(jiān)督的經(jīng)營管理機制，確保項目公司靈活運作、規(guī)范經(jīng)營。

10 結(jié)束語

企業(yè)以獲取持續(xù)利潤最大化為目標，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商大力挖掘優(yōu)秀的人力資源、不斷創(chuàng)新的施工技術，建立專業(yè)化的經(jīng)營模式，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實施以顧客滿意為最高準則的服務態(tài)度為主，研究出最合理最精確的服務模式和經(jīng)營管理制度，一個企業(yè)要想在競爭異常激烈的房地產(chǎn)市場中站穩(wěn)腳跟，除去自身的優(yōu)勢外，外界衡量企業(yè)的標準是使該企業(yè)立于不敗之地的重要前提，在前期策劃時，一定要進行充足的市場調(diào)查及對調(diào)查資料進行準確分析，以確定正確的發(fā)展路向，找準市場定位，確定顧客內(nèi)心真正的需求，是項目開發(fā)成功的最為關鍵的一步。