在建工程并購的稅收籌劃淺析

董大為

【摘 要】隨著北京、上海等地區獲得一手土地資源的難度越來越大，房地產企業通過并購重組等方式獲得土地的需求日益劇增，其規模也在不斷擴大。不同的并購重組方式，會產生不同的稅負水平，企業運用合理的稅收籌劃方式，能有效減少企業的經營成本，提高經濟效益。本文簡述了房地產企業稅收籌劃內容，分析不同的并購方式對企業稅負水平的影響，以及后續開發銷售階段的稅收負擔，從而根據實際需求得到適合企業的稅收方案。

【關鍵詞】在建工程；資產并購；股權并購 ；稅收安排

一、緒論

目前，北京等地區一手土地資源越來越稀缺，采取招拍掛的形式獲得土地的難度越來越大，集團積極地在一級市場尋找土地資源的同時，也加大并購重組力度，通過并購在建工程的方式來實現土地儲備。

在建工程轉讓可以通過資產并購或股權并購的方式來實現，不同的并購重組方式，會產生不同的稅負水平。相比股權并購的方式，資產并購優點是可以規避目標公司的潛在債務和歷史遺留問題等，但其稅負較重，而且轉讓在建工程是需要一定條件的，比如要求企業用于開發建設的已投放資金（不含土地價款）達到投資總額的25%，以規避違法交易土地和炒賣土地等問題。

集團在籌劃并購重組的稅收安排時，不只是在并購交易過程中，進行分析兩種并購方式對比稅負水平的影響，還要考慮在建工程的后續開發，達到預售條件后，進行二次銷售時的稅負影響，從而得到綜合稅負水平最低的稅收籌劃策略。

二、房地產在建工程稅收籌劃簡述

稅收籌劃對于企業并購重組具有很重要的意義，房地產企業通過稅收籌劃獲得在稅收方面的利益，一方面是利用稅收減免的優惠政策；另一方面是通過延期納稅的方式來實現。企業并購重組過程中有諸多政策可以起到節稅和遞延納稅的效果，合理的稅務籌劃能夠降低企業在并購重組中的稅務成本，實現企業稅后利潤的最大化。

一般情況下，資產收購方式涉及到的稅收和計算方式比較復雜，如企業所得稅、增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅等，在并購階段，總體稅負往往高于股權收購的形式，但可以避免被收購公司的歷史遺留問題和潛在的債務風險；而股權收購涉及的稅種相對比較簡單，主要是所得稅和印花稅，但潛在的債務風險較大。不同的并購重組方式，所產生的稅費會有很大差異，往往投資測算盈利的項目，卻因不當的稅收籌劃導致項目虧損，因此企業在并購重組中需要做好納稅籌劃工作，制定最佳的收購方案，進而有效的減少稅收成本。

由于購買方收購標的資產的動機與意圖不同，往往會采用不同的并購重組方式，因此產生不同的稅收負擔。如果收購方希望低價收購成功后，將來再以更高的價格對外散售，從而得到更高的利潤，這時可以選擇資產并購的方式，如果通過股權并購的方式收購標的資產，并購時支付的股權溢價部分，將來再次銷售時不能計入企業所得稅前可扣除成本，因此增加了收購方二次銷售階段的稅負。如果收購方的主要目的是為了長期自持出租，獲取穩定的租金收入，這時選擇股權收購的方式，對企業的稅收負擔較為有利。

若想成功的完成并購重組，也需要站在出售方的角度考慮稅費負擔問題，因為賣方一般會要求得到收購款的凈額，不負擔稅費。在房地產投資并購階段，我們不能簡單的認為，股權收購是稅負最低的并購方式，還要考慮項目后續開發的稅費對企業的影響。

三、并購重組的方式對稅收的影響

1.資產并購的涉稅事項

（1）資產并購稅收籌劃的前提條件

“營改增”后，在建工程并購成為比較流行的二手土地并購方法，也成為營改增后許多房地產公司的最優選擇。可以實現稅負最優，但是交易過程中也存在非常多的風險點。

需要綜合考慮25%開發節點的確認、預售證與產證辦理前置條件確認、總包方延續施工、增值稅差額扣除土地價款、土地增值稅加計扣除等多個關鍵點的前置調研。還需要考慮目標公司能否出具單獨的土地證，比如10億元土地使用權證，只轉讓其中14億元土地使用權，在房產未竣工情況下對土地進行分割，商業地產相對容易，而住宅用地的分割相對困難，主要是公建配套等項目難以分割，需要重新調整規劃。

如果擬收購的在建工程已被抵押，抵押財產的轉讓，需經抵押權人同意，轉讓人需提前清償債權并解除抵押。

已取得預售證的在建工程，可能存在部分已經預售的情況。對收購方來說可能面臨被購房人主張權利的風險；以商品房預售的方式購入的，如購房人已經辦理網簽，則收購方無法與出售方網簽，對收購方來說存在一定風險。

房地產企業采取項目收購的方式并購在建工程，需要在把握法律風險的前提下，達到并購雙方共同稅負最小，企業利潤最大化的目標。

（2）資產并購涉及的稅費

通常，房地產企業采用資產并購的方式，會涉及到增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、印花稅等，以下介紹轉讓雙方各自涉及到的稅費。

①轉讓方需繳納的稅費

增值稅及附加

房地產老項目：銷售額/（1+5%）x5% x [1+（3%+2%+5%）]

房地產新項目：銷售額/（1+11%）x11% x [1+（3%+2%+5%）]

繳納依據：《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》和《征收教育費附加的暫行規定》。

土地增值稅

繳納依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例和實施細則（財政部[1995]6號）》和《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告（總局公告2016年第70號）》。

印花稅：按照產權轉移數據的稅目繳納印花稅

企業所得稅：（銷售額—房產歷史成本-稅金及附加）x 25%。

②受讓方需繳納的稅費

契稅

繳納依據：《中華人民共和國契稅暫行條例》endprint

其計稅基礎只是土地使用權部分，地上建安部分無法過戶，不能辦理房產證，所以不能合并在土地使用權內計算契稅。

印花稅

繳納依據：《中華人民共和國印花稅暫行條例》

案例

甲房地產公司轉讓其xx房地產老項目 ，該項目支付土地出讓金2億元，累計發生建安成本1億元，與乙房地產公司溝通后，確定轉讓價格為6億元（不含稅）。該在建項目已經達到資產轉讓的條件（增值稅適用簡易征收），和股權轉讓條件。

乙公司經過可行性研究論證，該項目繼續開發，建成后可取得銷售收入10億元（不含稅）；同時乙公司后續建設還需投入2億元。

若采取資產收購方式（老項目），甲公司涉及的相關稅費如下（單位：萬元）

增值稅= 60000 x 5% = 3000

稅金及附加= 3000 x 10% = 300

土地增值稅= [60000 - （20000+10000） x 1.3 - 300] x 40% -

[（20000+10000） x 1.3 + 300] x 5% = 6315

印花稅= 60000 x 0.05%= 30

企業所得稅= （60000 - 20000 - 10000 - 300 - 6315 - 30） x 25%=5839

乙公司涉及的相關稅費如下（單位：萬元）

契稅= 20000 x 3% = 600

印花稅= 60000 x 0.05% = 30

從上述計算結果得知，選擇資產并購的模式，合并雙方在并購交易階段的稅負合計為16114萬元。

2.股權收購涉及的稅費

轉讓股權是最有利于賣方的交易方法，但卻是對買方最不利的交易方法，賣方向買方轉嫁股權溢價的部分稅負，同時承擔或有負債與風險。

（1）轉讓方需繳納的稅費

印花稅和企業所得稅，如果出售方是香港公司或外資公司，股權對價的支付會受到稅總2017年37號公告的影響。

（2）受讓方需繳納的稅費

印花稅

上述案例，若采取股權轉讓的方式，則甲公司涉及的稅費（單位：萬元）：

印花稅= 60000 x 0.05% = 30

企業所得稅= （60000 - 20000 - 10000 - 30） x 25% = 7493

乙公司只涉及印花稅30

從上述計算結果看出，在并購交易階段，選擇股權收購，甲公司需要承擔的稅金7523萬元，乙公司需要繳納的稅費僅30萬元，雙方合計稅負7553萬元。

僅從交易環節來看，分析兩種并購模式，股權收購的交易稅負較低，比資產收購模式降低了53 %，具有明顯的優勢。

3.兩種并購方式在二次銷售階段的稅負比較

收購方完成并購重組后，進行項目的后續開發，達到預售條件進行再次銷售的時候，之前不同的并購方式，往往導致此次銷售稅費產生較大的差異，本文主要關注的兩大稅種分別為增值稅和土地增值稅。

其中，增值稅：之前并購增值稅老項目，之后按照增值稅新項目核算，股權轉讓方式下，土地只能按照5%抵減，損失6%的稅點。如果是營改增前交易的土地使用權，由于開具的是營業稅發票，則土地價款不允許抵扣銷項稅。

其中，土地增值稅：若甲房地產公司在建工程已經預售，甲公司被乙公司合并，土地證由甲公司變更為乙公司，立項不改變，甲公司的在建工程土地增值稅如何清算？乙公司銷售未銷售的房屋土地增值稅如何清算？對于已經預售的在建工程的清算有兩個思路：

第一，按房屋清算，這是主流觀點，已經預售的按合同價格確認收入，未售的部分視同銷售，按市場價核定。成本提前開票，進行清算。買方再清算，由于在土地增值稅上這部分房屋已經按新房清算，買方再銷售再清算按舊房清算。但是許多地方再銷售按尾房清算。

第二，按在建工程清算。按在建工程估價清算，成本按實際成本。再銷售按新房清算。在實際操作中，有案例表明，竣工的在建工程可以按房屋清算。未竣工的在建工程，由于成本不完整，按在建工程清算。

上述案例中，由于乙公司（收購方）要承擔項目銷售清算階段的稅負，因此需要關注項目后續開發稅負水平。下面對項目后續開發銷售環節的稅負影響進行了對比分析。

（1）資產收購模式

增值稅：收購成本按照5%抵扣銷項稅，后續開發的成本按照11%抵扣；

土地增值稅：收購成本作為可扣除項之一，可以作為開發費用10%的基數（需要與當地稅局溝通），后續開發的成本可作為加計20%和開發費用10%的計算基數。

增值稅= 100000 x 11% - 6000 x 5% - 20000 x 11% = 5800

稅金及附加= 5800 x 10% = 580

土地增值稅= （100000-60000x1.1-20000x1.3-580）x30%=2226

印花稅=100000x0.05%=50

企業所得稅=（100000-60000-20000-580-2226-50）x25%=4286

乙公司后續開發銷售的稅負合計12942萬元。

（2）股權收購模式

增值稅：由于甲公司發生的建筑安裝等成本屬于老項目的成本，不允許抵扣新項目的銷項稅，導致增值稅稅額較高。

土地增值稅：因為土地的歷史成本過低，導致土地增值稅增值額過高，稅負壓力很大。

增值稅=100000x11%-20000/1.05x5%-20000x11%=7848endprint

稅金及附加=7848x10%=785

土地增值稅=

[100000+20000x5%/1.05-（20000+10000+20000）x1.3-785]x40%-

[（20000+10000+20000）x1.3+785]x5%=10778

印花稅=100000x0.05%=50

企業所得稅=（100000-20000-10000-20000-785-10778-50） x25%=9597

乙公司后續開發銷售的稅負合計29057萬元。

從上述計算結果得知，乙公司在該房地產項目二次銷售階段，采用資產收購方式的稅負為12942萬元；采用股權收購方式，乙公司的稅負為29057萬元。從二次銷售環節來看雙方的稅收負擔，股權收購方式比資產收購方式增加了55%。綜合測算結果可知，股權并購的綜合稅負比資產并購多7554萬元。

在建工程并購重組過程中，房地產企業需要關注項目后續開發及再次銷售產生稅負，不同的收購模式會產生不同的稅負。股權收購模式下，收購方乙公司不能調整項目開發的歷史成本，造成股權并購溢價不能計入項目的開發成本，導致項目后續開發銷售階段，產生大量土地增值稅和企業所得稅，很可能導致測算盈利的項目虧損。房地產項目收購過程中，在并購交易階段，如果乙公司只考慮股權收購方式，未考慮項目二次銷售階段的稅負水平，很容易做出錯誤的決策，因此房地產企業需要結合項目收購階段，以及開發建設清算全過程來綜合考慮項目的稅收負擔，從而平衡并購雙方稅負。

4.簡述運用并購基金參與并購的稅收安排

（1）選擇有限合伙型并購基金的稅收優勢

房地產企業在并購重組過程中，有時會通過并購基金的模式收購目標公司，其中，采用有限合伙型的并購基金形式，被廣泛地運用于股權并購中。有限合伙企業在稅務負擔、管理和分配機制等方面表現出特有的靈活性和優越性外，并購基金還具有并表優化資產負債表的功能。

其稅收優勢體現在，對于公司制基金股東的投資所得和股東分紅，需要繳納企業所得稅和個人所得稅。由于有限合伙制基金，采取先分后稅的原則分配所得稅，在基金公司層面不需要繳納企業所得稅，而是企業合伙人具有納稅義務，從而避免對企業和個人的雙重征稅。

然而，合伙企業相關的稅收政策，也給其投資人帶來了一些問題，比如投資人準備投資不同的基金達到平衡風險的作用，但合伙企業稅法規定，跨企業的虧損不能相互彌補，造成其稅負偏高。另外，根據企業所得稅法的規定，符合條件的（直接獲取的）股息、紅利等免征企業所得稅；而基金的合伙人取得的股息、紅利屬于間接投資，因此企業不能享受所得稅的優惠政策。

（2）簡述并購基金的結構設計及稅收安排

為了成功的完成對目標公司的并購重組，地產公司和基金公司搭建以下收購平臺來完成此次交易，該平臺除解決融資需求外，還要考慮并購重組過程中的稅收安排。

①產業基金、地產公司按60%、40%股權比例共同設立城市基金公司。

②由城市基金管理公司（GP1）和投資管理公司（GP2）發起xx地產項目基金，規模20億元，其中優先級10 億元、中間級5億元、劣后級5億元。

③xx地產項目基金出資設立收購平臺公司，并約定將來通過信托貸款方式向收購平臺公司提供20億元借款，用于支付股權對價款和銷售前支付利息。

④股權過戶完成后，收購平臺公司向目標公司提供借款，用于償還目標公司原有債務等支出。

這樣的結構設計，一方面規避了企業雙重納稅；另一方面支付的利息部分可作為財務成本進行稅務抵減。

四、結論與建議

為了保證充足的土地儲備，房地產企業并購重組的活動日益頻繁，從而并購重組活動的稅務籌劃的工作也越來越重要，同時也面臨著巨大的挑戰，因為目標公司出售的房地產在建工程，潛在的債務風險和歷史遺留等問題比較突出。本文闡述了并購重組過程中，順利實施稅收籌劃的前提條件，然后通過理論和案例對比分析股權并購和資產并購的稅收差異，尤其是繼續開發后，進行二次銷售時的稅負情況，不僅僅考慮并購階段的稅費負擔，然后簡單描述并購基金在并購重組中的稅收安排。需要經過綜合的測算和全面稅收籌劃，保證企業在并購重組過程中的綜合稅負最低。

參考文獻：

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