“爛尾樓”的成因及防范對策研究

譚冉

（西北大學現代學院 陜西西安 710130）

伴隨著房地產業的急速發展，城市中存在大量“爛尾樓”現象，“爛尾樓”的出現在空間和時間上對人們的生活和社會的發展都造成了一種龐大的資源浪費，它們嚴重的影響人們的居住環境并且制約著地區經濟的發展，因此探究“爛尾樓”的成因并提出行之有效的解決措施對于緩解城市用地供求矛盾與管理壓力，減少社會經濟效益損失等有著重要的意義。

1 “爛尾樓”的概述

“爛尾樓”被比作為“人體內的毒瘤，臉上的傷疤”，是城市建設中最礙眼的、根本算不上建筑的樓房。其普遍定義為：房地產項目在完備各項工程手續的辦理以及相關機構的批示啟動后，開工后卻因開發商困于債務問題或無法進一步建設，以及因工程項目質量檢驗不合格、產權問題發生糾紛等原因，使項目處于一年以上停工狀態的工程建設[1]。簡而言之，就是在各種現實因素的干擾下，因為開發商無力完成自己的在建項目，導致該房地產工程項目中斷，顯現在公眾面前的未全部完成工程建設項目的建筑物。“爛尾樓”的出現導致了城市美觀受損、影響居住質量以及浪費土地資源激化業主矛盾等消極影響。

2 “爛尾樓”的成因分析

2.1 工程項目建設資金鏈斷裂

“爛尾樓”的形成最主觀的原因就是建設資金不足，而導致資金斷裂的原因多種多樣，主要包括：①因開發商在一整個工程項目開發階段沒有做好充分的前期準備，致使建設項目啟動后中途面臨資金短缺危機；②因“炒樓大熱”開發商過度集中于某一個地區的房地產業，樓盤房價居高不下，政府出面宏觀調控資源配比，房地產項目措手不及，就導致資金銜接不上；③因資金來源被截，全球經濟環境處于起伏狀態，不得不使工程被迫停工等。

2.2 房地產市場缺乏自我約束

“房地產熱”近年來一度被外界認為是暴利行業，房地產開發商高回報的利潤率縱使各行業有資本的人士都愿意躍身進入謀得一金半銀。本來房地產行業的運營都參差不齊，一時間過多的企業涌入便會造成該市場的入不敷出，調節混亂，定位不清，銷售前景一片迷茫，迫使投資者“革故鼎新”，“爛尾樓”更加的猖獗而起。

2.3 工程建筑質量低劣未達標

工程建設項目一旦啟動，作為單位總體目標的質量與安全、經濟效益就是房地產商和承包商所考慮的重中之重。在利益與道德的選擇上，金錢至上的驅使下，有些房地產承包商昧著自己的良心在建設項目工期中暗中偷工減料，不顧建筑安全質量規范標準的約束，從而獲取不屬于自己的利益。工程建設過程中環環相扣，一環不緊下環定松，最后就產生因建筑安全質量不達標的“爛尾樓”。

2.4 政府管理不嚴、城市規劃不合理

“爛尾樓”正逐漸成為人們茶余飯后議論的焦點，因為千古以來都是“民安居，立國興邦之本”，而其背后卻是涉及到諸多敏感話題，政府面對這些問題卻“不想查，不敢查，不愿查”，同時又迫于輿論壓力不得不表態、道歉，某種程度上，這僅僅是政府的緩兵之策，其實際上只是為了在曝光的事情上撫慰公眾情緒，并不是為了真正地去徹查解決問題，待民眾視線稍稍移轉，事件通常就置若罔聞了。

另外，城市規劃思路滯后，對城市建設用地缺乏預見性和與時俱進的科學規劃，執法松動，就導致城市空間配比失控，用地結構失調。

3 “爛尾樓”的防范對策

3.1 健全相關法律法規

國家要加強法律法規制定，明確該行業市場下的產權關系和清晰劃分責任，細化該行業之前執行的相關法律規定。只有切其要害，方可達到“爛尾樓”的治標之本。比如，政府應該先集中解決現存的“爛尾樓”的歸宿問題，并從中總結出治理經驗用以編入法律法規來防范其再產生，尤其注意產權、債務方面的規定，“爛尾樓”最重大的問題就是產權債務不明，極易發生扯皮現象，這就要依靠政府對此方面進行大規模的整改。

3.2 落實土地政策

從2004年國務院頒布了《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》開始，國家都已明確指出對土地審批、土地占用等六種情況進行重點清查和整頓。因此應該做到依法辦事，嚴格貫徹落實《土地法》以及《城市市容和環境衛生管理條例》等法律法規，只有規范化、正式化、強制化的將房地產制度落到實處，并加重執行力度與懲處政策兩頭并齊的舉措，才能讓城市用地配置的交易更趨近于公開化、透明化、科學化，以及極大上杜絕房地產業以前不良的運作方式，一定程度上根治“爛尾樓”乃至其他爛尾項目的產生。

3.3 地產業合理控制開發

房地產的開發是一項復雜的活動，需要專業人員同開發商一起進行相關的工作。投資機會選擇與投資決策分析以及前期工作的準備就為之后項目合理發展的走向奠定下良好基礎。只有在此基礎上，項目建設、銷售租賃和物業管理才能趨于正常走勢，那么“爛尾樓”就能夠從此得以大程度的控制。

3.4 有效的管理建筑施工

在一套科學完整的工程項目管理中，包含了大量工作人員相互交接的過程，尤其是工程項目控制最為關鍵，程序的反復執行就是對工程建設質量最負責的審核。比如，從工程建筑施工方面來講，選擇一個稱職項目經理就顯得尤為關鍵，這個職位既面對下屬又要面對客戶，肩負著很多責任。這樣，就要求各方利益想當協調一致、充分調動上下，才能夠使自己不處于“夾心餅”的尷尬地位當中。與此同時，項目經理要本著對自身嚴格要求的職業操守，堅決抵制一切關于建設工程項目違法亂紀的行為，將“爛尾樓”的產生消滅在萌芽中。

[1]朱瑩.城市爛尾樓改造項目安全管理問題探究[J].四川建筑，2007，27：166～169.

[2]尹學斌，李俊曼.爛尾樓改造方法研究——淺析凈月5號公館改造設計[J].吉林建筑大學學報，2016，33（2）：80～82.

[3]郭 峰.工程項目管理[M].貴州科技出版社，2001，6：16～172.

[4]BE Harcourt，J Ludwig.Broken Windows：New Evidence from New York City and a Five-City Social Experiment[J].University of Chicago Law Review，2006，73（1）：271～320.