物業(yè)管理系統(tǒng)的智能化

隨著社會(huì)發(fā)展水平的提升，人們對(duì)于服務(wù)品質(zhì)不斷提出更高的要求，小區(qū)物業(yè)管理作為與人民生活息息相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，在智能化趨勢奔涌而來的今天，必須學(xué)會(huì)跟隨時(shí)代發(fā)展潮流，以服務(wù)品質(zhì)的提升換取業(yè)主的滿意，因此，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)也面臨著提高智能化技術(shù)應(yīng)用水平，在社區(qū)安防、物業(yè)管理等方面提高業(yè)主獲得感的迫切需求。但需要認(rèn)識(shí)到的是：智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)不是簡單的智能化技術(shù)的拼湊組合，而是通過多種智能化技術(shù)的對(duì)接，以先進(jìn)科學(xué)的管理理念與管理方式，做到物業(yè)管理的系統(tǒng)化、整體化。

小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)智能化過程中面臨的挑戰(zhàn)。只有清楚認(rèn)識(shí)到，提高智能化技術(shù)在小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中應(yīng)用水平所面臨的困難，才能夠從自身實(shí)際出發(fā)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，科學(xué)合理的選擇智能化技術(shù)加以應(yīng)用。

物業(yè)整體管理質(zhì)量較低。打造整體智能化小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)，不僅僅需要增加智能化技術(shù)，更需要現(xiàn)代科學(xué)管理理論的支持與指導(dǎo)。眾所周知的是，物業(yè)這一行業(yè)的特點(diǎn)是低門檻、低利潤，很少有物業(yè)公司能夠?qū)①Y金投入管理人才的引進(jìn)上，公司內(nèi)部的組織架構(gòu)簡單，管理水平低下，加之這一行業(yè)的發(fā)展時(shí)間短，多數(shù)公司都缺少現(xiàn)代管理理念與經(jīng)驗(yàn)，對(duì)智能化設(shè)備的管理不能做到常態(tài)化、科學(xué)化與周期化，因此，智能化技術(shù)的使用成本偏高。

管理組織混亂。小區(qū)的管理不僅僅關(guān)乎物業(yè)公司，在當(dāng)前社會(huì)環(huán)境下，政府部門、通信公司與銀行等單位都與小區(qū)管理有交集，而在管理過程中的責(zé)任劃分與主體界定不夠明確，這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理上的混亂。容易產(chǎn)生爭議的地方主要有住宅物業(yè)布線所有權(quán)、利益分配等，同時(shí)信息不能共享也會(huì)導(dǎo)致管理混亂。管理上的混亂，使得智能化技術(shù)不能充分發(fā)揮其作用，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)因此產(chǎn)生盲區(qū)。

缺乏智能化技術(shù)維修管理能力。為了智能化而盲目上馬智能化設(shè)備，這是當(dāng)前開發(fā)商為了美化項(xiàng)目慣用的手法，但這樣的行為，有可能與實(shí)際需求不相符，造成資源的浪費(fèi)。我國的實(shí)際情況是，項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)中，所使用的智能化設(shè)備往往不能構(gòu)成系統(tǒng)，單獨(dú)使用效果不理想，而物業(yè)公司普遍實(shí)力不足，缺乏專業(yè)的智能化設(shè)備維修管理人員，設(shè)備的維修保養(yǎng)又需要專業(yè)的維修公司，出現(xiàn)突發(fā)情況后，維修效率較低。

智能化技術(shù)在小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)中的應(yīng)用。防盜報(bào)警系統(tǒng)。安全防護(hù)是物業(yè)管理系統(tǒng)最基礎(chǔ)的任務(wù)。防盜報(bào)警系統(tǒng)主要由各種探測器、控制器與控制中心組成。探測器是整個(gè)系統(tǒng)的底層部分，它們承擔(dān)著監(jiān)測所在區(qū)域狀態(tài)的任務(wù)，一旦發(fā)現(xiàn)非法入侵等警情，會(huì)將信息通過信號(hào)傳輸線路發(fā)送到區(qū)域控制器，控制器將報(bào)警信息發(fā)送到控制中心計(jì)算機(jī)上，最后以聲光形式實(shí)現(xiàn)報(bào)警，接警后則需要對(duì)警情加以處理，復(fù)核是否誤報(bào)，確認(rèn)真實(shí)性后出境。探測器的主要類型有紅外探測器、紅外對(duì)射柵欄、紅外圍墻對(duì)射、門窗探測器與煤氣探測器等。

電梯監(jiān)控技術(shù)。當(dāng)前建筑發(fā)展趨勢是高層化，這樣的趨勢下，電梯幾乎已經(jīng)成為高層業(yè)主進(jìn)出住宅的唯一方式，因此，對(duì)電梯的安全性要求必須嚴(yán)格。電梯監(jiān)控技術(shù)主要是監(jiān)測電梯的運(yùn)行狀態(tài)，一旦發(fā)現(xiàn)異常情況，立即將報(bào)警信號(hào)發(fā)送給物業(yè)管理系統(tǒng)，將發(fā)生危險(xiǎn)的可能性降到最低。電梯監(jiān)控主要有以下方面內(nèi)容：預(yù)先設(shè)定運(yùn)行狀態(tài)、起停時(shí)間、緊急事故狀態(tài)報(bào)警；動(dòng)態(tài)顯示各個(gè)電梯運(yùn)行情況，并將電梯啟停狀態(tài)、所處位置、運(yùn)行方向等信息上傳物業(yè)管理系統(tǒng)；對(duì)拽引電機(jī)、制動(dòng)器等部件在安全機(jī)構(gòu)故障后的自動(dòng)報(bào)警功能進(jìn)行檢測，包括故障原因、地點(diǎn)、時(shí)間與故障狀態(tài)等；對(duì)大型小區(qū)還能做到多梯并控，根據(jù)人流高峰期的客流方向與轎廂所在位置，有選擇的制定運(yùn)行程序，如“上行客流模式”“下行客流模式”等。

給排水監(jiān)控技術(shù)。生活用水的保障是居民生活的基礎(chǔ)。智能化的給排水監(jiān)控技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)的計(jì)算來進(jìn)行對(duì)給排水系統(tǒng)的調(diào)整，監(jiān)測排水泵等相關(guān)部件的運(yùn)行情況，在用水量與供水量之間做到動(dòng)態(tài)平衡，確保整個(gè)給排水系統(tǒng)盡可能運(yùn)行在高效狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)低能耗、高效率的目標(biāo)。其實(shí)現(xiàn)原理主要是通過對(duì)水泵、水池與水箱等主要部件的監(jiān)測與控制，通過預(yù)先設(shè)定好的程序，在某一部件某一具體動(dòng)作發(fā)生時(shí)，通過相關(guān)程序反應(yīng)，做到對(duì)給排水量的優(yōu)化調(diào)整。

當(dāng)前智能化技術(shù)的發(fā)展水平已經(jīng)能夠滿足業(yè)主在物業(yè)管理方面的絕大部分需求，但在應(yīng)用中，我們必須結(jié)合小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)現(xiàn)有的技術(shù)設(shè)備以及小區(qū)實(shí)際特點(diǎn)，來選擇相應(yīng)的智能化技術(shù)提高物業(yè)管理水平，注意避免因追求物業(yè)管理系統(tǒng)的智能化而盲目引入智能化技術(shù)，從而造成設(shè)備的空閑浪費(fèi)，影響物業(yè)管理的綜合效益。