新一輪樓市放松周期已來臨？

黃志龍

最近，隨著蘭州、合肥等城市微調限購政策，市場普遍預期新一輪調控放松周期正在來臨。

然而，輿論似乎有些高興得太早，房地產市場作為資金高度密集和杠桿上的“牛市”，只要按揭貸款利率還在上升，貸款門檻還在抬高，對開發商的資金約束還在持續，那么，說全國新一輪房地產景氣周期即將來臨，還為時尚早。

各城市變相調整限購的兩大表現，一是通過吸引人才的政策變相調整，二是直接微調限購或限價政策。打響人才爭奪戰第一槍的是昆山（2017年10月），緊隨其后的是合肥、石家莊、廈門、西安、武漢、鄭州等城市，先后實施了人才綠卡、高端人才購房租房補貼、人才配租配售、人才住房券等政策。2018年伊始，人才爭奪戰仍在蔓延，天津、東莞、南京、青島也出臺了相應的人才購房、優惠租房、落戶等政策。

后期，仍將有一些城市根據自身的房價水平、存銷比、庫存規模、財政狀況、租金回報率等指標，陸續微調限購、限價和限售等政策。

整體而言，房地產差異化調控是大勢所趨，但“房住不炒”、房地產調控政策的穩定性與連續性也需要保持。各城市政策的微調，是否真的意味著新一輪調控放松周期的來臨，對此或許不應過分樂觀。因為調控放松的命門——資金來源受約束、資金成本上升趨勢似乎還沒到拐點的時候。

首先，按揭貸款利率仍在持續上升。按揭貸款利率的上升，增加了購房者的購房成本，改變了購房者的市場預期，從而壓制了住房的市場需求。融360統計數據顯示，2017年12月，全國首套房貸款平均利率為5.38%，同比上升21%，二套房平均利率為5.73%。

其次，按揭貸款額度越來越低，放款周期越來越長。對于購房者而言，按揭貸款額度與加杠桿能力明顯正相關。從數據上看，過去十年內，商品房銷售額與個人按揭貸款余額的變化趨勢幾乎是完全同步的。

最后是對房地產企業開發資金約束越來越強。歷史數據表明，商品房銷售額與房地產開發資金的增長高度正相關，前者相對后者有一定的滯后期。2017年以來，房地產開發資金來源增速出現持續回落，全年增速僅為8.2%，同比回落了7個百分點。預計房企資金來源的回落，將對2018年房地產開發投資產生下拉作用。

從政策上看，2018年嚴控社會資金進入樓市的政策將不斷加碼。可見，2018年房地產開發資金來源并不樂觀。

綜上所述，當前各地房地產調控政策的微調是中央差異化調控政策的落地，并不代表新一輪樓市放松周期的來臨。對于普通購房者而言，更應關注的是按揭貸款利率的變化、購房加杠桿的難度和成本等。而觀察決策部門對房地產貸款政策的動向，兩個月后的“兩會”時間或許是一個重要窗口期。endprint