西寧市人民政府辦公廳關于印發西寧市培育和發展住房租賃市場實施方案的通知

寧政辦〔2018〕73號

西寧市培育和發展住房租賃市場實施方案

根據《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）、《青海省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（青政辦〔2017〕48號）要求，結合西寧實際，制定本實施方案。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，認真學習貫徹習近平總書記全面深化改革重要思想，全面貫徹黨的十九大和十九屆一中、二中、三中全會精神，牢固樹立“四個意識”，不斷堅定“四個自信”，始終做到“三個一以貫之”和“五個過硬”，忠實踐行“兩個絕對”，堅持和加強黨的全面領導，牢牢把握穩中求進工作總基調，自覺貫徹新發展理念，緊扣我國社會主要矛盾變化在西寧的具體表現，統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，全面落實“四個扎扎實實”重大要求，加快“四個轉變”，實施“五四戰略”，按照省第十三次黨代會、省委十三屆三次全會、省“兩會”和市第十四次黨代會以及市委十四屆五次、六次全會部署，堅持以供給側結構性改革為主線，以滿足多層次住房需求為出發點，以培育住房租賃市場主體，增加租賃住房供應，引導住房租賃消費，規范市場秩序為重點，加快培育和發展住房租賃市場，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，為在新的起點上加快打造綠色發展樣板城市，奮力建設新時代幸福西寧作出新的更大貢獻。

二、發展目標

2020年，基本形成供應主體多元化、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系；基本形成保基本、促公平、可持續的公共租賃住房保障體系；基本形成市場規則明晰、權益保障充分的住房租賃法規制度體系，實現城鎮居民住有所居目標。

三、主要任務及工作措施

（一）培育多元化的住房租賃市場供應主體

1.大力培育住房租賃企業。鼓勵設立住房租賃企業或增加企業經營范圍從事專營或兼營住房租賃業務，形成住房租賃企業、中介機構、物業服務企業等多元化的市場參與主體，提供專業、規范的租賃服務。支持住房租賃企業通過租賃后再轉租、接受委托出租、購買房源出租和建設長租公寓、青年公寓等方式開展住房租賃業務。組建國有房屋租賃公司，利用政府債券、住房公積金、金融基金、信托產品等，通過新建、收購、改建或長期租賃庫存商品房等多種方式籌集房源，實施規模化、集約化、專業化的住房租賃服務，引領行業發展。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局、市財政局、市住房公積金管理中心、市金融辦）

2.促進房地產開發企業轉型發展。引導房地產開發企業從傳統的開發、銷售向租售并舉模式轉變。支持房地產開發企業將其持有的存量房源投放到租賃市場或轉為養老機構、社區居家養老設施用房和醫養服務中心、旅游食宿接待中心用房及短租公寓、酒店式公寓等租賃型的養老地產和旅游地產。允許房地產開發企業對庫存商業用房通過“商改住”用于租賃。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作開發，或將庫存商品住房交予住房租賃企業經營、管理，建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式，發展租賃地產。探索建立商品住房共有產權制度，房地產開發企業可以部分持有、部分出售商品住房產權，并將所持有的產權租賃給購房人，由購房人按照約定逐年購買剩余產權。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市國土資源局）

3.允許物業服務企業開展房屋租賃業務。支持物業服務企業接受房地產開發企業、業主委托，將未售或未居住房屋進行租賃，提高住宅小區入住率。物業服務企業按委托合同對租賃房屋進行統一管理、維護，建立小區租賃房屋信息管理臺賬，協助公安部門做好出租房屋治安管理，督促承租人按規定進行暫住登記。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局、市公安局、各縣區政府）

4.規范住房租賃中介機構。充分發揮住房租賃中介機構作用，扶持、培育一批服務規范、信譽度高的中介機構，鼓勵其開展連鎖經營。嚴格落實住房租賃中介機構備案制度，推廣使用規范的《房地產經紀服務合同》，引導中介機構及其從業人員規范承接業務，加強房源信息核查和發布管理，明碼標價，提供規范的居間服務。房產部門要與市場監管等部門建立聯動機制，定期互通住房租賃中介機構工商登記和備案信息，并在政府網站等媒體上公示，提示交易風險。建立住房租賃中介機構和從業人員信用檔案及評價體系，落實房地產經紀專業人員職業資格制度和從業人員實名服務制度，促進住房租賃中介機構誠實守信，依法經營。鼓勵中介從業人員參加職業資格考試、接受繼續教育和培訓，不斷提升職業能力和服務水平。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局）

5.支持和規范個人出租住房。支持個人將擁有合法權屬證明的房屋依法出租，租賃當事人按照有關規定辦理租賃備案，推行《房屋租賃合同》示范文本。個人可與住房租賃企業簽訂長期委托合同，建立長期、穩定的房屋租賃關系，企業按委托合同對房屋進行統一裝修、出租、管理和維護。承租人應按規定主動到公安機關或其委托機構進行暫住登記，并按合同約定的租賃用途和使用要求合理使用住房和室內設施，按時繳納租金。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局、市公安局、各縣區政府）

（二）增加住房租賃市場供應

6.新建租賃住房。開展住房租賃市場調查，根據租賃住房供需狀況，制定新建租賃住房發展規劃，合理確定租賃住房總量規模、套型比例，合理配置土地、資金等資源，有序推進新建租賃住房建設。本方案實施起，新開發建設的面積10萬㎡以上的商品房項目，出讓土地時，按住宅總建筑面積的3%配建租賃住房，配建的租賃住房由開發企業自持，用于長期租賃，不得分割轉讓，不得改變用途。允許已建成未出售的經濟適用房用于市場化租賃。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市國土資源局、市城鄉規劃和建設局、市發改委、市財政局）

7.商業用房改建租賃住房。已出讓用地但未開發建設的商業用房、工業用房等，在符合土地利用總體規劃和城鎮規劃前提下，依法依規辦理用地、規劃、施工許可等相關手續后可改建為租賃住房。允許已建成的閑置、利用效率低的商業、辦公用房等按規定改建為租賃住房。房地產開發企業（或建設單位）提出改建方案，經房產部門初審，規建、土地、消防等部門會審，按照“一事一議”原則，報經市政府批準。改建為租賃住房的，改建后土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整后用水、用電、用氣及供熱價格按照居民標準執行。在符合住宅設計規范，不影響房屋結構安全和消防安全的前提下，允許戶型改造后按套或間出租，廚房、衛生間、陽臺和地下室等不得供人員居住。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市城鄉規劃和建設局、市國土資源局、市公安局消防支隊、西寧供水集團公司、西寧供電公司、西寧中油燃氣公司、西寧城達供熱公司、華能西寧熱電有限責任公司）

8.多渠道增加租賃房源。鼓勵機關單位、企事業單位、社會團體、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業、中介機構出租。結合“十三五”后三年全市引進人才住房實際需求，按照青海省人民政府《關于引進高端創新人才住房保障的意見（試行）》（青政〔2017〕80號），提出西寧市落實措施，集中購買或租賃一批商品住房，保障各類引進人才住房需求。盤活現有直管公房，加強直管公房經營管理，現有直管公房承租人符合公共租賃住房保障條件的，享受保障房政策，其余住房實行市場化租賃，增加租賃住房供給。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市財政局、市發改委、市國資委、各縣區政府、市房地產集團公司）

（三）完善公共租賃住房保障制度

9.推進公共租賃住房貨幣化。轉變公共租賃住房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。在公共租賃住房全部進行實物配租后，對仍有保障需求的城鎮住房困難家庭，結合實際制定發放公共租賃住房補貼標準，通過市場租賃解決住房問題。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、各縣區政府）

10.逐步擴大公共租賃住房保障范圍。進一步降低公共租賃住房申請準入門檻，將符合西寧市公共租賃住房保障條件的本市城鎮最低生活保障及中低收入家庭、大專以上學歷的新就業大學生、繳納本市城鎮職工養老保險兩年以上的外來務工人員納入公共租賃住房保障范圍，對符合條件的享受國家定期撫恤補助的優撫對象、孤老病殘人員等各類特殊困難家庭優先保障，向符合條件的環衛、公交等住房困難職工較多的用人單位通過集中配租的方式進行保障。加快公共租賃住房運營管理信息系統建設，進一步完善公共租賃住房申請、審核、公示、輪候復核制度，嚴格公共租賃住房準入、動態管理機制、健全退出機制，落實信息公開制度，確保公共租賃住房分配、運營、管理工作公開、公平、公正。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市人力資源和社會保障局、各縣區政府）

11.提高公共租賃住房運營管理能力。加快公共租賃住房項目基礎配套設施建設，進一步完善公共服務設施，達到交付使用條件，盡快發揮保障作用。提高公共租賃住房小區物業服務和房屋維修養護管理水平，積極推行市場化運行、社會化管理和群眾自我管理的物業服務方式。將政府投資和管理的公租房交由公共租賃運營管理機構統一運營管理，實現企業化管理、科學化運營，不斷提升運營管理工作效率。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、各縣區政府）

（四）加大政策支持力度

12.落實稅收優惠。嚴格落實相關稅收優惠政策，引導納稅人用足、用好相關稅收優惠政策。落實營改增關于住房租賃的有關政策，對個人出租住房的，應按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅稅率；住房租賃企業中一般納稅人提供住房租賃服務，適用11%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的稅率計算應納稅額。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，按國家規定扣除相關費用。

（責任單位：市國家稅務局、市地方稅務局）

13.提供金融支持。鼓勵和引導金融機構根據住房租賃企業的特點，開發特色信貸產品，為住房租賃企業提供金融支持。探索采取差別化信貸政策，房地產開發企業將已竣工庫存商品住房用于出租經營的，金融機構可結合企業實際，給予相關資金支持。加大優惠政策支持力度，鼓勵各類社會資本進入住房租賃市場。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市金融辦、市財政局）

14.鼓勵住房租賃消費。支持職工提取住房公積金支付房租，職工連續足額繳存住房公積金滿3個月且賬戶為正常連續繳納狀態，本人及配偶（包含單身職工）在本市無自有住房且租賃住房的，可每年提取夫妻雙方住房公積金支付房租一次，月支取金額不得高于本人月繳存額。職工租住公共租賃住房的，按照實際房租支出據實提取；租住商品住房的，每年提取金額上限參照《青海省公共租賃住房管理辦法》的相關規定和房產管理部門公布的當地房屋平均租金水平確定。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市住房公積金管理中心）

15.落實承租人落戶入學政策。外來務工人員，簽定租賃合同滿1年并在房產部門辦理了租賃備案證明，符合《西寧市戶口遷入政策實施細則》規定的，本人、配偶及未婚子女可落戶；符合《西寧市外來流動人口適齡兒童少年來寧接受義務教育入學管理辦法》規定的，其子女可向居住地所在的教育行政部門提出入學申請，享受義務教育，教育行政部門應有序安置入學。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市公安局、市教育局）

（五）提供公共便民服務

16.建立房屋租賃交易服務監管平臺。建立全市統一的房屋租賃交易服務監管平臺，逐步推進與公安、教育、公積金管理、不動產登記等部門之間信息共享。通過房源登記、房源核驗等，實現住房租賃交易全程監管，同時為租賃雙方提供租賃交易、網上簽約、登記備案等方便、快捷的“網上一站式”服務。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市財政局、市公安局、市教育局、市住房公積金管理中心、市國土資源局）

17.設立房屋租賃服務大廳。引入中介機構、租賃公司、銀行等進駐，為租賃雙方提供固定的住房租賃交易場所，提供發布房源、獲取租賃信息、居間代理等規范的“線下”服務，與房屋租賃交易服務監管平臺形成“線上”、“線下”聯動，推行實名掛牌，真實房源，促進中介機構規范經營、誠信服務，引導住房租賃市場有序發展。

（責任單位：市住房保障和房產管理局）

（六）加強住房租賃市場監管

18.完善房屋租賃規章制度。按照國家的法律法規制定完善房屋租賃管理配套制度，明確當事人的權利義務，規范房屋租賃行為，穩定房屋租賃關系。修訂《房地產經紀服務合同》《房屋租賃合同》示范文本、完善《房屋租賃企業、中介機構誠信評價辦法》。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局、市政府法制辦）

19.加強租賃市場信息監測。建立房屋租賃市場運行數據統計和分析體系，做好住房租賃市場房源信息、面積、價格等信息統計工作，定期發布房屋租賃市場成交價格，及時掌握和分析住房租賃市場運行情況，制定科學有效的調控和監管措施。

（責任單位：市住房保障和房產管理局）

20.強化行業監管。房產部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作，會同市場監督部門加強對住房租賃市場的監管，集中開展住房租賃中介機構專項整治工作，推進房地產中介機構和從業人員信用等級評定，并向社會公示。對嚴重失信主體實施聯合懲戒，對違法違規的行為依法及時查處，加大對典型案例的查處和曝光力度；公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記管理，督促指導居民委員會、村民委員會、物業服務企業及其他管理單位排查安全隱患，各部門按照職責分工，共同維護房屋租賃市場健康有序發展。

（責任單位：市住房保障和房產管理局、市市場監督管理局、市公安局、各縣區政府）

四、實施步驟

2018年，開展住房租賃市場調查，圍繞培育市場主體、組建國有住房租賃公司、搭建房屋租賃交易服務監管平臺、籌集租賃房源、規范市場秩序等全面培育和發展住房租賃市場。

2019年，制定行業標準、完善行業制度，引導市場規范有序經營，初步建立信息共享、服務高效、監管有力的房屋租賃交易服務監管平臺。初步形成多元化住房租賃市場主體協同發展,新建、改建、閑置住房出租、公共租賃住房等多渠道供給，住房租賃市場初具規模。

2020年，完善制度體系，基本建成多主體供給、多渠道保障、租賃房源充足、政府監管有力、租賃關系穩定有序的住房租賃市場，基本建成租購并舉的住房制度。

五、保障措施

（一）加強組織領導。各部門要按照國家、省、市關于加快培育和發展住房租賃市場的總體要求，進一步加強組織領導，健全工作機制，創新工作方法，落實工作責任。

（二）強化協調聯動。各部門要加強協調聯動，建立重大問題聯席會議工作機制，對出現的重點、難點問題及時研究和上報，確保發展住房租賃各項工作有序推進。

（三）加強宣傳引導。各部門要結合實際加強對住房租賃市場的宣傳引導，組織新聞媒體開展宣傳，倡導住房先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念，營造有利于培育和發展住房租賃市場的良好環境。

本實施方案自公布之日起施行，有效期至2020年5月11日，期間如遇國家政策調整，以調整后的政策為準。