我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

李明明

（沈陽化工大學(xué) 遼寧 沈陽 110142）

一、影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素

房地產(chǎn)上市公司的盈利能力受多方面因素影響，外部環(huán)境因素和內(nèi)部自身因素對其盈利能力都會產(chǎn)生影響。由于外部環(huán)境因素復(fù)雜多變，對其變化難以控制，所以一般企業(yè)從內(nèi)部因素著手考慮。公司規(guī)模，資本結(jié)構(gòu)，公司盈利模式是其內(nèi)部因素中較為重要的三個因素。

（一）公司規(guī)模

公司規(guī)模通常指公司的大小，工人的數(shù)量，機(jī)器設(shè)備的種類和數(shù)量，廠房實際數(shù)量，每年實際能賺取的利潤的多少。是反映能生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量的多少和實際賺取利潤能力的指標(biāo)。一般而言，公司的規(guī)模越大，其能獲取的資源就相對會比較多，資源增多，各種獲利機(jī)會就會增加，隨之，公司賺取的利潤就會增多。

（二）資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)可以獲知企業(yè)是通過哪種方式獲取資本，一般上市公司獲取資金通常有兩種方式，通過股權(quán)融資和債權(quán)融資。合理的資本結(jié)構(gòu)不會因過多的債務(wù)而造成償債壓力過大，也不會因沒有壓力而沒有發(fā)展的動力。

（三）公司盈利模式

企業(yè)不同的盈利模式是代表企業(yè)擁有不同的方法和途徑，合理運(yùn)用各種能夠有效利用的資源為自己的企業(yè)獲取利潤。這是企業(yè)能夠多年屹立不倒的關(guān)鍵所在。所以一個企業(yè)的盈利根本是讓企業(yè)的潛能最大限度的發(fā)揮出來。

二、房地產(chǎn)上市公司盈利能力分析

（一）上市公司盈利能力分析方法

財務(wù)分析需從公司獲取利潤的能力，償還債務(wù)的能力，未來能有怎樣的發(fā)展前景和經(jīng)營獲利效率等這四個方面來體現(xiàn)。一般看來，公司的財務(wù)評價包括其公司獲取利潤的能力，償還借款的能力和外來發(fā)展的潛力。

（二）房地產(chǎn)上市公司盈利能力的分析指標(biāo)

1．資產(chǎn)負(fù)債率分析

資產(chǎn)負(fù)債率也稱負(fù)債比率或舉債經(jīng)營比率。是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，它反映企業(yè)的資產(chǎn)總額中有多大比例是通過舉債而得到的。其計算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額*100%

2.銷售凈利率分析

銷售凈利率是企業(yè)凈利潤與營業(yè)收入凈額的比率受很多因素的影響。說明了企業(yè)凈利潤占營業(yè)收入的比例，它可以評價企業(yè)通過銷售賺取利潤的能力。該比率越高，說明企業(yè)通過擴(kuò)大銷售獲取報酬的能力越強(qiáng)。計算公式為：銷售凈利率=凈利潤/銷售收入×100%。

（三）整體盈利能力的評價

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在看似發(fā)展良好，但也有問題存在。整體盈利水平，資本結(jié)構(gòu)方面問題還較為突出。因為房地產(chǎn)企業(yè)受到國家宏觀調(diào)控的影響，從而使其負(fù)債模式較大，企業(yè)承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險相對較多。宏觀調(diào)控政策和限購政策的出臺都會對房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況產(chǎn)生不利影響，房子會出現(xiàn)積壓狀況，造成大量資金沉淀在房子上。這樣就會使企業(yè)在高負(fù)債壓力下，導(dǎo)致盈利下降，凈利潤大幅縮水，從而對企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

三、我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力存在的問題

（一）整體盈利能力的評價

由于受國家相關(guān)政策的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利能力出現(xiàn)下滑趨勢，再融資水平不強(qiáng)。我國房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平仍然很高。同時房地產(chǎn)受國家政策影響也非常大，如政策的收緊，銷售下滑，資金大量沉淀在房產(chǎn)上，造成現(xiàn)金流短缺，償債能力加大。從自身行業(yè)分析，由于債務(wù)利息費用等問題，盈利水平在不斷下降。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理

因為中國不像國外，資本市場發(fā)展還不完善，債務(wù)融資沒有效果，股權(quán)融資由于成本低并且容易讓人接受，因此中國很多房地產(chǎn)企業(yè)還是以股權(quán)籌資為主要籌資方式，而不去選擇長期負(fù)債，從而導(dǎo)致比例嚴(yán)重失衡。

（三）業(yè)績出現(xiàn)大幅度波動

房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績浮動較大，因為在一個地方對于發(fā)展的需求加大，此時的盈利利潤就會增多，繼而會吸引很多的開發(fā)商前來投資。這時候競爭就會加劇，隨之必定會帶來利潤的下滑。

四、完善我國房地產(chǎn)上市公司盈利能力的對策

（一）增加盈利水平

增加盈利水平有很多種方式，比如走專業(yè)化發(fā)展之路，建立信用品牌從而來吸引更多的股東前來投資，吸引更多的人過來購買房地產(chǎn)產(chǎn)品。這樣盈利水平得到增加，公司的未來發(fā)展前景更加有活力和希望。

（二）加大房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和科技投入力度

現(xiàn)在很多行業(yè)都很注重科技創(chuàng)新，因為科技的力量在很多行業(yè)已見成效，而房地產(chǎn)行業(yè)卻在科技投入方面運(yùn)用不是很多，例如在施工方面做出改進(jìn)，可以用科技創(chuàng)新使得施工更加輕松簡單化。在施工技術(shù)上做出革新，這樣可以建造出更加牢固和實用的建筑物從而吸引更多的消費者前來購買。

（三）扶強(qiáng)壯優(yōu)，培育建筑龍頭企業(yè)

加大房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新和科技投入力度，樹立龍頭企業(yè)來讓更多的企業(yè)前來學(xué)習(xí)，吸取經(jīng)驗，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理化的資本結(jié)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)組織者的正確決策，信息化更好運(yùn)用，這些相關(guān)措施和政策的使用，我國房地產(chǎn)上市公司一定會朝著更高速平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。