研究農村征地拆遷補償安置

汪從奇

（重慶市銅梁區國土資源和房屋管理局 重慶銅梁 402560）

如何通過當前征地拆遷住房補償安置制度的改革，一方面從根本上防范失地農民屢屢侵犯國家、集體及個人利益現象，另一頁面是真正實現城鄉住房拆遷補償安置平等性。

1 征地拆遷補償概述

關于征地拆遷補償問題一直是研究的重點和熱點，更多的關注度在如何保護失地農民利益方面。制度體系不斷完善，對變革方式有了更高的要求。在具體實施過程中側重點是如何通過制度模式的利用，保證效益。部分區域出現機體離婚的現象，根據補償制度要求可知，如果一家變兩家，一戶變兩戶，則能得到更多的補償。針對此類特殊情況，相關部門做出了嚴格的公告，此后任何離婚行為不認可，不允許出現通過離婚來爭取更多經濟利益的行為。

在全國其他區域出現上述情況的案例有很多，原因有很多：①當地住房安置補償標準被拆遷獨立戶和家庭人口數量作為基數。②普遍發生在城鎮規劃范圍內經濟比較發達的區域，由于居民相對比較富裕，了解拆遷補償制度和正常類型。③以自發性的群體事件為主，無人組織，有人嘗試后，其他人則沿襲進行操作。除了簡單的行政救濟外，很多人違背道德常理，受到社會的譴責[1]。

2 農村征地拆遷補償制度

無論是土地管理法還是土地管理法的實施條例，在土地管理階段，需要做好征地工地的具體處理方式。根據現有補償標準的具體要求可知，需要集中對失地農民耕地以及其他用地的補償制度和安置方式了解，此外考慮到補償安置模式以及區域經濟發展條例可知，如果缺少合理和完善的補償標準，則需要交給行政部門處理[2]。從各地實際情況來看，征地拆遷補償制度形式分為不同的種類：①異地規劃，農民原有住宅被占用后，可以自行或者統一選址進行重建，政府部門給予一定的補貼；②貨幣化的安置，安置對象不需要進行統一性管理，也不愿另選址進行重建。政府相關部門統一進行規劃后，被拆遷的房屋向政府申請重新購買。如果實際安置面積大于應該得到的補償面積，安置對象可以以成本價或者市場價向拆遷單位購買。根據中央土地集約化處理要求可知，很多區域對農戶行為進行處理的過程中，明確禁止建房，可以以集中居住的方式進行統籌處理和規劃，此外根據現有規劃政策以及房地產產業不變化可知，多數農戶選擇現房安置的形式，從現房安置補償標準而言，可以分為不同類型：

首先確定補償標準，以區域現有經濟發展案例作為基礎，不考慮被拆房屋的客觀價值，直接以獨立戶作為基數，同時住宅合法建筑面積*固定面積作為標準，最終確定面積。根據調換類型以及住房面積劃分補償類型可知，每戶人均建筑面積為45m2面以上，按照人均建筑面積的要求進行調換后，可以結合產權類型進行規劃[3]。農村經濟發展階段影響因素有很多，采用“主體”補償形式，采取以主體為中心的規定形式，如果出現征地拆遷安置的現象，新增人口則可以得到補償。土地權受到其他方面的保護，不容易將土地賣給外邊人。婚姻關系是選擇之一，一個人如果嫁到別的地方，則成為另一個地方的人。“客體”制度也是重要的補償標準，北京市、上海市等不考慮家庭人口數量，直接以房屋價格作為基礎，結合普通住宅商品銷售價格以及區域補償價格等，和拆遷戶房屋市場價格對比后，確定在被拆遷房屋的產權面積。根據現有條例和方案可知，安置房屋的市場評估價和結算差價等直接影響補償價錢，被拆遷人可以直接選擇貨幣補償[4]。

3 農村征地拆遷補償安置措施

當前農民居民存在法律意識不強的現象，根據現有征地補償模式以及方案可知，在監督管理過程中，需要對處罰類型掌握，為了避免出現違法操作或者其他現象，需要強調征地拆遷紀律。此外可以市場價值作為基礎，在城鄉統一的住房安置條件下實施。農村征地拆遷補償安置措施如下：

3.1 提前進行資料審查

根據現有房屋征收和補償條例可知，對補償類型和方案著手，以整體效益作為基礎，房屋、附著物，如果僅考慮到裝修以及結構情況，則無論是房屋的區位還是城郊結合等都在偏遠區域。以建筑檔次為例，統一進行安排的階段，可以單獨戶以及家庭人口總數為標準，提前進行補償。當前在城鄉建設指導以及制度體系落實階段，沒有明確體現出房屋財產的價值，導致功能仍然在自主范圍內。在市場經濟條件下，農村集體土地實行的計劃經濟形式，對農民以及農村集體有一定的影響，農村房屋也不例外，拆遷補償的最終結果是實現等價值，不是簡單的對等。因此在實施過程中需要體現出應用價值[5]。

3.2 實現管理層面的平等

在城鄉住房價值量上實現對等分配是重點，指的是財產所有權能得到平均分配。城市房屋和農村房屋最大區別就是土地性質，國有土地和房屋市場價值是一致的，受到供求關系的影響，集體土地以及地上房屋卻沒有，事實上，農村比城市更需要發展，因此實現財產對等后，在財產依法規定緩和確定的前提下，作為物權主體，無論是國家還是集體都需要給予保護。

3.3 廣泛征求意見

征地拆遷和城市拆遷具有強制性的特點，但是同時對自己財產也有一定的支配權利。城市房屋拆遷的過程中是雙方在房屋與市場價值基礎上進行協商。農村房屋拆遷則以補償制度作為基礎，實際上沒有尊重受眾的意見。因此在實施階段需要體現出平等互利的原則，讓民眾發表自己的意見，綜合雙方意見后進行落實。

3.4 建立統一市場管理條例

集體土地征收階段，和國有土地房屋拆遷采用的是同樣的方式和標準，根據等價補償機制可知，在實施階段建立城鄉統一的市場管理條例，集體土地特別是集體建設用地得到利用，宅基地是集體建設用地的一種，土地征收后，直接作為建設用地使用，根據現有研究案例可知，農村住房補貼機制實施后，可以參照重慶市現有住房安置補償制度實施。將集體土地按照區域劃分成不同的等級后，根據等級劃分類型進行，擬定集體土地房屋的指導價格，使廣大群眾對自己房屋價值有更高的認知。確定房屋管理條例后，將該指導體系作為補償依據實施。只有保證補償制度的合理性，才能凸顯出市場管理機制的可行性。

3.5 做好區域保障工作

各區縣（自治縣）人民政府要以“三個代表”重要思想為指導，牢固樹立科學發展觀和“以人為本”的執政理念，加強組織領導，采取有效措施，積極促進被征地農轉非人員實現就業，認真落實被征地農轉非人員的基本養老保險制度，努力解決被征地農轉非人員的生活困難問題，切實保障被征地農轉非人員的合法權益。此外管理職責的落實也是重點，要保證權責分明，土地行政部門要做好征地補償安置實施和農轉非人員基本養老保險經費劃轉工作，按照部門管理要求對各項內容進行調查，在現有基礎上落實管理體系，制定對應的管理方式。農業部門要做好被征地集體經濟組織財產分配、使用、管理的指導和監督，以及土地承包經營權調整工作。規劃和建設部門要統一安置住房，定向銷售住房的選址、施工以及質量等工作。

4 結束語

重慶市征地拆遷項目不斷落實，國土房管局在項目落實中起到重要的作用，根據征地項目管理案例和實際需求可知，只有按照補償條款以及方案布置流程實施，才能使其滿足制度要求。

[1]胡 丹.增加農民財產性收入的對策探析[J].決策，2010（2）：133～134.

[2]趙建平.保護被征地農民住房權益完善征地拆遷補償配套制度[J].浙江國土資源，2008，11（12）：23～24.

[3]楊玉華.當前影響中國社會和諧穩定的五個思想性問題[J].勝利油田黨校學報，2016，29（01）：65～69.

[4]張紅，于楠，等.對完善中國現行征地制度的思考[J].中國土地科學，2015，10（01）：96～98.