房產(chǎn)稅開征利弊淺析

合肥工業(yè)大學商學系 武子云

這些年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展的同時，在我國國人對住房的已有觀念下，加之房地產(chǎn)企業(yè)的不管炒作使得房價居高不下。政府關注到了目前的住房問題，在經(jīng)過政府多次的宏觀調控后房價并未出現(xiàn)明顯抑制的情況下，國務院在2010年下發(fā)關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，要求發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)行業(yè)的調節(jié)作用，財務部研究制定引導個人合理住房消費及個人房產(chǎn)收益的合理調節(jié)的稅收政策，并逐步推進房產(chǎn)稅改革的實行[1]。

對于房產(chǎn)稅的開征，民眾議論的焦點是房產(chǎn)稅開征對目前現(xiàn)有的房價到底會有何種影響；房地產(chǎn)開發(fā)商則關注于本次房產(chǎn)稅的開征是否會引起房地產(chǎn)行業(yè)的下滑從而導致自己利潤的減少；地方政府關注于房產(chǎn)稅的開征能否很好地增加地方上的財政收入；而中央政府也關注著房產(chǎn)稅征收的過程，關心與房產(chǎn)稅的改革是否能達到政府對房地產(chǎn)市場的管理預期等。

想要了解房產(chǎn)稅開征的實行會對不同的人群造成何種不同的影響，其實就是要研究房產(chǎn)稅實施的利處和弊端。可以說研究并明確房產(chǎn)稅此次開征的利弊對房地產(chǎn)稅改革有著建設性的影響，而房地產(chǎn)稅改革作為我國新一輪的稅務制度改革的重要組成部分，房產(chǎn)稅開征能否順利進行對我國的稅務制度改革的成功與否有著不可忽視的作用。

1 房產(chǎn)稅概念及發(fā)展

1.1 房產(chǎn)稅概念

房產(chǎn)稅又稱房屋稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值(即房產(chǎn)的原始價值減去一定合理的比例所得)或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房地產(chǎn)熱度多年來居高不下，作為房地產(chǎn)稅中的重要一環(huán)——房產(chǎn)稅，關乎我們幾乎所有人的切實利益。房產(chǎn)稅簡單來說就是一種對房屋來征收的稅，主要是向房屋產(chǎn)權的所有人征收的一種財產(chǎn)稅。其實房產(chǎn)稅古已有之：在《周禮》中所記得“廛布”其實便是房產(chǎn)稅在當時的一種稱呼。直至清朝以及中華民國時期的“房捐”也是和現(xiàn)在的房產(chǎn)稅具有相似的性質[2]。

1.2 我國房產(chǎn)稅近期情況及分析

近幾年來，從國務院到財政部，從官方到相關專家，都有透露推進房地產(chǎn)稅立法的信號。而在2017年，財政部部長肖捷在《加快建立現(xiàn)代財政制度》的文章中頭次明確了房地產(chǎn)稅將按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施[3]。由此來看，我們可以確定，房產(chǎn)稅目前已經(jīng)不是是否要征收的問題了，而應該是怎么征收和如何征收的一個問題。

有人會說，征收房產(chǎn)稅這一類型的稅，世界上早已不是一件新的事物，甚至上可以說是世界的一個通例。但是其實我國的房產(chǎn)稅是在國際上比較特殊的一種情況，是在土地國有制下對個人的房屋進行征收的財產(chǎn)稅，這在國際上是很難找到先例的。因此，我國對房產(chǎn)稅的開征提出了三步走戰(zhàn)略，即“立法先行、充分授權、分步推進”，這樣才能使房產(chǎn)稅的開征有平穩(wěn)的過度，使得房地產(chǎn)稅的立法和實施能夠堅實的推進。

也正是因此，筆者認為在時間上來說，房產(chǎn)稅的開征雖然說一定會到來，但是并不是馬上的，畢竟房產(chǎn)稅的開征還需要其他方面的眾多的技術進行支持，這也需要一定的時間去實現(xiàn)。而在稅權的歸屬上，房產(chǎn)稅屬于地方政府的地稅，這是因為我國的各地區(qū)發(fā)展不平衡，相應的地方政府更了解當?shù)胤康禺a(chǎn)情況，能夠使其在規(guī)定的范圍內(nèi)以合適合理的方式來實現(xiàn)當?shù)氐姆康禺a(chǎn)稅的改革以及房產(chǎn)稅的征收。同時這也應該是中央與地方政府之間相互博弈所得到的結果，從而使得地方政府能在土地資源所剩無幾的時候能夠在房產(chǎn)稅上獲得新的財政來源以平衡收支。

2 房產(chǎn)稅開征的利處及弊端

2.1 房產(chǎn)稅開征的積極意義

2.1.1 引導居民理性的住房消費

(1)能夠抑制人們對商品房的投資和投機需求。因為很長的一段時間里，房價都是在穩(wěn)定的上漲，使得群眾認為房價不會跌，十分穩(wěn)定，于是將購置房屋作為了一種投資的方式。而更有的人開始利用機會購買多套房屋后等到價格上漲再出售來獲取利益的投機行為。

對個體征收房產(chǎn)稅會使得消費者房屋的持有成本增加，所以會使得人們在滿足了自身的真實需求后，因為住房成本的增加，進而考慮到再多購置房屋的風險加大，從而抑制其對商品房的投資和投機的需求，甚至拋售自己以前的投資或投機而購買的住房[4]。

(2)促進土地的合理利用。因為我國的土地面積相對于我國的人口來說并不突出，因此在增加了人們持有住房的成本之后能夠使購房者更為理性地選擇真正需要住房面積的房屋，從而節(jié)約了土地面積，促進土地的合理配置[5]。

2.1.2 對于縮小貧富差距有一定的作用

改革開放以來，在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，收入分配的不均衡也導致貧富差距越來越大。而住房在我們國家來說是居民財產(chǎn)的一個重要組成部分，而有錢的人在房屋這一方面看來基本都符合“數(shù)量多、占地大”的特點。同時因為房產(chǎn)稅的區(qū)別性征收，對滿足基本需求的住房有減免，保障剛需房的同時，而對享受型住房需求的房產(chǎn)稅加大征收力度，使得房產(chǎn)稅開征后對富人征收的稅收相應地會更多，對于縮小貧富差距實現(xiàn)資源的再分配上能起到一定的作用。

2.1.3 短期內(nèi)會抑制房價

同樣地，因為房產(chǎn)稅的改革可以減少樓市的非理性行為，使得短期內(nèi)由于炒作而出現(xiàn)的價格快速上漲的房價得到明顯的抑制，能夠逐漸壓縮房地產(chǎn)市場的空隙，擠出其中的價格水分，從而實現(xiàn)對房價的抑制。

2.1.4 健全我國的稅收體系

之前的房產(chǎn)稅主要是一種對流通環(huán)節(jié)的征稅，即主要的征收對象是進行交易的買方。而通過本次改革，使得稅收所涉及的不僅僅是交易流通的環(huán)節(jié)，還對財產(chǎn)的保有階段有了覆蓋。通過房產(chǎn)稅的改革可以看出，我國加大了對保有環(huán)節(jié)的重視程度，只有生產(chǎn)交易換環(huán)節(jié)和財產(chǎn)保有環(huán)節(jié)均實現(xiàn)合理的征稅才是一個更為健全的稅收體制。同時由于房產(chǎn)稅是屬于地方政府的稅收范圍，房產(chǎn)稅的開征還可以增加地方的財政收入，從而平衡財政支出，提高當?shù)毓苍O施建設水平，有更多的錢去促進經(jīng)濟的發(fā)展和城市的建設[6]。

2.2 房產(chǎn)稅開征弊端

2.2.1 計稅依據(jù)主觀性強

我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要是房屋余值以及租金收入兩種。而房屋余值是房產(chǎn)的原始價值減去一定的比例所得，這樣計算有極大的主觀判斷，同時原始價值是以過去的情況進行判斷的，沒有充分考慮到時間價值。這樣會使得很多人從中獲利，不利于社會的公平與公正。我們還需要不斷完善計稅依據(jù)和制度，研究出一套更為合理的房產(chǎn)稅的計稅規(guī)則。

2.2.2 加重了中產(chǎn)階級的負擔

房產(chǎn)稅的區(qū)別性征收的確能使得對高收入人群和低收入人群的征收情況更為合理，但是且加重了中產(chǎn)階級的購房負擔。中產(chǎn)階級在提升自身生活水平來增加住房時所承受的壓力更重了，這使得人數(shù)占多數(shù)的中產(chǎn)階級對住房的需求積極性降低，不符合政府實行房產(chǎn)稅改革的初衷。

2.2.3 長期來看對房價的抑制作用不明顯

因為作為一種商品來看，房屋的價格取決于人們對住房的需求和房屋的供給水平。在短期內(nèi)，房產(chǎn)稅的開征的確會對房價起到一定程度上的抑制，然而隨著我國城市化建設的不斷推進，大量的農(nóng)村人口不斷涌入城市，會極大地增加購房的需求，從而刺激房價上漲。即使對于租房來說，由于房屋持有者不在愿意持有多套住房，從而使得租房市場上的供應下降，使得租房的價格上升，同時會刺激更多的原本想要租房的人改變想法加入買房的大軍，進一步刺激了房地產(chǎn)市場。所以說從長期來看，房產(chǎn)稅對房價的抑制作用并不明顯。

3 對于我國房產(chǎn)稅開征的建議

3.1 完善征收的原則以及依據(jù)

為切實實現(xiàn)調節(jié)貧富差距，實現(xiàn)社會資源的再分配，就要建立完善的房產(chǎn)稅征收依據(jù)，努力完善我們的法律依據(jù)，研究設計更為合理的計稅方式，降低主觀因素的干擾，努力做到社會公平。實行符合我國國情的區(qū)別性征收房產(chǎn)稅，如使得每戶人家的第一套房子稅率在一定面積范圍內(nèi)不征收房產(chǎn)稅，如果超出一定面積時征收相應部分的房產(chǎn)稅。第二套房子的房產(chǎn)稅稅率高一點，第三套房子的房產(chǎn)稅稅率再高一點，按照這樣的方式不斷增加，實現(xiàn)區(qū)別性征收。

3.2 完善房產(chǎn)稅中的稅收優(yōu)惠政策范圍

稅收在某些情況下可以采取優(yōu)惠政策，這是一項利民的很人性化的一種措施，運用好的話能很好地調節(jié)收入差距。但是這也給很多投機分子帶來了可乘之機。這便要求我們制定一個嚴密的優(yōu)惠制度，并加強在稅收優(yōu)惠方面的監(jiān)督體制，防止有人搭便車，使其他更需要幫助的人反而失去了優(yōu)惠政策的扶持。同時要確定征收房產(chǎn)稅的范圍，要考慮到農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉移過程中所產(chǎn)生的大量在農(nóng)村地區(qū)的住房問題。一部分農(nóng)村人口轉變?yōu)槌擎?zhèn)居民之后，那么其在農(nóng)村地區(qū)的住房是否納入房產(chǎn)稅的征收范圍等問題都需要有一個明確的界定范圍。

4 結語

總的來說，筆者認為房產(chǎn)稅的征收對發(fā)展有益，但是目前由于在摸索階段，仍然存在很多不足，需要不斷完善和改進，盡快提高進行房產(chǎn)稅改革的對應技術和完善實行機制，相應征收原則和方法要不斷改進，產(chǎn)權要明確清晰，范圍劃定合理，界定清晰。只有這樣才能真正實現(xiàn)房產(chǎn)稅開征的目標，從而使我國的稅收體系更加健全，促進社會的公平公正。由此可知，我國的房產(chǎn)稅開征勢在必行。

[1] 劉開瑞,閆燕.房產(chǎn)稅改革的影響分析及對策建議[J].消費經(jīng)濟,2011(3).

[2] 龐鳳喜.稅收原理與中國稅制[M].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,2010.

[3] 房地產(chǎn)稅何時收、怎么收、為何收？今天，財政部長這篇文章說清楚了[EB/OL].http://news.sina.com.cn/o/2017-12-20/doc-ifypxmsq8418497.shtml,2017-12-20.

[4] 宋賢榮.關于房產(chǎn)稅試點的政策建議[J].開放導報,2014(3).

[5] 施寧.房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國經(jīng)濟發(fā)展的影響探索[J].魅力中國,2014(9).

[6] 劉簫勻.我國房產(chǎn)稅改革若干問題的思考[J].廊坊師范學院學報(社會科學版),2014(2).