既有住宅加裝電梯難點分析

陳祥卓

摘 要：既有住宅加裝電梯呼聲不斷，成為民生大事，可是成功者卻是不多，反而成了民生難事。難點集中在安裝流程復雜，費用籌集困難分攤難以達成一致，安裝基礎和井道規劃審批難手續繁雜，日常維護管理責任重大。

關鍵詞：加裝電梯；安裝流程；費用分擔；規劃審批

中圖分類號：TU857 文獻標志碼：A 文章編號：2095-2945（2018）35-0069-02

Abstract： The voice of adding elevators to existing residential buildings has become a major issue in the people's livelihood. However， there are not many successful people. On the contrary， it has become a difficult matter for the people's livelihood. The difficulties include the complexity of installation process and approval process of installation basis and well path planning， the difficulty in raising funds andreaching agreement upon cost sharing， and the heavy responsibility for daily maintenance and management.

Keywords： installation of elevators； installation process； cost sharing； planning approval

1 既有住宅加裝電梯背景

既有住宅加裝電梯既解決了老年人出行難問題，又可以提升老舊小區價值，得到各級政府高度重視。國務院也出臺相關文件，促進既有住宅加裝電梯工作，加大規范既有住宅加裝電梯相關技術標準制修訂力度。隨著老齡化社會的到來，老年居民生活出行對電梯的需求日漸突顯。六層以上未安裝電梯的住宅數量多，舊樓加裝電梯與老百姓的生活息息相關，是營造共建共治共享社會治理格局的難題。

2 既有住宅加裝電梯流程

第一步，協調業主意愿。（1）確認住宅是否符合加裝電梯的條件，應不侵占市政建設道路，安裝完電梯后占用通道剩余寬度不小于1.5米。（2）選出三至五名業主作為業主代表簽屬授權委托書和加建電梯同意書，應不少于三分之二以上業主同意簽字，簽字業主房屋面積占總面積的三分之二以上。（3）其他事項達成大概統一意見，應確立電梯的使用者與管理者、費用的預算方案和籌集、后期電梯的維護和分攤方案。

第二步，簽約電梯公司。先要到所在縣級行政規劃局調樓宇檔案，聯系電梯公司，確定加裝電梯類型。常見的有三類：混凝土式電梯是當前主流形式性能比較穩定；觀光電梯需考慮井道內通風、散熱功能；積木式一體化電梯屬于新型產品需考慮維修零配件是否可以及時供應。接下來要明確所需費用，參考范圍55萬至80萬。明確設計加裝方案，確定后簽訂合作協議。

第三步，報建審批。對需增設電梯井道的要到街道辦提交業主代表手寫《增設電梯證明》并簽字。再到規劃局申請《建設工程規劃許可證》，需備齊以下資料：（1）申請函及立案申請表；（2）申請人的身份證明文件；（3）電梯公司提供的設計圖紙及相關安全規范證明；（4）“雙2/3”業主的身份證復印件和房產證等證明材料，以及同意增設電梯和送審方案的書面文件；（5）與相關業主進行協商的書面材料；（6）其他法定資料。審批前公示一般需要20天時間。取得建設工程規劃許可證，經街道辦、消防部門驗收后辦理開工備案。

第四步，施工安裝。將施工內容施工時間進行公示，施工期間做好各項安全防護措施。辦理電梯使用登記證，工程交付驗收，投入運行使用。

3 資金籌集及費用分攤

資金籌集應由業主充分協商，結合各自小區住戶經濟條件、樓層分布情況、小區性質等因素，協商出資比例。費用分攤應采取自愿、公開、透明的方法。設立加裝電梯專項帳戶統籌使用籌集的資金，接受全體業主監督定期將資金使用情況進行公布。并及時簽定加裝電梯協議書，全體業主簽字蓋章確認，明確該電梯加裝工程出資總額、各方出資比例方式、所增加面積的分配方案、電梯日維護保養使用產生的費用分攤方案，低層業主受影響補償方案。資金來源主要有以下幾種方式：用戶自籌、申請財政補貼、后期廣告運營收入、房屋增值額收益。各地根據相關的政策，業主可以申請提取住房公積金進行使用，有條件的小區可以提取住宅專項維修資金進行使用。或都其他各種合法合規的政策性資金。

業主費用分攤原則：（1）總費用=每戶分擔費用之和。

（2）每戶分擔費用=每平方費用×建筑面積×樓層系數。常見的可行性樓層系數分配方案：方案一：以第三層為參數1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開始，每增加一個樓層提高0.1個系數。例如一棟舊樓7層，每層2戶，電梯費用總額為60萬元。1至7樓各層樓層系數分別為0、0.5、1、1.1、1.2、1.3、1.4，每戶需承擔費用為0、2.3、4.6、5.1、5.5、6.0、6.5（萬元/戶）。方案二：以5樓為基準點，往上每層增加20%的費用，往下每層減少20%的費用。例如一棟舊樓7層，每層2戶電梯費用總額為60萬元。1至7樓每層樓層系數分別為0.2、0.4、0.6、0.8、1.0、1.2、1.4，每戶需承擔費用為1.0、2.1、3.2、4.3、5.4、6.4、7.5（萬元/戶）。

加裝電梯需支付的費用可分為工程建設費和業主損失補償費用兩類。（1）工程建設費包括：前期規劃審批、小區公共設施移位排水管道、煤氣管道、電線、網線遷移、井道基礎工程施工及裝修、連廊工程及裝修、樓層開門口及樓梯修改工程、電梯設備及安裝電梯施工，380V供電線路、防雷接地、電梯驗收、規劃驗收測量、施工期間家庭財產、人身意外保險等。（2）業主損失補償費：低層業主專有部份的采光、通風受加裝電梯影響的，低層受損業主可以申請進行補償。常見補償費計算方案：Q=S×A÷H，Q：補償總額，S：受電梯井道或連廊遮擋的陽臺（窗戶）的垂直投影面積，A：每平方米房價，H：電梯與受遮擋的陽臺（窗戶）的距離。

例如：業主窗戶在受遮擋方向總寬度為1.8米，高度為1.6米，所加裝電梯的井道垂直投影到該窗戶上遮擋的寬度有1.3米，另外0.5米不計入遮擋，房價為每平方12000元，所加裝電梯井道距離受遮擋窗戶為0.8米，補償總額=1.3米寬×1.6米高×12000元÷0.8米=31200元。如果電梯井道距離受遮擋窗戶為2米，補償總額=1.3米寬×1.6米高×12000元÷2米=12480元。

4 規劃審批辦理

原住宅建筑物未預留有現成電梯井道的，建設單位應當辦理規劃審批手續。建設單位將完整的資料提供給規劃主管部門，符合要求的按法定程序進行審批核發《建設工程規劃許可證》。所需資料有：（1）業主簽定的加裝電梯協議書，需滿足雙三分之二條件。（2）公證處或者小區所在地社區出具的加裝電梯公示情況書面證明。（3）有爭議的要補充提交業主協商、調解、或司法裁決文件。（4）建筑結構安全性備案證明。（5）擬加裝電梯設計圖紙，含設計總圖、各樓層平面布置圖、A、B剖面視圖。（6）土地使用證明文件。（7）各業主房產證復印件。（8）業主代表證明及各業主身份證復印件。（9）規劃行政審批事項委托書等。

既有住宅加裝電梯，其井道及基礎均需要單獨重新加裝的。對加裝電梯的井道及基礎的設計、施工、監理、檢測、驗收等均有要求。因此，要按照住建部門和規劃部門的相關規定提供電梯井道及基礎的施工技術文件資料。若當地建設部門、規劃部門沒有規定的，可參照以下提供資料：（1）經電梯所在地規劃部門出具同意增設電梯意見的規劃審批文件。（2）經有資質的設計單位設計的電梯井道及基礎施工設計圖。（3）經有相應資質的設計圖紙審查機構出具的審查合格的施工設計圖審查報告。（4）井道及基礎施工資質證書。（5）經有相應資質的施工監理單位出具的電梯井道及基礎施工過程監理報告，帶鋼結構一體化電梯的監理報告也應提供。（6）經建設單位或者業主代表、設計單位、工程施工單位、監理單位、電梯施工單位共同驗收合格的電梯井道及基礎的施工質量驗收文件。

加裝電梯設計方案應聘請住宅原設計單位或其他具有相應設計資質的單位實施。建設方可以先征求規劃主管部門進行咨詢，以避免不必要的損失。設計方案完成后公示應符合相關法律程序規定。在小區出入口公示欄和擬加裝電梯樓棟的樓梯出入口明顯位置進行張貼公示，期限不少于十天。公示內容至少應包含以下幾點：擬加裝電梯所在樓棟編號單元編號；設計總圖、各樓層平面布置圖、A、B剖面視圖、備案公證單位名稱、聯系方式電話地址等、建設資金分擔比例、公示起止時間等。對于該單元業主但未在該單元居住的直接利益方，建設單位應郵寄送達公示內容。建設單位或代建單位，需請公證處或者小區所在地社區作為見證備案單位對其公示情況進行見證并收集反饋意見。公證處或者小區所在地社區在公示期間接到群眾的意見應填寫記錄反映人姓名電話反映問題內容等，并及時轉告建設單位。有異議的各方友好協商溝通解決。若各方難以自行協商解決，或協商后仍有較大爭議的，可由所在地的街道辦事處、社區、基層人民調解組織幫助調解處理。經自行協商或調解仍無法達成一致意見的，建設單位可通過民事法律途徑裁決認定。

5 加裝電梯常見問題

既有住宅加裝電梯作為一個工程項目，要成立一個建設單位。對項目資金籌集管理、開工籌建方案、電梯主體設備采購、井道基礎及配套工程管理實施、后期投入使用管理移交等相關事宜進行管理。建設單位可以由該樓棟加裝電梯的產權業主擔任，或者委托第三方公司作為代建單位。小區原開發商，小區物業公司，電梯安裝銷售公司，土建施工企業，均可作為代建單位。或者以一個公司為主體，聯合其他公司的相關職能部門負責加裝電梯相關事宜，業主選出代表進行監督跟蹤。資金籌集還是由業主方出面籌措管理。代建單位申請相關手續時可以由其他專業公司代理，但是代建單位應確保申報材料真實不弄虛作假。

加裝電梯規劃審批嚴格，辦理環節較多，提供業主房產證原件就是一個不容忽視的問題。辦理建設工程規劃許可證前要征求所有業主意見，避免出現滿足兩個“2/3”的要求卻難以開工的僵局。加裝電梯的施工過程中，還會牽扯到舊樓原本的水管、電路、通訊線路、燃氣管道、供暖線路等，而這些問題的解決都需要各個職能機構的共同協作才能夠完成。加裝電梯的連廊施工質量的把關，處于一種監管空白狀態，業主宜自行組織驗收。施工過程井道滲水、鋼化玻璃碎裂等意外問題也可能導致工程停工。

電梯安裝完成后管理問題：電梯安裝應當符合特種設備安全法規定和相關電梯安全技術規范的要求，應及時向質量技術監督部門告知電梯安裝過程的監督檢驗，經特種設備檢驗檢測機構檢驗合格，電梯投入使用前要注冊登記，需要明確電梯主體責任。電梯可由業主自管，也可由物業公司托管。數量較多應配備電梯安全管理員。需聘用有資質的電梯公司進行維保。一般較多選擇原廠維保，保養合同類型有全包、半包、清包方式，使用過程中出現故障應及時排除，配件出現問題應及時更換。老舊小區如果無物業管理，應對用戶普及電梯使用常識，以防電梯投入使用后無人管理互相推諉。

6 結束語

既有住宅加裝電梯是一大便民工程。各地各級政府相繼出臺政策支持，要求各相關部門簡化審批安裝流程，這也是未來電梯行業發展的一個亮點。

參考文獻：

[1]寧超喬.既有住宅加裝電梯費用分攤補償辦法的理論分析[J].城市問題，2014（05）.

[2]高起鵬.舊樓房加裝電梯芻議與思考[J].科技創新導報，2017（27）.