房地產企業成本管控研究

劉愛華

【摘 要】近年來，房地產行業整體得到了極大的發展，房地產企業兼并重組更加劇烈和普遍。面對日益復雜嚴峻的外部發展因素。如人民幣貶值、宏觀經濟增速放緩等，房地產市場的投資吸引力下降，部分企業融資難、拿地難、銷售難、生存難，陸續出現并加劇。目前全國13.6萬家房地產開發法人企業，對于行業而言實在是太多了。無論是大企業還是小企業，都迫切需要進行成本管控，爭效益，增實力，保生存，求發展。本文從全成本、全員成本、全過程成本各個維度分析分析成本管控存在的不足及建議。

【關鍵詞】房地產企業；全成本管控；全員成本管控；全過程成本管控

一、房地產企業成本管控的必要性

房地產企業開發項目所發生的成本是指從獲取土地開始到前期策劃、設計、施工直至項目竣工驗收整個過程所發生的土地、配套、建筑安裝工程、工程管理、銷售、財務等等所有與項目有關的費用開支總和。

1.成本管控是提高企業經濟效益的基礎

隨著房產市場的不斷完善和發展，企業之間、項目之間的競爭日趨激烈。為了能在眾多公司中脫穎而出，房產企業有必要在項目開發的各個環節中做好成本管控，以達到降低成本費用，提高經濟效益的目的。

2.成本管控有助于提高企業競爭力

美國管理大師彼得·德魯克說：“在企業內部，只有成本。”這句名言告訴我們，企業管理的一個根本任務就是不斷降低成本。房地產行業普漲的“黃金時代”已經過去，未來具備核心競爭力的房地產企業將成為“白銀時代”繼續保持高速增長、推動行業整合的主力軍，帶動行業的轉型升級。樹立全方位的成本意識、加強成本管理與控制、提高企業競爭力是房地產企業最緊迫、最核心的任務之一。微利時代再造房企核心競爭力，房企成本管控顯得尤為重要。

3.成本管控是減少企業不必要損失的重要手段

房地產成本包含取得土地成本、前期設計報建立項成本、項目開發建設安裝材料成本、融資成本、管理成本、營銷成本等幾個方面。在房地產企業中，從目標成本制定到成本后評估的全成本管理體系涵蓋了項目開發的全過程。項目全過程中不可預見的因素較多，在項目進程中不可避免地面臨著成本把控不嚴的問題。成本控制的好壞決定著企業的發展，科學地做好項目成本控制需要全員參與，對項目全過程進行分析，把握好項目各個環節的成本與企業收益之間的關系，保證項目成本結構最優化，利潤最大化。

二、當前房地產企業成本管控存在的不足

1.成本管理意識淡薄，缺乏全成本意識

項目全成本應包括：土地成本、建安成本、期間費用三部分：

（1）作為房地產企業首先得有地，才能搞開發，地塊所處的地理位置、周邊環境等都影響著土地成本的高低。項目開發第一筆款就是付土地成本，千里之行始于足下，這第一筆投資決定著整個項目的方向。

（2）在項目建設過程中，會面臨一系列不確定的問題，比如項目返工、停工、工期延長等都會給企業帶來損失。大部分企業在項目建設過程中缺少對整個項目進行目標成本分解，責任不明確，造成項目成本大大超出目標成本。

（3）隨著房地產市場激烈的競爭，房地產企業為了自身的生存，時常疏忽了期間費用的管控。期間費用會隨著項目規模的大小、工期的長短、質量的好壞同比增長，從而影響項目利潤。

2.缺乏全員成本管理意識

項目開發總成本涉及到房企各個部門，各個部門人員缺乏責任意識，成本管控成為被動，即使出現問題也難以追究當事人責任。甚至有部分人認為房地產企業的控制成本是預算部門和財務部門的事，根本沒有意識到要參與其中。同時，房地產行業專業性較強，實踐要求高。專業技術性人才仍不夠充足，多元化業務的經營與管理人才存在空缺，資本運作人才存在明顯短板。現有的人才還無法滿足需要，特別是高級專業技術人才、高新技術人才、高層經驗管理人才和高級金融、法律、財務人才嚴重短缺。

3.缺乏全過程成本管理

一個項目要全面完成分成幾個階段：決策、設計、建設、完工、營銷等。項目決策是項目的先行者，有些房企在沒有對該項目進行充分的調研結果就盲目投資，結果不想而知。設計階段公司項目設計隨意性強，主要是項目設計方案評審與對策都是公司技術部門對接，項目部和財務部幾乎不參與，導致設計過程缺乏監督，時常變更，造成項目返工或延期，增加工程成本和融資成本，期間費用隨之增加，導致不必要的損失。建設階段缺乏完善的合同管理，執行效率低。項目隨意增補合同，超支預算，大大增加項目成本。項目成本預算失控，項目成本預算失控，項目利潤大打折扣，甚至虧損。項目完工階段對于工程款項的計價標準、計價依據、結算方法缺乏一定的重視，缺乏一定的法律保障，給企業帶來諸多癮性損失。營銷階段眾多房企營銷策略措施未到位，達不到營銷預期的結果。對項目各環節所需成本預估不全面盲目投資，造成項目成本的提高，遠超過目標成本。

三、完善房地產企業成本管控的幾點建議

1.增強全成本管控意識，建立和完善現代成本管理體系

為提高成本管理控制水平，有效降低成本，房地產企業應對項目開發所涉及的成本進行精細化的預測，確定目標成本。項目開發成本不再只是局限在項目施工層面，而應從整個公司視角，考慮整個項目的開發成本，還應該考慮營銷費、管理費用、財務費用的管理，將單一的工程視角成本管控上升到企業層面的全成本管控上來。

（1）取得土地的管控。在房地產整個開發過程中，土地一旦到手，其土地成本就基本確定，直至項目開發完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拍地時，應考慮方方面面，分析準確。在地塊規劃設計允許條件下，盡量建高層（高層容積率比多層容積率高），設定容積率，間接降低土地成本。取得土地不是便宜就好，我市地價區間為少則336元/㎡，多則3450元/㎡ ，相差近10倍，故取得土地時應該考慮目標地塊所在地附近是否有公交車站，交通是否便利；水、電、管道燃氣、通訊線路是否暢通；環境是否達標，生活垃圾和生活污水是否能正常處置和處理；建筑場地無電磁輻射危害和危險源等等，在進行項目開發之前，還應對該土地進行科學的評估，綜合考慮自身的費用承受額度，項目可投資規模，最大需一次性投入多少，項目未來收入多少，通過數據分析計算企業所能承受的價格底線，實現企業對土地成本的控制。endprint

（2）建安成本。首先是前期工程費的控制，關鍵在于勘察設計費。前期報建及立項部分，可控成分少，基本是按計劃施工面積及既定的比率預征的。項目的設計是開發的前提和基礎，通過設計確定項目的框架，即項目的規模和目標成本。設計費雖只占建設全部費用的1%左右，但影響到項目的成本高達80%左右。事前策劃-做好項目可行性研究，強調目標成本的投入產出比，確定項目的開發框架大綱；事中控制-在開發過程中，控制整個項目的各項經濟指標都在既定的目標成本范圍左右；事后核算-審視項目開發大綱制定的科學性、合理性、各項指標的完成情況，總結經驗、查找漏洞，為公司后續項目的開發提供參考數據。其次是建筑安裝工程、基礎設施、公共配套等的管控，工程建設費約占開發總成本的60%左右，所占份額大所管控的內容稍多點。施工合同是這階段管控的依據，同時還得注重質量、安全、進度的管控。一般參照當地標桿企業的標準和行業標桿來管控本企業的項目成本。再就是開發間接費用及借款費用的管控：借款費用是指符合資本化條件的借款費用。根據以往經驗，開發間接費應控制在成本的1%以內。借款費用應控制在土地增值稅清算允許扣除比率5%之內。管理費用及銷售費用的管控：土地增值稅清算時按5%抵扣，所以項目開發時費用應控制在5%以內。

2.增強全員成本意識，正確定崗定員，簽訂責任制

全員成本管理意味著成本管理的權責范圍進一步延伸，要求成本部門與其他部門進行充分的溝通協作，建立相互制衡、約束和協調機制，強化崗位責任制，推動全員參與成本管控。項目拓展部核心職能是國家政策和行業信息收集，土地儲備計劃，項目信息跟進，項目可研、立項、土地取得等；前期設計部負責報批報建、產品研發、設計管理、定型定板、技術支持；成本招采部負責目標成本、責任成本、動態成本、成本結算、成本后估算、成本數據庫管理、合約管理、采購策劃、供應商管理等；工程管理部負責工程體系建設、施工管理等；營銷策劃部負責市場調研、項目定位、營銷策劃、宣傳推廣、銷售管理、招商管理、客戶管理、權證辦理等；財務部負責全面預算、資金管理、稅務管理、會計核算、財務分析、資產管理、統計管理等；綜合人事部要完善獎懲制度，充分調動全員成本控制積極性。加強部門間約束與監督，整合公司資源與智能，減少部門運行成本。以人為本的管理，是指在生產經營過程中要以人為管理工作的出發點和中心，樹立以人為中心的管理概念。房地產行業不是人人都可以做好的，要想企業做好做強，就必須重視人才。人才管理，以激活存量人才，引入增量人才，加快人才培養三方面出發，打造高專業高效率的人才隊伍，為公司的發展出謀劃策。

3.加強全過程成本管控，優化公司成本管控流程

全過程成本管控須覆蓋項目決策階段、設計階段、建設階段、完工驗收階段、營銷階段等全過程的管控。俗話說，萬事開頭難，有錢好辦事。房企要開發項目首要條件是要有一定的自有資金，取得一定的土地資源。在項目開發之前對項目進行科學的評估測算分析，進行項目的可行性分析研究，怎樣才能創造更多的效益，在此基礎上開發。決策后就是設計階段，房地產企業應根據初步設計進行施工圖限額設計。建設階段，企業應對合同進行全方位多時段的動態管理。完工驗收應嚴格按照設計合同工程量等進行，增補的超支的必須履行嚴格的程序。2017年，最新合同法第十六章，對建設工程合同有很詳細的規定。無規劃不合同。為避免合同糾紛給單位造成損失，為避免項目成本大大超出目標成本，房地產公司有必要規范公司的合同管理。使施工過程中可能出現的各種情況及工程結算的操作有法可依，有章可循。營銷階段也很重要，存量資產大都是開發項目未出售房產，直接影響資金回籠，變相的增加了項目的融資成本。

總之，從當前標桿房企成本管理實踐和行業發展趨勢來看，未來房企必須重視成本管理，追求成本結構的最優化，從成本管理中保效益，才能穩步增長。

參考文獻：

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