公司房產(chǎn)“被”過(guò)戶，法人代表不知情

張程

總經(jīng)理以公司名義，偽造公司法人代表簽字，將公司價(jià)值數(shù)千萬(wàn)的房產(chǎn)變賣。持有房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證的公司法人代表報(bào)案后，當(dāng)?shù)刈〗ň肿罱K卻選擇了對(duì)這起房屋買賣交易做出“不予撤銷”的決定。這起發(fā)生在四川省廣元市的房屋買賣糾紛近來(lái)引起了社會(huì)的關(guān)注。究竟是什么原因讓住建局在知曉房屋交易過(guò)程中存在嚴(yán)重違規(guī)行為的情況下，仍選擇對(duì)交易不予撤銷？又是什么原因讓這起持續(xù)長(zhǎng)達(dá)7年之久的房產(chǎn)糾紛至今仍沒(méi)有得到解決？

被轉(zhuǎn)移的五處房產(chǎn)

從2013年10月開(kāi)始，廣元市賽格實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)、法定代表人黃道力就開(kāi)始為其公司名下五處房產(chǎn)被“非法”轉(zhuǎn)移而四處申訴求告。

1998年，本系浙江省溫州人的黃道力，通過(guò)政府招商引資來(lái)到四川廣元，成立廣元市賽格實(shí)業(yè)有限公司（下稱“賽格實(shí)業(yè)”），并在當(dāng)年投資2000多萬(wàn)元收購(gòu)了幾處爛尾樓進(jìn)行改造。2001年，賽格實(shí)業(yè)將三處爛尾樓成功改造為電腦城、家具城和衛(wèi)生潔具城。如今三大商城均已成為川北地區(qū)較大的專業(yè)交易市場(chǎng)。本文所說(shuō)的被非法轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)就是其公司名下“賽格大廈”的五處營(yíng)業(yè)房，共計(jì)面積6700余平方米。

這五處營(yíng)業(yè)房從2009年開(kāi)始，經(jīng)由當(dāng)時(shí)的賽格實(shí)業(yè)總經(jīng)理丁紹和之手，陸續(xù)轉(zhuǎn)賣給自然人王超。期間，在2010年4月，賽格實(shí)業(yè)在發(fā)現(xiàn)名下賽格大廈的房產(chǎn)被轉(zhuǎn)移之后，曾以公司名義向廣元市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局（下稱“住建局”）房管處發(fā)了《關(guān)于通知不予辦理廣元市賽格實(shí)業(yè)有限公司位于廣元市利州區(qū)嘉陵辦事處利州東路賽格大廈房產(chǎn)過(guò)戶的函》的公函，要求廣元市住建局“不予辦理賽格大廈房產(chǎn)過(guò)戶”，但是房管處對(duì)此函所提請(qǐng)內(nèi)容并未在意，仍將五處房產(chǎn)中的剩余四處房產(chǎn)在之后兩年間進(jìn)行了過(guò)戶，導(dǎo)致了本文所說(shuō)的賽格大廈五宗房產(chǎn)的“被”轉(zhuǎn)移。

從上述事實(shí)可以看出，這五處房產(chǎn)的過(guò)戶并不是以公司法定代表人黃道力為代表的賽格實(shí)業(yè)公司的真實(shí)意愿。不僅如此，這五宗房產(chǎn)在過(guò)戶的過(guò)程中，本身還存在著多處已經(jīng)被確認(rèn)的違規(guī)操作行為。

首先，在五處房產(chǎn)過(guò)戶的過(guò)程中，賽格大廈的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》一直在賽格實(shí)業(yè)法人代表黃道力處保管，住建局在沒(méi)有看到房屋所有權(quán)屬證明的情況下就對(duì)這五處房產(chǎn)進(jìn)行了過(guò)戶。根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部168號(hào)令《房屋登記辦法》第33條規(guī)定，房屋所有權(quán)證書(shū)或房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)是申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記必須要提交的材料，然而廣元市住建局卻在沒(méi)有看到房屋權(quán)屬證明的情況下對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行了過(guò)戶登記。

其次，這五處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，不僅存在偽造法人代表簽字的問(wèn)題，還存在使用“陰陽(yáng)合同”以低成交價(jià)逃避稅收的問(wèn)題。例如賽格大廈二、三層兩個(gè)分戶合同中，真實(shí)交易日期是2009年8月26日，卻被提前到了2004年6月20日和2005年4月20日。

最后，這五處房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。丁紹和將五處房產(chǎn)總計(jì)6700余平方米，以1000萬(wàn)元的價(jià)格出售給自然人王超，然而后者將這五宗房產(chǎn)向廣元市利州區(qū)信用合作聯(lián)社建銀信用社申請(qǐng)辦理抵押貸款時(shí)，其中四宗房產(chǎn)的評(píng)估總值就已經(jīng)達(dá)到了3595萬(wàn)元，兩個(gè)價(jià)格之間差距數(shù)倍。在這起交易中的另一違規(guī)之處在于，賣房所得的1000萬(wàn)元本應(yīng)按照規(guī)定打入公司的賬戶，然而實(shí)際上卻是匯入了當(dāng)時(shí)賽格實(shí)業(yè)總經(jīng)理丁紹和的個(gè)人賬戶。

這五宗房產(chǎn)交易存在著如此多的違規(guī)行為，在黃道力的多方申告下，終于在2014年12月，廣元市公安局經(jīng)過(guò)調(diào)查后向廣元市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局發(fā)出了《關(guān)于“賽格大廈”房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記中存在的問(wèn)題的函》，對(duì)賽格大廈五處房產(chǎn)交易過(guò)戶過(guò)程中存在的偽造公司法人代表簽名，倒簽買賣合同，過(guò)戶過(guò)程中缺少房屋權(quán)屬證明等問(wèn)題進(jìn)行了確認(rèn)。希望廣元市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局按照相關(guān)法規(guī)依法處理。

作為對(duì)廣元市公安局的回應(yīng)，2015年1月，廣元市住建局作出了關(guān)于擬撤銷王超五宗房產(chǎn)所有權(quán)登記的告知書(shū)，并送達(dá)王超。然而到2015年8月，廣元市住建局又作出了《關(guān)于“賽格大廈”房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)書(shū)》（下簡(jiǎn)稱《處理意見(jiàn)書(shū)》）。在這份《處理意見(jiàn)書(shū)》中作出的決定是“不予撤銷上述五宗房產(chǎn)所有權(quán)登記”，并分別送達(dá)了黃道力和王超兩方。

廣元市住建局的這一決定無(wú)法令黃道力信服，最后雙方不得不訴諸于法院。2015年10月，黃道力委托律師對(duì)廣元市住建局提起行政訴訟，請(qǐng)求法院撤銷廣元市住建局于2015年8月對(duì)賽格大廈五宗房產(chǎn)過(guò)戶交易《處理意見(jiàn)書(shū)》中作出的“不予撤銷王超五宗房屋所有權(quán)登記”的行政行為。

法院判決變成“文字游戲”

2016年4月四川省廣元市利州區(qū)人民法院經(jīng)審理，對(duì)此案作出判決，“確認(rèn)被告廣元市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)和住房保障局于2015年8月10日作出的《關(guān)于‘賽格大廈房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)書(shū)》違法”。

案件至此，黃道力一方本以為已經(jīng)柳暗花明，賽格大廈被轉(zhuǎn)移的五處房產(chǎn)可以得到恢復(fù)。然而針對(duì)法院的判決書(shū)，廣元市住建局卻有另一番理解。

“利州區(qū)人民法院雖然判決廣元市住建局意見(jiàn)書(shū)違法，但主要是認(rèn)為住建局下發(fā)的意見(jiàn)書(shū)不應(yīng)該直接給黃道力和王超，而是應(yīng)該回復(fù)給廣元市公安局。并沒(méi)有判決五宗房產(chǎn)登記錯(cuò)誤，只是行政作為錯(cuò)誤。我們庭審前就已經(jīng)撤銷了這個(gè)錯(cuò)誤的決定意見(jiàn)。相當(dāng)于執(zhí)行了法院的判決?！睆V元市住建局房管處處長(zhǎng)歐昌福曾多次對(duì)媒體如是解釋。

《檢察風(fēng)云》記者查閱了2016年4月廣元市利州區(qū)人民法院對(duì)于此案的判決書(shū)。法院作出“違法”判決的理由是：被告市住建局在其作出的《關(guān)于“賽格大廈”房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)書(shū)》中，未適用相關(guān)法律法規(guī)，應(yīng)屬適用法律法規(guī)錯(cuò)誤。

根據(jù)法院判決書(shū)的字面意思理解，即廣元市住建局作出的這份《處理意見(jiàn)書(shū)》里面的內(nèi)容存在未適用相關(guān)法律法規(guī)的情況，屬于違法。不過(guò)具體什么內(nèi)容違法并未點(diǎn)明。在黃道力方看來(lái)，法院判決指的就是“不予撤銷王超五宗房屋所有權(quán)登記”的決定違法了，但是廣元市住建局并不這么認(rèn)為。廣元市住建局認(rèn)為法院的判決是指其向黃道力和王超雙方發(fā)出《處理意見(jiàn)書(shū)》的行政行為本身違法。由于廣元市住建局在法院審理案件期間，已經(jīng)主動(dòng)撤銷了其于2015年8月作出的《處理意見(jiàn)書(shū)》，所以相當(dāng)于已經(jīng)執(zhí)行了法院的判決。endprint

廣元市住建局主動(dòng)撤銷前述《處理意見(jiàn)書(shū)》的行為，實(shí)際上已經(jīng)讓黃道力方提起的這場(chǎng)訴訟的基礎(chǔ)沒(méi)有了。不過(guò)法院還是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟發(fā)〉有關(guān)問(wèn)題的解釋》第五十條第三款，盡管被告已經(jīng)撤銷了其具體行政行為，人民法院經(jīng)審查認(rèn)為原具體行政行為違法的，法院應(yīng)當(dāng)作出確認(rèn)其違法的判決。因此在判決中明確廣元市住建局作出的《處理意見(jiàn)書(shū)》違法。

或許正是因?yàn)榉ㄔ鹤鞒雠袥Q的這一依據(jù)，廣元市住建局認(rèn)為，法院是對(duì)其行政行為本身作出“違法”判決，而不是《處理意見(jiàn)書(shū)》的內(nèi)容。由于廣元市住建局在案件審理期間撤銷了《處理意見(jiàn)書(shū)》，法院也并未作出責(zé)令其改正或作出其他行政行為的判決，所以廣元市住建局沒(méi)有撤銷王超的五宗房產(chǎn)所有權(quán)登記。

本以為打贏了官司，可以拿回房產(chǎn)，結(jié)果卻變成了雙方的一場(chǎng)“文字游戲”。住建局堅(jiān)持認(rèn)為是行政行為違法，導(dǎo)致黃道力一方主張的“撤銷王超五宗房產(chǎn)所有權(quán)登記”，至今并未得到主張。

既然2015年8月作出的《處理意見(jiàn)書(shū)》違法，已經(jīng)被撤銷，那么是否意味著按照廣元市住建局2015年1月作出的“擬予撤銷”的決定來(lái)執(zhí)行呢？事實(shí)上在撤銷《處理意見(jiàn)書(shū)》的同時(shí)，廣元市住建局也撤銷了2015年1月作出的“擬予撤銷”的決定。歐昌福就此事接受媒體采訪時(shí)解釋稱，當(dāng)時(shí)之所以作出“擬予撤銷”的決定，主要是迫于公安局和檢察院的壓力，同時(shí)又找不到王超本人，所以發(fā)出了通知書(shū)?！白詈笸醭岢鱿嚓P(guān)證據(jù)后，經(jīng)大家研究，不能夠撤銷”。

目前雙方仍處于僵持狀態(tài)?；谶^(guò)戶過(guò)程中存在的種種問(wèn)題，賽格實(shí)業(yè)法人代表黃道力堅(jiān)持要求住建局“撤銷王超五宗房屋產(chǎn)權(quán)登記”，而住建局則仍堅(jiān)持不予撤銷。那么到底是什么原因讓住建局在明知這五宗房產(chǎn)過(guò)戶中存在如此多問(wèn)題而堅(jiān)持不撤銷呢？

被告方的辯訴

針對(duì)廣元市公安局已經(jīng)確認(rèn)的這五宗房產(chǎn)過(guò)戶中存在的問(wèn)題，如倒簽合同、偽造公司法人代表簽名、缺失房屋權(quán)屬證明即過(guò)戶等，廣元市住建局辯稱，廣元市公安局來(lái)函內(nèi)容的意思是反映這五宗房產(chǎn)買賣過(guò)程中，買賣雙方的真實(shí)意愿和合同是否有效的問(wèn)題，不屬于轉(zhuǎn)移登記錯(cuò)誤，故依然不予撤銷登記。而且廣元市住建局通過(guò)其收到的材料認(rèn)為，這五宗房產(chǎn)過(guò)戶本身屬于雙方自愿。

在廣元市住建局提交給法院的材料中，有這樣一組說(shuō)明材料：賽格公司出資實(shí)際上都是個(gè)人出資，其中林長(zhǎng)華、黃巨交、游筱敏、諸愛(ài)蘇分別按出資比例持有公司40%、20%、20%、20%的股份，共計(jì)100%。在另一方當(dāng)事人王超提供的《申訴意見(jiàn)》和相關(guān)證明材料中顯示，按1000萬(wàn)元價(jià)格處理本文所說(shuō)的五宗房產(chǎn)是2008年4月，林長(zhǎng)華、黃巨交、游筱敏、諸愛(ài)蘇提交的董事會(huì)的決議，且之后并沒(méi)有新的決議否認(rèn)該決議。根據(jù)王超提供的材料，丁紹和在2010年1月得到了股東林長(zhǎng)華的委托，并在2010年8月得到股東游筱敏、諸愛(ài)蘇的說(shuō)明以及聲明書(shū)的認(rèn)可。因此總經(jīng)理丁紹和銷售上述五宗房產(chǎn)實(shí)際上得到了80%的股東在事前的委托和在事后的追認(rèn)。這些材料在法院都得到了認(rèn)可，被確定“具有證據(jù)能力，可作為認(rèn)定本案的依據(jù)”。

廣元市住建局依據(jù)上述材料認(rèn)為這五宗房產(chǎn)的過(guò)戶是買賣雙方的真實(shí)意愿，且王超購(gòu)買五宗房產(chǎn)的價(jià)款符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，因此決定不予以撤銷。

對(duì)于在2010年4月，賽格實(shí)業(yè)曾以公司名義向廣元市住建局房管處發(fā)了《關(guān)于通知不予辦理廣元市賽格實(shí)業(yè)有限公司位于廣元市利州區(qū)嘉陵辦事處利州東路賽格大廈房產(chǎn)過(guò)戶的函》的公函，要求不予辦理賽格大廈房產(chǎn)過(guò)戶的事項(xiàng)，廣元市住建局并未按“異議”程序進(jìn)行處理。廣元市住建局房管處處長(zhǎng)歐昌福曾對(duì)媒體解釋說(shuō)，這封公函本身沒(méi)有蓋章，也沒(méi)有提出異議申請(qǐng)，而且在15天內(nèi)也沒(méi)有提出保全，因此并未進(jìn)行異議處理。

至于這五宗房產(chǎn)買賣過(guò)程中存在的偽造公司法人代表黃道力簽名的問(wèn)題，以及倒簽合同日期的問(wèn)題，廣元市住建局認(rèn)為登記部門對(duì)合同本身的簽訂日期不做核查。至于“在缺少房屋權(quán)屬證明的情況下過(guò)戶的問(wèn)題”，廣元市住建局在另一份材料中進(jìn)行了說(shuō)明，指出賽格大廈房產(chǎn)總證是黃道力從熟悉的工作人員處借走，未打借條，之后一直未歸還，因此未在總證上注明轉(zhuǎn)移事項(xiàng)。

截至發(fā)稿王超持有的五宗房產(chǎn)并未撤銷，黃道力仍在努力申訴中。在這起房產(chǎn)買賣糾紛中，公司多數(shù)股東與公司法人代表出現(xiàn)意見(jiàn)不一致，行政部門應(yīng)該支持哪一方的訴求，值得我們思考。廣元市住建局在缺少房屋權(quán)屬證明的情況下，依然將五宗房產(chǎn)過(guò)戶的做法是否合理合法？恐怕有待商榷。至于廣元市住建局所說(shuō)對(duì)于合同內(nèi)容不予審核的說(shuō)法是否正確，以及在明知過(guò)戶過(guò)程中存在倒簽合同日期、偽造公司法人代表簽名等問(wèn)題的情況下，住建局仍堅(jiān)持“不撤銷”登記，這種處理方式又是否對(duì)呢？對(duì)本案后續(xù)發(fā)展情況，本刊將繼續(xù)關(guān)注。endprint