萬達的自我救贖

張興軍

從狂飆突進到壯士斷腕，這無疑是一種陣痛式選擇。清醒認識了現狀的王健林與萬達集團，也正在走出前所未有的“風波”與“磨難”。

一個被稱之為“全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一”的重磅新聞，在2018年第一個月的最后一周，成為眾多媒體關注的焦點。戰略姻結的雙方，其中一方是以中國互聯網界首屈一指的騰訊所主導、涵蓋四家規模型網絡巨頭與地產巨頭的投資戰艦，另一方則是在去年身處輿論漩渦、中國首屈一指的商業地產服務商萬達集團。

2018年1月29日晚間，萬達在官網公布了一項戰略投資協議，這項協議的主要內容，是騰訊控股（以下簡稱騰訊）作為主發起方，聯合蘇寧、京東、融創與萬達商業在北京簽訂戰略投資協議，計劃投資約340億元人民幣，收購萬達商業香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。340億元的戰略投資，也被稱為全球互聯網公司和實體商業巨頭之間最大的單筆戰略投資之一，這無論對于萬達集團，還是以騰訊為主的投資聯盟，都是一次值得大書特書的壯舉。

資料顯示，騰訊此次入股萬達商業將投資100億元，持股比例為4.12%；京東投資50億元，持股比例2.06%。蘇寧和融創的投資額均為95億元，各占3.91%。根據測算，萬達商業引入戰投的估值為2430億元，幾乎相當于萬達商業目前的凈資產。而這一估值，也僅比萬達商業在從港股退市時的1924億元微漲26%，按照此前被業界預期的5000億元二級市場估值，對于騰訊主導的聯合投資方可以說是一次異常合算的投資。

困局已解？

外界眼中的萬達，一直都是“負債累累”。尤其是在去年銀監會等相關主管部門表明對海外投資的態度之后萬達的債務問題就被進一步放大 。與此同時，萬達商業在港股私有化之后也面臨著資金困境，因為按照約定，如果萬達于2018年8月之前未能在A股上市，將支付給私有化資金的成本大概有300億元，對于處在輿論漩渦中的萬達而言，這顯然是極大的資金壓力。

某種意義上亦可以說，馬化騰、劉強東、張近東和孫宏斌，充當了萬達的白衣騎士，在解決萬達債務方面貢獻良多。而能夠促成這樣一筆“互利”的投資，也足見萬達在解決債務問題方面的決心和魄力。

有消息人士透露，在促成這一巨額投資方面，是由王健林給馬化騰等上述人士親自致電促成的，在與各家敲定投資意向之后，才交給各自的投資部門完善流程。這種一把手親自操盤的投資協議，也使得這一被傳為佳話的投資在半個多月的時間就能夠敲定。值得一提的是，作為蘇寧云商的第二大股東，阿里巴巴在過程中并沒有提出反對意見。

萬達在披露這一信息中提到的“各方將推動萬達商管集團盡快上市”，而根據了解內情的人士透露，引入新戰投也讓萬達商業的上市變得更加從容，具體的時間點從此前迫在眉睫的2018年，延遲至2021年甚至更久，并且騰訊等新進的投資方還承諾期間不轉讓其所持股份。這對于處在風口上的萬達而言，無疑是最大的利好。

眾所周知，萬達2017年遭遇風波，概源于在國內外兩個市場狂飆突進而累積的債務和萬達商業私有化中所包含的對賭協議。于是才有了去年7月，萬達與融創、富力簽署的文旅項目、酒店資產轉讓協議震驚業界，王健林對此表示，此舉將為萬達減債440億元，回收現金670億元，相當于減債1100億元。

據業內人士測算，萬達海外負債總額在80億美元左右，隨著萬達對英國、澳洲及美國的物業的出售，將回籠至少20億美元以上，加上此番騰訊等340億元的背書，償還海外債務已非難事。

萬達集團1月20日在哈爾濱舉行2017年年會時，王健林在發言中用“經歷了風波，承受了磨難”形容萬達集團這難忘的一年，但難能可貴的是，萬達以壯士斷臂的精神，使這一年所取得的成績單仍然有著亮眼之處。

雖然因為轉讓部分項目而導致資產、收入兩項指標有所減少，但2017年的萬達集團仍然亮點不少。以成本法計算，資產為7000億元。2017年萬達集團收入達到2273.7億元，同比減少10.8%，凈利潤完成年目標的114%，同比基本持平。

2017年萬達商業收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%，同比減少21%；租金收入達到255.2億元，同比增長30.3%。萬達商業2017年的租金收繳率達到100%，連續12年創造租金收繳率99.5%以上的世界行業紀錄。

作為中國商業地產領域的佼佼者，萬達商業，尤其是其開發的萬達廣場項目群，已經成為中國商業地產的標桿，并因此而吸引了一眾戰略追隨者，新晉的騰訊、蘇寧、京東便是新的案例。因其商業模式與恒大、萬科等以住宅地產巨頭截然不同，更使其商業價值具備了稀缺性。所以，當萬達意識到主動降低負債從而構建自身的安全邊際之時，其未來發展的穩健仍然可期。

在近日談及2018年的主要工作安排時，王健林也再次強調，要繼續降低企業負債，清償全部海外有息負債。

“萬達集團將采用一切資本手段降低企業負債，包括出售非核心資產、保持控制權前提下的股權交易、合作管理別人的資產等等。萬達要逐步清償全部海外有息負債，萬達商業退市資金也有了可靠方案。同時計劃用兩到三年時間，將企業負債降到絕對安全的水平。”王健林如是說。

結盟邏輯

在萬達商業引入騰訊等重要戰略股東背后，人們更為關注的是：這幾家堪稱各自領域龍頭的玩家究竟“意欲何為”？

業內均知，萬達帝國的最重要資產就是萬達商業，仍在不斷擴張的萬達廣場，每年吸引著數十億人次的客流量，包括萬達院線、萬達酒店等業務，或多或少都因萬達商業而成就其價值。值得一提的是，這次將騰訊等引入為重要股東，也讓萬達曾經與部分互聯網巨頭的隔閡加以消彌。騰訊、京東之間的關系自不必說，而蘇寧背后，則隱藏著阿里巴巴的身影，在此之前，阿里巴巴已經與蘇寧達成戰略結盟，并通過淘寶中國持有后者19.99%的股份，位列第二大股東。有消息顯示，王健林在尋找投資者時，也向馬云“求助”，既然阿里巴巴作為蘇寧云商的二股東都未有異議，就足以證明雙方已從曾經的劍拔弩張，變成了戰略同盟，并且未來不排除阿里巴巴也參與到萬達的商業版圖中來。endprint

事實上，“劍拔弩張”的說法其來有自。三年前，萬達就曾與騰訊、百度兩大網絡巨頭探尋合作。當時，被媒體稱為“騰百萬”的三家召開發布會，宣布構建一個O2O電商平臺，首期投資額就高達50億元，其中萬達占股70%，騰訊、百度各占15%。業內認為這是萬達和兩家互聯網劇巨頭聯合制衡阿里巴巴的舉措，此舉當時令馬云嗤之以鼻。

如今回看，萬達所布局的飛凡電商抑或是萬達網科，都難言成功，以傳統商業的基因試圖撬動互聯網商業，其邏輯尚且待考。某種程度上也可以說，萬達在試錯之后終于意識到，與BATJ等互聯網玩家，完全能夠實現一種新的共贏方式。之于騰訊，其以真金白銀成為新戰投，大有將此前未能完成的合作布局加以落實的魄力，在雙方合作中，也明確提到了“推進與萬達旗下網絡科技集團的戰略合作”的預期。

以參與本輪戰略投資的京東為例，其作為一個純線上商城，最大優勢在于配送鏈的搭建，有了萬達廣場這一載體以后，能通過這一載體打造互動實體店，做出多維的布局。京東方面在解讀此次戰略投資時認為，騰訊、京東、萬達是無界零售下“知人、知貨、知場”的完美組合，各家的核心優勢能夠為用戶提供更加全面的零售解決方案，而京東的強供應鏈和物流能力，是促成這一完美組合的重要環節，將大大提升運營和營銷效率。

融創與萬達之間的關系已經無需細數，早在萬達甩賣酒店及文旅項目之時，孫宏斌就扮演了白衣騎士的角色，為萬達排憂紓困。而從商業層面考量，接盤萬達出售的酒店等資產及入股萬達商業，亦不失為其多元布局的合理舉措，畢竟地產開發的商業模式目前已經面臨瓶頸。

至于蘇寧云商，其與萬達之間的合作更加有跡可循。就在2017年12月19日，久未公開露面的王健林現身蘇寧智慧零售大開發戰略暨合作伙伴簽約大會，在這次規格頗高的會議上王健林明確表示，萬達與蘇寧2018年在資本層面將有大規模的合作。事實上，雙方早在2015年九月就曾簽署初步戰略合作協議。去年年初時，蘇寧云商COO侯恩龍曾表示蘇寧將連續在全國16個萬達商業廣場內新開蘇寧易購云店，萬達也將根據蘇寧易購云店的設計和運營需求，為蘇寧進行物業資源的開發定制。

“從明年（2018）開始我們可以說是中國企業當中少見的深度合作的企業。”王健林在演講時強調的這句話，或許就是本次投資的伏筆，將二者之間的戰略關系進一步夯實。

從商業邏輯來講，未來的萬達商業版圖之內，并不排除會進一步獲得互聯網帝國的加持可能。一方面，萬達想要在移動互聯網時代的線上有所斬獲，需要后者在技術、流量等方面的背書，而之于互聯網巨頭們，正不斷落子的新零售棋局，也少不了在實體商業領域的跑馬圈地。

就在引入騰訊等新的戰略投資者消息剛剛披露之時，有媒體解讀稱，萬達是在互聯網巨頭“新零售”的競爭中“選邊站隊”，但隨后就被萬達加以澄清。

“（萬達引入新戰投）純粹從公司商業利益出發選擇合作伙伴，萬達仍然是萬達商業控股股東，并擁有線上線下融合發展的主導權和決策權，不會‘選邊站隊，也不會做傷害其他方利益的事。”萬達集團在解釋時稱。

轉型可期

萬達在發布消息時稱，引入騰訊等新戰投后，萬達商業將更名為萬達商管集團，并將在1至2年內消化房地產業務，萬達商管今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團盡快上市。這一闡述，立刻引發了坊間“萬達即將告別房地產”的論斷。對此，萬達立刻回應解釋：萬達集團內部，只是萬達商業不再涉及房地產領域，因為萬達已經成立了專門的房地產公司，以繼續開發萬達廣場重資產等房地產業務。

值得注意的是，萬達所強調的“雙贏”部分：“重新定位的萬達商管集團將利用騰訊、蘇寧、京東海量線上流量和本身巨大線下商業資源開展多方面合作，共同打造線上線下融合的中國“新消費”商業模式，實現實體商業與互聯網企業的雙贏。”顯然，在互聯網巨頭力挺之下，萬達未來的轉型顯得更有底氣。

實際上，王健林早在2015年初就宣布萬達集團進行第四次轉型，從而將萬達從一家房地產公司，轉向一家以服務業為主的世界一流跨國企業。對此，王健林還給萬達的輕資產模式定了兩個具體目標：一是2020年集團服務業收入、凈利占比超過65%，房地產銷售收入、凈利占比低于35%；二是2020年海外收入占比超過20%。

在2016年工作報告中，王健林進一步解釋了這兩種模式：投資類萬達廣場，就是別人拿錢下訂單，萬達負責找地、建設、招商和運營。合作類萬達廣場，就是對方出地又出錢，萬達負責設計、建設指導、招商運營，凈租金雙方7比3分成。這意味著，萬達此類業務板塊中，僅是輸出品牌管理而并不實際持有。這種由重到輕的發展思路，也符合當下的宏觀金融背景。

萬達認為，在全球都在去杠桿、降負債的背景之下，出售酒店、文旅項目和海外物業等措施符合萬達轉型及優化自身資產的需要，從而也能夠將更多的精力放在萬達的核心業務上。事實也證明了，在經過一系列出售項目和引進新投資的舉措之下，萬達經營的安全邊際越來越高，而其在引入互聯網巨頭之后，在構建線上+線下的生態方面，也將補上其最弱一環。

聚焦萬達的業務版圖，地產、文娛、體育和金融等都是重要布局，在銀監會等部門對體育等領域的海外投資出臺新的管理規定之后，萬達迅速調整結構予以應對。根據萬達透露的數據，萬達海外資產占比為7%，國內資產為93%。

在萬達商業私有化之后，香港上市公司中有萬達酒店發展，市值在70億港元上下。在A股的萬達電影（002739），則是其文娛產業的重要布局。2017年7月4日，萬達電影發布停牌公告，宣布擬發行股份購買萬達影視傳媒公司股權。如果這一重大資產重組最后獲批成行，A股的萬達電影也將打通院線、制作的影視產業鏈條，在國內相應領域的龍頭地位進一步夯實。在院線領域萬達一家獨大，截至2017年年底，累計擁有1551家影城和15932塊屏幕，票房占據近五分之一的市場份額。如果萬達院線能夠成功并購電影資產，那么在影視制作領域勢必將打通上下游閉環，以上市公司停牌時的611億元市值為基礎計算，萬達電影的市值勢必將在千億元以上。

而在業內人士看來，反哺與支撐萬達旗下的諸多業務，還要通過萬達1000家萬達廣場的目標的實現。顯然，引入了騰訊等戰略合作伙伴之后，在促成這一目標上，萬達顯得更加如虎添翼。

“廣積糧，高筑墻，緩稱王”，在王健林的商業版圖中，夯實基礎、優化債務和戰略共贏的思路已經非常清晰，從狂飆突進到壯士斷腕，這無疑是一種陣痛式選擇。清醒認識了現狀的王健林與萬達集團，也正在走出前所未有的“風波”與“磨難”。endprint