限購限貸政策下情勢變更原則的適用

楊莉艷+范超超

摘要：“契約必須嚴守”是合同法上亙古不變的原則，其意義在于確保雙方當事人在訂立合同后，能夠依誠信按約定履行各自的義務。在締約之后，如果出現一些當事人憑自身條件無法預見的情況，從而造成契約無法正常履行，可以依據情勢變更原則加以調整。本文將以當下限購限貸的樓市調控政策為切入點，首先介紹情勢變更原則在我國的發展，然后分析該原則的構成要件，最后探討限購限貸政策下該如何適用該原則。

關鍵詞：情勢變更；公平；限購限貸

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2018）02-0177-02

作者簡介：楊莉艷（1987-），女，漢族，安徽公安職業學院，碩士研究生；范超超（1988-），女，漢族，碩士研究生，任職于安徽省蚌埠市龍子湖區人民檢察院。

一、情勢變更原則的含義及在我國的發展

（一）情勢變更原則的含義

情勢變更，是指合同訂立以后發生了當事人不可預見的客觀情況，致使合同原定權利、義務所依據的基礎喪失或改變，若令當事人繼續履行合同，會造成顯失公平的后果。為了保證交易雙方的公平性，當事人可以依據一定的原則要求變更或解除合同，該原則即為情勢變更的原則。

（二）情勢變更原則在我國的發展

按照通說，情勢變更原則起源于12、13世紀注釋法學派著作《優帝法學階梯注釋》中的“情勢不變條款”，當時合同之約定就已經注重雙方當事人之利益平衡，維護社會的公平正義。英美法上與情勢變更類似的表述是“合同落空”。

在我國司法上，1992年審結的“武漢市煤氣公司訴重慶檢測儀表廠煤氣表裝配線技術轉讓合同、煤氣表三件購銷合同違約糾紛案”就適用了情勢變更原則。

在我國立法上，《合同法》未明確規定情勢變更原則，不過《合同法司法解釋二》第26條的規定可以看做是對情勢變更原則的間接確立。

二、情勢變更原則的構成要件

（一）須有情勢變更的事實。合同是當事人的合意，當事人訂立合同的時候必然要根據當時的情況或預見到的情況來確定相互之間的債權債務關系。合意，要建立在一定的基礎之上。情勢變更的事實，就是導致原合同基礎喪失的事實。這種事實，可以是因戰爭、政策調整等引起的經濟情勢的變化，如貨幣大幅度貶值、價格大幅度調整等。但如果戰爭、政策調整等直接阻礙了合同的履行，則以不可抗力規則處理比較適宜，不可抗力可以是引起情勢變更的原因之一。

（二）須情勢變更的事實是當事人難以預見的事件造成的。如果某一事實應在當事人合理預見的范圍內，那么，這一事實已經構成了合同的基礎，此時，不宜按情勢變更的原則處理。

（三）須情勢變更的事實造成合同履行的后果顯失公平。情勢變更的事實會造成當事人履行的后果顯失公平，一方難以獲取合同利益，無法實現法律價值之社會正義的屬性。三、情勢變更原則在限購限貸政策下的適用

限購限貸政策出臺后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸款人資格受限等，引發購房者的退房潮。但是政策的出臺并未就政策出臺前已簽訂的還沒有完成交易的購房合同該如何處理作出明確規定，導致執行部門一刀切的統一執行新的政策，從而就合同的履行發生爭議。限購限貸政策下是否可依據情勢變更原則變更或解除合同，買賣雙方權益該如何維護，這些都是值得分析和探討的問題。限購限貸政策下適用情勢變更原則的合理性分析：

（一）時間限制：引起情勢變更的事實要求發生在合同成立之后，合同關系消滅之前。從《合同法司法解釋》（二）第26條的法理分析可知，情勢變更原則適用的目的，是為了在交易基礎發生根本變化時，避免因合同的繼續履行造成對當事人嚴重不公平的結果。若合同已履行完畢，則不存在情勢變更原則適用的空間。因此若限購限貸政策的出臺是在房屋買賣合同成立之后，履行完畢之前，此時購房者依據情勢變更原則要求變更或解除合同，在時間上是成立的。

（二）原因要求：引起情勢變更的事實是當事人意志以外的原因，即當事人憑借自身主客觀條件，按照一般社會正常人之知識、學識，眼界等是難以預見到該事實的。限購限貸政策作為國家宏觀調控經濟之手段，是國家依據房地產市場發展的整體情況而制定的，普通購房者無法預見、無法左右該政策是否出臺。

（三）主觀條件：情勢變更是在雙方當事人均無過錯的情況下，因不可歸責于雙方當事人的事由引起的。買賣雙方單純的合同交易行為均無能力促成限購限貸政策的出臺。從主觀方面看，雙方當事人均無過錯，若強制當事人履行原先簽訂的合同義務，不僅使合同失去了合理性基礎，同時也違背了民法自愿原則。

（四）適用目的：情勢變更原則的適用，其目的是為了消除強制履行原合同而出現的顯失公平的后果，從而維護市場交易的秩序。限購限貸政策的目的，就是通過提高購房成本，減少購房總需求，以此遏止房價過快上漲，實現房地產市場的穩健發展。適用情勢變更原則解決政策出臺后的購房糾紛，從深層次意義上來講，與房地產調控政策的目的是一致的。

（五）實質要件：適用情勢變更原則是為了平衡當事人之間的利益，賦予一方當事人變更或解除原合同的權利，從而實現案件的公正性。根據法理學原理，當法律規則在一個案件中的適用，導致極端不公正的時候，可以用法律原則來解決個案。情勢變更這一法律原則可以克服限購限貸政策規則的僵硬性缺陷，彌補法律漏洞，保證個案正義。

綜上所述，在限貸政策下，首付提高、利息增加等，都將對購房者生活帶來嚴重的影響，對于一方來說是顯失公平的；在限購政策下，購房者一旦失去購房資格，則在履行房屋買賣合同過程中，例如合同登記備案、不動產登記等方面都會遭到相關部門的拒絕，無法實現房屋買賣合同要求辦理房屋所有權登記并實現房屋所有權轉移的最終目的。

限購限貸政策出臺對房地產市場買賣雙方都造成較大影響，特殊情況下，買賣合同的一方可以依據情勢變更原則要求解除或變更合同。但在實踐中，對該原則要審慎適用，法院在處理案件的時候，首先要看當事人在合同中有無具體約定。如果當事人已在合同條款或附件等處列明，因政府政策調整或銀行利率變化等原因，致使買方在本合同規定期限之內沒有獲得銀行貸款審批或貸款審批額度不足的，該不利后果應由買方承擔，買方應自行籌措資金以支付房款，不得以情勢變更為由申請變更或解除合同。如果有類似條款的約束，那么法院應優先按照雙方的約定處理，因為這符合民法傳統理論意思自治原則。如果雙方當事人在合同中并無具體約定，合同僅有一般性條款，限貸政策下，強制一方履行合同造成顯失公平的話，一方可依據情勢變更原則申請變更或解除合同。如果因限購政策，買方不具備購房資格，屬于限購人群，房屋買賣合同的目的無法實現，也可以適用情勢變更原則。同時須注意，在實踐中還要嚴格區分情勢變更與不可抗力以及正常的商業風險之間的區別，防止該原則被濫用，最大限度的維護市場秩序、保障買賣雙方的合法權益。

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