新一輪樓市放松周期已來(lái)臨？

黃志龍

最近，隨著蘭州、合肥等城市微調(diào)限購(gòu)政策，市場(chǎng)普遍預(yù)期新一輪調(diào)控放松周期正在來(lái)臨。

然而，輿論似乎有些高興得太早，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為資金高度密集和杠桿上的“牛市”，只要按揭貸款利率還在上升，貸款門檻還在抬高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金約束還在持續(xù)，那么，說(shuō)全國(guó)新一輪房地產(chǎn)景氣周期即將來(lái)臨，還為時(shí)尚早。

各城市變相調(diào)整限購(gòu)的兩大表現(xiàn)，一是通過(guò)吸引人才的政策變相調(diào)整，二是直接微調(diào)限購(gòu)或限價(jià)政策。打響人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)第一槍的是昆山（2017年10月），緊隨其后的是合肥、石家莊、廈門、西安、武漢、鄭州等城市，先后實(shí)施了人才綠卡、高端人才購(gòu)房租房補(bǔ)貼、人才配租配售、人才住房券等政策。2018年伊始，人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)仍在蔓延，天津、東莞、南京、青島也出臺(tái)了相應(yīng)的人才購(gòu)房、優(yōu)惠租房、落戶等政策。

后期，仍將有一些城市根據(jù)自身的房?jī)r(jià)水平、存銷比、庫(kù)存規(guī)模、財(cái)政狀況、租金回報(bào)率等指標(biāo)，陸續(xù)微調(diào)限購(gòu)、限價(jià)和限售等政策。

整體而言，房地產(chǎn)差異化調(diào)控是大勢(shì)所趨，但“房住不炒”、房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性也需要保持。各城市政策的微調(diào)，是否真的意味著新一輪調(diào)控放松周期的來(lái)臨，對(duì)此或許不應(yīng)過(guò)分樂(lè)觀。因?yàn)檎{(diào)控放松的命門——資金來(lái)源受約束、資金成本上升趨勢(shì)似乎還沒(méi)到拐點(diǎn)的時(shí)候。

首先，按揭貸款利率仍在持續(xù)上升。按揭貸款利率的上升，增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，改變了購(gòu)房者的市場(chǎng)預(yù)期，從而壓制了住房的市場(chǎng)需求。融360統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.38%，同比上升21%，二套房平均利率為5.73%。

其次，按揭貸款額度越來(lái)越低，放款周期越來(lái)越長(zhǎng)。對(duì)于購(gòu)房者而言，按揭貸款額度與加杠桿能力明顯正相關(guān)。從數(shù)據(jù)上看，過(guò)去十年內(nèi)，商品房銷售額與個(gè)人按揭貸款余額的變化趨勢(shì)幾乎是完全同步的。

最后是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金約束越來(lái)越強(qiáng)。歷史數(shù)據(jù)表明，商品房銷售額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的增長(zhǎng)高度正相關(guān)，前者相對(duì)后者有一定的滯后期。2017年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速出現(xiàn)持續(xù)回落，全年增速僅為8.2%，同比回落了7個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)房企資金來(lái)源的回落，將對(duì)2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生下拉作用。

從政策上看，2018年嚴(yán)控社會(huì)資金進(jìn)入樓市的政策將不斷加碼。可見(jiàn)，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源并不樂(lè)觀。

綜上所述，當(dāng)前各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)是中央差異化調(diào)控政策的落地，并不代表新一輪樓市放松周期的來(lái)臨。對(duì)于普通購(gòu)房者而言，更應(yīng)關(guān)注的是按揭貸款利率的變化、購(gòu)房加杠桿的難度和成本等。而觀察決策部門對(duì)房地產(chǎn)貸款政策的動(dòng)向，兩個(gè)月后的“兩會(huì)”時(shí)間或許是一個(gè)重要窗口期。endprint